經(jīng)濟適用房新盤仍然稀缺
下半年開始沒有新增項目，多數(shù)在售項目實際放量已被“提前預(yù)訂”
明年還將新開工300萬m2，但業(yè)內(nèi)認為種種問題還將導(dǎo)致供難應(yīng)求
從1998年到2004年4月30日，北京市共批準(zhǔn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目54個，其中截止到2003年底，北京市經(jīng)濟適用房總竣工面積為1500多萬平方米，平均每年竣工面積250多萬平方米。2002年，北京市政府制定計劃，從2003年開始三年內(nèi)經(jīng)濟適用房每年的建設(shè)規(guī)模不小于300萬平方米。 2003年12月28日，經(jīng)濟適用房百子灣1號首次放號，約有上千人排號三天三夜。在2004年一年里，這樣的場景在每個公開放號的經(jīng)濟適用房售樓處上演。本報記者潘宇凌攝
小孫夫婦買到了，劉師傅則沒有那么幸運
2004年8月20日上午七點三十分，位于京城西南三環(huán)的建筑面積達百萬平米的經(jīng)濟適用房項目“三環(huán)新城”二期正式放號。而在此前，該售樓處一直冷清的停車場里，早已經(jīng)橫七豎八地停滿了汽車、自行車以及殘疾人的助力車。在凌晨五點左右的時候，本來還應(yīng)該沉睡的西南三環(huán)卻被這些排著長隊的人群吵醒，雖然這些排隊的人有的在打著哈欠，有的則揉著自己那雙因為睡眠不足而紅腫的眼，有的人更是一邊嘴里還念叨著什么，一邊伸長脖子不停地朝前看，售樓處也因此人聲鼎沸。已經(jīng)結(jié)婚兩年卻依舊和父母擠在一套房子中的小孫夫婦也同樣夾在這個隊伍中，而此前排這個位置的是小孫的父親，小孫夫婦在凌晨三點的時候把父親換了下來。
與今年6月份在另一個經(jīng)濟適用房“百子灣1號”無功而返不同，這次小孫夫婦拿到了一個比較靠前的號，他們終于可以買到一套已經(jīng)苦苦等了兩年的經(jīng)濟適用房。小孫長長地出了一口氣，與妻子相視而笑，夏日的陽光溫暖地照在他們身上。但是從拿到號到真正住進去還需要一個漫長的等待時間，因為三環(huán)新城一期放號的時間為2003年8月8日，但是一期的開盤時間則是2004年2月14日，入住卻到了2005年下半年。因此二期要等到入住說不定得是后年的事情了。同時總價高達30萬元的購房款也猶如一塊不小的石頭壓在小孫身上，壓得他有些喘不過氣來。
而開出租的劉師傅則沒有小孫那樣幸運，因為這次總共放了1700套房子的號，而在劉師傅之前排號的人已經(jīng)達到2000多人，但是劉師傅一直幻想著有什么奇跡出現(xiàn)，一直排到放號結(jié)束，但是幸運并沒有降臨到劉師傅身上。面對著熙熙攘攘的排號購買的人群和政府公布的2004年經(jīng)濟適用房大量放量的消息，一直沒有買到經(jīng)濟適用房的劉師傅還是有些難以理解。
據(jù)市建委的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，截止到今年11月底，北京市已經(jīng)累計新開工經(jīng)濟適用住房255.62萬平方米，累計竣工經(jīng)濟適用住房183.63萬平方米，預(yù)計年底可以完成2002年市政府制定的“連續(xù)三年”每一年“全年新開工300萬平方米，竣工200萬平方米經(jīng)濟適用住房”的計劃要求。而之前市建委開發(fā)辦同時還透露，1－5月底經(jīng)濟適用房銷售面積143.67萬平方米，比上年同期增長55.5％，既然銷售面積比去年增長了55.5％，為何劉師傅還是買不到一套經(jīng)濟適用房呢？
下半年開始沒有新增項目
經(jīng)濟適用房已經(jīng)走過了6年的路程。建筑是一個城市進程的記錄者，假如按照一個城市的進程計算的話，這6年中城市的變化應(yīng)該是翻天覆地的，但是對于經(jīng)濟適用房來說，變化并不明顯。“經(jīng)濟適用房建設(shè)是從1998年開始的，當(dāng)時出臺經(jīng)濟適用房政策，是國家為了在商品住房中保證中低收入的人群進入住宅市場。”從事房地產(chǎn)研究的中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜分析國家推行經(jīng)濟適用房的初衷時這樣說。事實上建設(shè)部也曾明文規(guī)定要求各地住宅建設(shè)70%-80%應(yīng)建經(jīng)濟適用房，銷售給中低收入家庭（北京規(guī)定為年收入6萬元以下家庭）。但在實際建設(shè)中，經(jīng)濟適用房只占住宅建設(shè)中的很小一部分，遠遠滿足不了中低收入人群的購房要求。
據(jù)了解，從1998年開始到2004年4月30日，北京市共批準(zhǔn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目54個，其中截止到2003年底，北京市經(jīng)濟適用房竣工面積為1113萬平方米，中央國家機關(guān)及各系統(tǒng)等建設(shè)413萬平方米；兩部分共約1500多萬平方米，平均每年竣工面積250多萬平方米。
“雖然在2002年，北京市政府就制定了從2003年開始三年內(nèi)每年的建設(shè)規(guī)模不小于300萬平方米的經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃，從今年的實際情況來看，北京的經(jīng)濟適用房放量能夠達到300萬平方米，但是我們必須看到一個現(xiàn)象則是從2004年下半年開始，北京市基本上就沒有再新增經(jīng)濟適用住房項目。”著名房地產(chǎn)研究專家、北京國際投資顧問公司總裁杜猛表示，即使是今年300萬平方米的放量也多數(shù)為老經(jīng)濟適用房項目的后期。
北京中原市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2004年前10個月京城商品房新增市場供應(yīng)量1907.94萬平方米，如果按照一年的實際開發(fā)數(shù)量計算的話，今年經(jīng)濟適用房的放量僅僅為商品房的15%左右。“顯然與建設(shè)部最初規(guī)定要求各地住宅建設(shè)中，經(jīng)濟適用房建設(shè)量為70%-80%相差甚遠。”杜猛認為實際建設(shè)中，經(jīng)濟適用房只占住宅建設(shè)中的很小一部分，遠遠滿足不了中低收入人群的購房要求，這部分人甚至還買不到經(jīng)濟適用房，而且在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、地點、價格、出售對象等很多方面都存在一些問題。這樣一來，建設(shè)部明文要求的各地住宅建設(shè)70%－80%應(yīng)建經(jīng)濟適用房，銷售給中低收入家庭則成為一紙空文。顯然這次劉師傅買不到經(jīng)濟適用房也就可見一斑了。
實際放量已被“提前預(yù)訂”
事實上，京城百姓對經(jīng)濟適用房的認可程度是非常高的。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰告訴記者，經(jīng)濟適用房因其帶有政府背景而具備的信譽度和相對周邊商品房每平方米便宜上千元的房價，受到了很多中低收入老百姓的青睞。而目前出現(xiàn)經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求的局面，一方面是經(jīng)濟適用房的需求量大，而供給量則相對較少；另一方面則是每年實際放量的經(jīng)濟適用房套數(shù)，其實早已被此前放的號“提前預(yù)訂”，也就是今年排到的號，實際放量至少也要等到下一年。
記者通過對百子灣1號、長安新城、回龍觀、定福家園、天通苑、翠城、朝陽新城、三環(huán)新城等20多個在售經(jīng)濟適用住房項目的了解，這些在售的經(jīng)濟適用房在今年都不同程度地進行了排號放量。5月中旬翠城四期共1362套房屋開始認購；5月底回龍觀經(jīng)濟適用房六期開盤，首期推出3個組團5800套房屋；9月長安新城最后一期共864套房屋開始放號；10月中旬朝陽新城放號300個，定福家園放號1500個。而百子灣1號今年兩次共放號銷售2000多套，三環(huán)新城兩次共放號銷售1900多套。雖然經(jīng)濟適用房在2004年一年中持續(xù)放量，但是卻少有新盤的身影。
“同樣我們也可以這樣計算一下，按照今年出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定經(jīng)濟適用房每套面積不得超過80平方米計算，今年放量為300萬平方米，那么就應(yīng)該有3.75萬套房屋放量。”杜猛說。
而事實上，這些經(jīng)濟適用房由于面積的原因根本達不到3.75萬套房屋放量，同時這些新放量的經(jīng)濟適用房多為舊項目的后期，不管有沒有開工建設(shè)或開盤銷售，多數(shù)項目依舊在延續(xù)之前的排號，結(jié)果就出現(xiàn)“提前預(yù)訂”的實際情況。
據(jù)回龍觀經(jīng)濟適用房開發(fā)商天鴻集團負責(zé)人介紹，雖然今年回龍觀經(jīng)濟適用房放量高達5800套房屋，但是此前網(wǎng)上排號已達2萬，因此只有約1/3的排號購買者能夠買到這些房屋。該負責(zé)人表示，此次已排號但未能購買的顧客，下一期可以享受到適當(dāng)?shù)膬?yōu)先權(quán)。而從2000年開始銷售的長安新城在當(dāng)年排隊的人數(shù)就已經(jīng)過了8000多人，今年推出的最后一期4棟塔樓共864套住房，實際上在去年就有2000多人在排隊。李文杰說：“假如你從2004年才想到購買排號的話，那么你就有可能根本買不到房子，因為此前早有人排隊等候賣完了”。因此劉師傅即使排上號，也無法實現(xiàn)盡快入住的需求。
300萬平方米還會供不應(yīng)求
明年，北京還將按照2002年制定的經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃新開工建設(shè)300萬平方米經(jīng)濟適用房，這已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聝海瑫r該放量也被目前正在進行2005年北京土地供應(yīng)計劃制訂的部門所證實。而且有關(guān)部門表示將繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理工作，但能不能有新的項目還沒有消息。
有業(yè)內(nèi)人士認為，雖然政府此前規(guī)定經(jīng)濟適用房從2003年到2005年每年新開發(fā)量要達到300萬平方米，但是由于目前政府還沒有公布2005年以后的實際放量，同時今年幾乎沒有新的經(jīng)濟適用房入市，在老項目開發(fā)完畢后，就有可能出現(xiàn)經(jīng)濟適用房放量減緩的局面。
但京城居民對經(jīng)濟適用房的需求量和熱情卻沒有絲毫的減弱。據(jù)瑞海新城的開發(fā)商北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事會秘書歐立志介紹，該項目一期52萬平方米已經(jīng)開始入住，二期目前還沒有放號，但是每天接到的咨詢電話特別多。“其實不僅僅是我們一個項目，多數(shù)經(jīng)濟適用房都會遇到這樣的情況，因此經(jīng)濟適用房的需求量是巨大。”歐立志認為，如果土地等實際情況允許的話，經(jīng)濟適用房在以后的放量應(yīng)該有所增加。
同樣，百子灣1號副總經(jīng)理朱軍接受本報記者采訪時表示，經(jīng)濟適用房的開盤時間主要是看開發(fā)商拿地開工手續(xù)完成得怎么樣來定的，雖然目前經(jīng)濟適用房在銷售的有20多個，呈現(xiàn)遍地開花的局面，但是各開發(fā)商運作的實際情況不一樣，很難出現(xiàn)像百子灣1號這樣一年內(nèi)就可以達到全面封頂，項目銷售基本完畢的局面。而事實上，由于經(jīng)濟適用房政府已經(jīng)限定其開發(fā)利潤為3%，開發(fā)商也必將通過快速銷售的方式來減少其利潤損失。
而杜猛則指出，經(jīng)濟適用房從立項、開發(fā)、建設(shè)、銷售到消費各個環(huán)節(jié)，并沒能滿足真正的中低收入者。由于沒有確立中低收入者的界定標(biāo)準(zhǔn)，更沒有確立該由誰來確定、如何認定、如何監(jiān)督、執(zhí)行等可操作程序，有“法”而無辦法。加之，政策只規(guī)定了價格構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)，沒有明確建造標(biāo)準(zhǔn)，其結(jié)果是開發(fā)商從自身利益出發(fā)，什么樣的戶型好賣就建設(shè)什么樣的房子，誰有能力買，就賣給誰。業(yè)內(nèi)人士指出，政府有關(guān)部門應(yīng)該對經(jīng)濟適用房審批程序、年度開發(fā)總量和計劃、入住總量等方面進行調(diào)控，尤其是對目前經(jīng)濟適用房管理體系不完善、功能不合理的地方進行改正，確實保證經(jīng)濟適用房是真正的為有所需求的中低收入的人群服務(wù)的。同時對經(jīng)濟適用房的需求量和開發(fā)量之間的合理比例進行一定的研究，尋找到一個比較合理的開發(fā)量，否則的話這樣供不應(yīng)求的局面很難改變。
業(yè)內(nèi)展望
今后一段時間仍然必須存在
曾有業(yè)內(nèi)人士認為，從個人住房市場化的發(fā)展需求來看，經(jīng)濟適用房應(yīng)該少建。但是多數(shù)居民在接受記者采訪時則完全持與之相反的意見。
1999年以來，經(jīng)濟適用住房共解決了約30多萬人的住房問題，提高了城鎮(zhèn)居民住房水平，人均住房建筑面積從1998年的19.8平方米增加到2003年的24.9平方米，人均增加5.1平方米。
目前由于經(jīng)濟適用住房的房價比商品房要低出很多，可以滿足中低收入家庭的購房支付能力。“為解決中低收入家庭的住房問題（特別是住房水平低于社會平均水平的人群），依然需要繼續(xù)發(fā)展建設(shè)經(jīng)濟適用住房。此外，城市建設(shè)過程中舊城改造、危改拆遷和文物保護外遷等項目涉及到的拆遷人群的住房問題也必須依靠經(jīng)濟適用住房來解決。”
北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事會秘書歐立志認為，北京市的特殊情況決定今后一段時間內(nèi)經(jīng)濟適用住房必須存在。經(jīng)濟適用住房仍然是北京市解決中低收入家庭住房問題的必不可少的供應(yīng)方式，并且應(yīng)當(dāng)保持相當(dāng)規(guī)模。
市場影響
它可以抑制商品房價上漲
經(jīng)濟適用房在一定基礎(chǔ)上可以抑制房價增長。中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰認為，經(jīng)濟適用房的放量可以平衡區(qū)域的房價漲幅過快的局面，他舉例說，目前國貿(mào)附近住宅產(chǎn)品的價格居高不下，假如明年該區(qū)域出現(xiàn)兩個百萬平方米的經(jīng)濟適用房項目，肯定會把該區(qū)域的商品住宅價格拉下來。
而建設(shè)部總經(jīng)濟師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾也曾經(jīng)說，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，是導(dǎo)致當(dāng)前全國房價不合理上漲的主要原因之一。在此情況下，建設(shè)部要繼續(xù)支持和完善經(jīng)濟適用住房、普通商品房的建設(shè)，將有助于國家宏觀調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。
“正因如此，國務(wù)院在決定將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例從原來的20％提高至35％及以上時，不要求經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目的資本金比例相應(yīng)提高。”李文杰分析說。
本版采寫/本報記者張學(xué)冬
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