經濟適用房定價面臨兩難
大部分被調查者和開發商希望價格進一步放開，有識之士指出放
開后開發商可能暗中漁利；業內人士開始關注完善的住房福利制度
本報在焦點房地產網的關于經濟適用房的最新調查顯示，有67%的被調查者認為現在的經濟適用房價格“不很合理，應該根據樓層、朝向、景觀的不同有一定浮動”。另有20%的被調查者認為“經濟適用房的價格很不合理，應該在一定幅度內放開”。僅有13%的被調查者認為經濟適用房的現行價格制度很合理。經濟適用房價格應當如何改革？ 由經濟適用房價格問題引發的爭論，激發人們深入思考。有業內人士指出，我們需要一個更加完整的、低成本、高效率的社會福利住房體系，真正實現“居者有其屋”。臺啟森攝
與價格放開的商品房截然不同，長期以來經濟適用房采取了單一的定價方式。在2003年以前的經濟適用房都是統一的一個單價。從2003年位于石景山的翠谷·玉景開始，經濟適用房的價格開始允許在一個基準價格上做3%的上下浮動。盡管如此，業內外長期存在的認為經濟適用房價格不合理的看法并沒有因此得到改變。
100平方米的房子有近10多萬元的價差
三環新城最好的戶型如按商品房定價市值達6000多元/平方米，最差的戶型市值約4000多元/平方米，如果戶型面積在100平方米，則兩者市值價差在10多萬元三環新城是目前西南區域在售的規模最大的經濟適用房，建設規模上百萬平方米。項目總經理陸挺宇告訴記者，三環新城的基準價格是3670元/平方米，目前項目最低價格是3570元/平方米，最高價格是3780元/平方米，價差僅為210元/平方米。這個價差正好在基準價格上下浮動3%的范圍之內。與三環新城同在西南三環區域的也有一個規模達上百萬平方米的大項目萬年花城。目前該項目在售塔樓最低價格為4600元/平方米左右，最高價格近5100元/平方米，價差為500元/平方米。據其銷售人員表示，萬年花城的下一期將在2005年推出，預計不同單元的單價差會在千元以上。
陸挺宇舉例說，三環新城最好的戶型賣3780元/平方米，在這個區域內的商品房的好戶型能夠賣到6000多元/平方米。但從產品本身來說兩者都差不多。三環新城最差的戶型賣3570元/平方米。而與這些戶型類似的商品房項目的戶型價格也有4000多元/平方米。這意味著，在同一個經濟適用房項目內有人能夠買到相當于6000多元/平方米的房子，有人則充其量也只能買到相當于4000多元/平方米的房子。兩者在市場上的單價相差接近2000元，而實際需要花費的單價差距不過一兩百元。如果是一套100平方米的房子，那意味著將近有十多萬元的價值差。而100平方米在現有的經濟適用房中只能算中等大小的戶型。
價值差距在二手市場轉為現實
目前北京二手房市場正在以交易量每年翻番的速度增長，業內認為，經過一段時間，經濟適用房價格的不合理將在二手市場上被放大中原地產總經理李文杰指出，不分朝向、樓層、景觀、戶型等制約價格的因素，均按照統一單價出售，造成目前的經濟適用房的整個價格體系與市場客觀需求背道而馳，這在經濟適用房的二次上市時表現得猶為明顯。
我愛我家副總裁胡景暉認為，這種不公平還沒有引起政府部門重視的主要原因在于，目前經濟適用房再上市交易量并不大，經過一段時間，這種不合理性將會在二手市場被放大。胡景暉說這句話的背景是目前整個北京二手房市場正在以交易量每年翻番的速度增長。
另一個能夠證明經濟適用房存在嚴重價格不合理的例證是今年5月11日北京市建委等部門聯手發文，規定5月20日以后經濟適用房未滿5年不能以市場價格交易。這一規定的出臺直接導致今年4月至6月擁有天通苑和回龍觀兩大經濟適用房項目的昌平區二手成交量暴漲，并一度史無前例地超過了朝陽區和海淀區的交易量。在此期間，人們爭相把拿到手的經濟適用房在市場上出售變現，賺取差價。
業內分析，從明年開始，最早一批的經濟適用房將滿五年，經濟適用房二手交易量將再度走高。經濟適用房一手價格的不合理也將越來越多得在二手市場上暴露出來。
放開還是不放開？
開發商希望政府控制一個項目的總價格，給開發商定價的更大空間，業內人士認為這將可能導致開發商利用特權獲利據經濟適用房百子灣一號的開發商介紹，現在政府對經濟適用房3%的價格浮動也有一定要求：每棟樓的房價差代數和須為零。也就是每一棟的平均價格必須完全等于基準價格，至于每一棟樓里的每個戶型單價多少，可以由開發商來定。但問題是不同樓宇擁有不同的景觀、位置和朝向，因為也應該有不相同的價格。
陸挺宇表示，從開發商的角度來說，政府可以通過限定一個項目的總價格，開發商在保證整個項目房價差代數和為零的前提下，對經濟適用房按照市場價值差異定價，可以緩解目前炒好房號和排隊搶好房號的問題。
思源顧問董事長陳良生對放開浮動空間的思路不贊成。他指出，開發商可以自由調節經濟適用房價格后，完全能夠利用經濟適用房與普通商品房的價格差，抬高品質較差房型的價格，降低品質較好房源的價格，利用特權通過好房獲得更大利潤，同樣可以保證項目差價代數和為零。這一點也被業界其他有識之士所贊同。
放開？還是不放開？隨著市場經濟中的房地產業的深入發展，經濟適用房定價問題目前似乎正陷入兩難境地。
觀點·改良派
繼續給政策打“補丁”
根據房型不同細化價格差異；用稅費調節二手價值差；放開價格同時加大處罰力度
業界認為，除非終止經濟適用房，否則，面對經濟適用房價格單一的問題只能繼續給政策“打補丁”。這種觀點可以看做是“改良派”。
中原地產總經理李文杰指出，雖然經濟適用房存在政府限價，但是應根據每種房型的不同確定不同的價格，這是比較可行的辦法。也就是說，政府給每一種房型都定價，通過審批一攬子價格的辦法來規避單一限價的弊端。
我愛我家副總裁胡景暉表示，一定要將二手經濟適用房市場的管理與一手價格系統統一起來，一手價格可以讓社會更多人士來參與，如采取聽證制度等。他指出，二手交易以前主要是解決買經濟適用房的人與買普通商品房人的公平問題，現在要協調經濟適用房購買者內部的公平問題，需要對二手房價值評估制定一個合理的體系，計算出不同品質房產的價值差，在上市二次交易時通過稅費進行調節，而且要透明、公開、公正。
胡景暉還表示，目前很多政策出現問題，有一個很重要的原因就是處罰力度不夠。對于一些不規范的市場行為，政府往往是在發現后做出輕微的懲罰，或者干脆不懲罰。“過往不咎，下不為例”的政府態度讓政策力度變得軟弱。他說，政府總是跟在市場后面制定政策不利于市場規范。政府如果希望在經濟適用房定價問題上采取放開的思路，給開發商自由調節的機會，一定要以違規從重從快處罰為前提，否則，不能輕易放手。
觀點·革命派
它不是必須堅持的原則
經濟適用房政策從一開始就是作為一個暫時的政策而存在，在面臨越來越多的矛盾時，業界對經濟適用房制度繼續存在的必要性已經產生根本性的質疑。
有人認為，經濟適用房制度已不是必須堅持的原則。這可以被看做是革命派。
中國社會科學院財政與貿易經濟研究所王誠慶指出，經濟適用房政策作為一種過渡性的安排，與改革的長遠目標并不一致，住房體制轉軌以來，我國住房市場的情況已發生了顯著的變化，而這些變化使得我們有可能重新審視并調整經濟適用房政策，在下一步的政策制定中，經濟適用房已經不是必須堅持的原則。
陳良生認為，從目前的經濟適用房價格體系可以看出，一方面，真正有需求的人是否真的購買到了經濟適用房已經飽受質疑；另一方面，已經購買者之間也存在種種不公平；再次，在經濟適用房的產業鏈中，部分的政府官員、開發商、買房者、炒房者之間都有享受到不正當利益之嫌。
深層思考
我們需要新的住房福利體系
未來要將經濟適用房與廉租房、中低價商品房、二手房的買賣與租賃結合起來，并配合相關的金融貸款制度形成一個完整的，低成本、高效率的社會福利住房體系對經濟適用房定價制度的爭議引發出人們更深層次的思考。目前，以一種新的，更加開放的眼光來構筑社會住房福利體系，實現社會效率的高效合理配置已經成為業界關注的焦點。
經濟適用房并不是滿足最低收入者的住房需求
陸挺宇說，現在很多人指出，購買經濟適用房的人并不是最窮的人，這樣的觀點顯示出社會對經濟適用房的定義有誤解，實際上國家賦予經濟適用房的使命并不是要求其滿足最低收入者的住房需求，而是滿足社會中等和部分中下等收入人群的居住問題，更低收入人的住房問題需要用其他的途徑來解決。這在陳良生看來就是經濟適用房政策所存在的問題。
現有的經濟適用房制度超越了使用權的福利
陳良生認為，推行經濟適用房政策的目的是讓“居者有其屋”，本質上是一種住房福利制度。但現有的經濟適用房政策體現出住房福利制度推行的程序不對。按道理住房社會福利制度應該從較低的收入群體開始，在發達國家對較低收入群體通過廉價租賃房屋的方式，即出租使用權，解決他們的住房問題。而現有的經濟適用房制度超越了使用權的福利，直接過渡到所有權的更高級福利形式，這導致政府負擔過重，照顧面太少，這樣做不符合客觀規律，也會擴大社會貧富差距，違背了社會福利制度的初衷。
與廉租房、中低價商品房、二手房的買賣與租賃相結合
陳良生舉例說，如果目前批出去的經濟適用房土地有2000萬平方米，按照每套100平方米的規格來計算，大約能解決20萬家庭的居住問題。而政府為此付出的土地成本以每平方米500元計算，將達到100億元以上，這樣的成本建造20萬元左右一套的廉租房，可以建設5萬套廉租房。與售出經濟適用房產權相比，每年有流動的低收入人口入住，高收入人搬出，這樣10年內就有可能讓超過20萬家庭受益，而售出的房產70年也只能滿足20萬家庭的住房需求。
政府制定政策時，將人的貧富狀況固定化了，實際上一個家庭的經濟狀況是隨時變化的，即使目前滿足福利房資格，若干年后也可能不應該再繼續享受這樣的福利。
胡景暉對此表示認同，他表示，這樣的制度管理更加靈活，使用效率更高，不合格人員隨時清退，租金隨時回收，房產隨時擴建。他認為從客觀上講，經濟適用房制度已經是弊大于利，這個概念包含的內容應該進一步擴充，將經濟適用房這種單一產品與廉租房、中低價商品房、二手房的買賣與租賃結合起來，并配合相應的金融貸款制度創新，形成一個完整的、低成本、高效率的社會福利住房體系，真正實現“居者有其屋”。
本版采寫/本報記者張家齊
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