中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2004年北京新增寫字樓面積約185.5萬平方米，明年還將持續(xù)放量，但需求相對平穩(wěn)，業(yè)內(nèi)預(yù)測這可能會使寫字樓租金至少下降3
%中原地產(chǎn)日前發(fā)布的《2004年寫字樓市場回顧與展望》的研究報告中指出，國家的宏觀經(jīng)濟調(diào)控已初見成效，對2004年京城寫字樓市場的影響已比較明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年北京市寫字樓市場的新增供應(yīng)量僅與受非典疫情影響的去年上半年持平。隨著2005年大量的寫字樓項目入市，京城寫字樓市場供應(yīng)將井噴，但需求市場卻顯得有些力不從心。 中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽强偞媪恳堰_到420萬平方米左右。實習(xí)記者周曉東攝
中原預(yù)測，2005年北京寫字樓租售市場都呈現(xiàn)小幅下跌趨勢，寫字樓整體銷售價格將比2004年下降約5%，租金受市場沖擊相對較少，再加上大量外資企業(yè)進入中國市場，將給寫字樓租賃市場帶來巨大需求客群，因此寫字樓租金下降幅度更小，預(yù)計將下降3%左右。“從2004年底起到2005年，北京寫字樓市場將面臨很大壓力，”戴德梁行助理董事房煒在接受《二十一世紀經(jīng)濟報道》的記者采訪時這樣表述。
2004年京城寫字樓開始快速放量
事實上，2004年京城寫字樓市場就出現(xiàn)了一個快速放量的過程。中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2004年新增寫字樓面積約為185.5萬平方米，其中東部區(qū)域仍為寫字樓市場供應(yīng)主體，占寫字樓新增面積總和的44%左右，之后是中關(guān)村區(qū)域，約占21%、西部區(qū)域約占19%、北部區(qū)域約占12%，其他區(qū)域約占4%.“除遠離商務(wù)中心區(qū)的其他區(qū)域仍然積弱以外，今年北京寫字樓整體市場新增供應(yīng)比較平穩(wěn)。東部和中關(guān)村區(qū)域仍為北京新增寫字樓最集聚的區(qū)域，而北部區(qū)域也成為今年寫字樓市場中的一個熱點區(qū)，該區(qū)域的寫字樓主要集中在安外大街沿線，是奧運概念的產(chǎn)物。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)徐成峰分析指出。
三大傳統(tǒng)區(qū)域能量釋放各不相同
徐成峰認為，寫字樓傳統(tǒng)熱點區(qū)域的市場狀況出現(xiàn)了明顯分化，“這主要是受到區(qū)域?qū)懽謽情_發(fā)數(shù)量的影響。”
中關(guān)村西區(qū)在今年上半年迎來了預(yù)期的供應(yīng)高峰，理想國際大廈、天創(chuàng)大廈、創(chuàng)富大廈和CEC大廈相繼推出。由于該區(qū)域受到市場供應(yīng)放量的影響，而需求增長速度又難以趕上，導(dǎo)致租售價格和租售率一路走低，市場行情比較嚴峻。
CBD也陸續(xù)出爐了北京財富中心A座、富爾大廈及中環(huán)世貿(mào)等高檔寫字樓，使東部區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎馐凼袌鱿喈?dāng)火爆，延續(xù)了去年第3季度以來的租售旺勢，如CBD內(nèi)的高檔項目國貿(mào)中心和嘉里中心目前基本上無房可租，而財富中心A座5萬平方米才推出市場2個月就售出了約80％，主要原因還是東部區(qū)域市場供應(yīng)量仍較少，而根據(jù)中國入世時所作的承諾，近幾年將陸續(xù)向外資開放國內(nèi)金融、保險、零售等市場，導(dǎo)致外資進入北京市場的力度進一步加大，僅保險公司從去年底開始，中宏人壽保險公司、信誠人壽保險公司、美國大都會保險公司及光大永明保險公司等就集中租用了國貿(mào)中心、東方廣場、豐聯(lián)廣場等東部區(qū)域高檔寫字樓，使目前東部區(qū)域高檔寫字樓市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
只有金融街在經(jīng)歷了2002和2003年的斷檔以后，仍在不急不躁地醞釀市場，只在該區(qū)域周邊新開了華樹大廈、豐匯時代長安興融中心及楓藍國際大廈等外圍項目。區(qū)域市場供應(yīng)平穩(wěn)，需求具有保障，市場表現(xiàn)不溫不火。
今年寫字樓預(yù)售成交面積增長101.54
%2004年京城寫字樓在銷售數(shù)量和銷售價格比去年都一定的提升。中原報告指出，北京市2004年1至11月全市寫字樓新項目預(yù)售成交1108單，成交面積為41.6059萬平方米，成交金額54.7128億余元人民幣，平均成交面積為376平方米，平均成交價格為13150元/平方米。與去年同期相比，預(yù)售成交面積增長了101.54%，成交金額增長了112.6%，平均成交面積增長了26.78%，但是平均成交價格上升了5.48%.“這說明一方面今年北京市寫字樓需求增長較快，另一方面隨著市場上高品質(zhì)新項目的不斷增多，拉動整體銷售價格呈上升趨勢。”徐成峰說。
同時，北京市2004年1至11月全市寫字樓存量房過戶成交78單，成交面積為7.6193萬平方米，成交金額為5.8548億余元人民幣，平均成交面積為977平方米，平均成交價格為7684元/平方米。與去年同期相比，存量房成交面積增長了67.25%，成交金額增長了65.22%，平均成交面積增長了290.25%，平均成交價格下降了1.21%.今年成交客戶一個非常大的變化是，與去年相比，北京市寫字樓成交客戶中外省市個人呈上升趨勢，比例由去年的14.96%增長為今年的18%，這類客戶一般為投資型購買，由此可看出，外省市投資客對北京市房地產(chǎn)的投資前景比較看好。
“同樣，今年寫字樓的銷售價格都有所增加，除一些遠離商務(wù)集中區(qū)的邊緣區(qū)域外，今年各個寫字樓集中區(qū)域新增供應(yīng)的價格均價都超過了13000元/平方米，其中東部區(qū)域價格均價最高，約為18000元/平方米左右，西部區(qū)域次之，約為16000元/平方米左右，北部及中關(guān)村區(qū)域較低，約14000元/平方米左右。”中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰則表示，區(qū)域的商務(wù)環(huán)境對于寫字樓的銷售價格起到非常重要的作用。
2004年成交狀況與去年同期對比 2005年預(yù)測·觀點碰撞
供求失衡提高寫字樓空置率
空置率預(yù)計達16%左右
中原地產(chǎn)預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積將達到220萬平方米左右。其中已占據(jù)市場絕對份額的東部區(qū)域仍將是2005年寫字樓市場供給量大戶，而據(jù)中原所掌握的信息，未來一年東部區(qū)域?qū)⑿略鲛k公面積約87萬平方米左右，平均每個季度新增辦公面積約為21萬平方米左右，遠遠高于近兩年每季度平均11萬平方米辦公面積的供應(yīng)量。從這點也可以看出，2005年將成為北京寫字樓市場供給量集中放量的一年。
關(guān)于寫字樓市場的需求狀況，中原數(shù)據(jù)顯示，2005年北京寫字樓市場新增需求量將達到167萬平方米左右，與2005年北京寫字樓市場新增供給量約220萬平方米相比，空置率預(yù)計將達到16%左右，再加上此前空置寫字樓面積，這個比例還會擴大。
“顯然，寫字樓供應(yīng)量會在2005年井噴，但需求卻沒有出現(xiàn)與之相一致的增長，供需相差十分懸殊，所以2005年前后北京寫字樓市場壓力巨大，相應(yīng)的寫字樓的空置率也會上升。”胡本宇這樣認為。
寫字樓租金不會暴跌
外資大舉進入將增加客源
但也有業(yè)內(nèi)人士認為，隨著2005年京城寫字樓的大量入市，京城寫字樓市場壓力的加大，市場銷售價格會出現(xiàn)暴跌趨勢。
但李文杰對此則持樂觀態(tài)度。他認為雖然明年京城寫字樓將出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，但隨著宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展，尤其WTO政策逐漸放開，市場需求潛力也將增長；同時明年入市部分項目檔次較高，土地成本較大，價格大幅下調(diào)的可能性相對較小。在租售市場方面，2005年受寫字樓市場供給量持續(xù)放大的影響，北京寫字樓租售市場都將繼續(xù)走低，但大量外資企業(yè)進入中國市場，將給寫字樓租賃市場帶來巨大客群，因此寫字樓租金下降幅度不會太大，預(yù)計將為3%左右。“李文杰表示。
北京華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李忠則認為，要動態(tài)地看待寫字樓供應(yīng)量。“開發(fā)商進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)是會根據(jù)市場需求來把握，如果市場情況不好，原來準備推出20萬平方米可能會減少到10萬平方米，如果銷售看好就多推一點”。
專題采寫/本報記者張學(xué)冬
供應(yīng)分析·重點區(qū)
CBD區(qū)—————明年供應(yīng)量可能井噴
2004年北京東部區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅男略龉⿷?yīng)除CBD區(qū)域相對集中外，其他區(qū)域雖也有供應(yīng)，但供應(yīng)量較小，缺乏熱點。從全年市場供應(yīng)看，CBD區(qū)域今年集中供應(yīng)了富爾大廈、北京財富中心、中環(huán)世貿(mào)以及世紀財富中心等高檔項目，這也成為今年東部區(qū)域中的主要供應(yīng)區(qū)域，但從目前發(fā)展情況來看，這也成為了東部區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉⿷?yīng)大爆發(fā)的一個前奏。據(jù)了解，除燕莎區(qū)域由于大片土地要用于第三使館區(qū)和朝陽公園、綠化隔離帶等，可供開發(fā)的土地已不多以外，預(yù)計明年，東二環(huán)區(qū)域?qū)⒂袆P恒中心、新保利大廈，建國門區(qū)域有LG大廈新增供應(yīng)投放市場，而CBD區(qū)域更是成為明、后年東部區(qū)域的集中放量區(qū)域，這里將有國貿(mào)三期、銀泰中心、萬通中心、光華國際等大型項目入市。東部區(qū)域未來的市場供應(yīng)量相當(dāng)可觀。
但由于目前政府對CBD區(qū)域的規(guī)劃一直處于調(diào)整階段，原規(guī)劃面積將至少被壓縮200萬平方米左右，因此未來的實際供應(yīng)會與目前的預(yù)測產(chǎn)生一定的差距。
金融街區(qū)—————將出現(xiàn)三年供應(yīng)高峰期
金融街今年約有23萬平方米的寫字樓新盤進入市場。正在建設(shè)即將開盤的項目還有盈創(chuàng)大廈、天宸大廈、盈泰大廈，以及已經(jīng)全面開建的金融城等。據(jù)悉北京金融街建設(shè)今年將實現(xiàn)大沖刺，今年內(nèi)，金融街所有尚未開工的項目將全部啟動建設(shè)。
按照計劃，所有建設(shè)項目將在2006年竣工，在2007年前投入使用，因此今后3年內(nèi)將是金融街寫字樓供應(yīng)的高峰期。
中關(guān)村區(qū)—————明后年新推面積近百萬m2
按總體規(guī)劃，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓總供應(yīng)量將達到500萬至600萬平方米，基本會在2007年之前全部建成。據(jù)統(tǒng)計，包括今年新增供應(yīng)，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓總存量已達到420萬平方米左右，今年年底預(yù)計開盤的寫字樓還有新中關(guān)、中關(guān)村金融中心A座等，預(yù)計在2005至2006年還有將近100萬平方米的寫字樓推出。
|
