近日，國家統計局投資司副司長賈海在接受本報記者專訪時表示，前11個月，隨著各項宏觀調控措施的逐步發揮作用，全國房地產開發市場發生明顯變化，但房地產開發投資規模偏大,增速偏高,商品房銷售價格增長過快等問題依然沒有得到根本的解決。因此，應繼續實施各項宏觀調控政策，防止房地產開發的再度膨脹，確保國民經濟的持續穩定發展。
抑制地產投資擴張勢頭成效明顯
賈海透露，以控制土地和信貸緊縮為主要手段的宏觀調控政策對全國房地產的開發取得了明顯成效。
統計數字顯示，當前我國房地產開發投資規模擴張的勢頭有所減緩。1-10月份，全國累計完成房地產開發投資9526億元，比去年同期增長28.9%，增幅同比下降2.9個百分點，比上半年略增0.2個百分點。
銀行貸款增幅回落,所占比重減少。1-10月份，房地產開發企業資金來源12967億元，比去年同期增長31.4%，增幅同比下降12.5個百分點，也略低于上半年增長32.8%的水平。
土地供應增幅大大低于去年同期。1-10月份，全國完成開發土地面積1.3億平方米，比去年同期增長9.0%，增幅同比下降30.5個百分點，也低于上半年增長11.5%的水平。
商品房銷售增勢趨緩。1-10月份，全國商品房銷售面積2.1億平方米，比去年同期增長18%，增幅同比下降16個百分點,也比上半年回落8.3個百分點；商品房銷售額5704億元，同比增長31.9%，增幅下降8.7個百分點。
商品房空置面積繼續保持負增長。到10月末，全國商品房空置面積9777萬平方米，比去年同期下降3.7%，而去年同期是增長7.6%，今年上半年是增長0.2%。
諸多問題依舊值得關注
但是，賈海同時指出，僅從目前看，宏觀調控取得的成效還只是階段性的，房地產開發領域依然存在著眾多問題。
首先是在建規模仍然偏大。1-10月份，全國商品房施工面積達12億平方米,占全部城鎮投資施工面積的55.5%，高于2003年53.1%的水平。1-10月,房地產開發項目計劃總投資高達4.2萬億元，比去年同期增長35.2%，增幅高于去年同期13個百分點。
其次，投資結構也不盡合理。賈海說，目前在房地產開發中，高檔住宅和別墅、公寓比重過高，中低價位的住宅和經濟適用房屋的開發量不足，房地產市場供求關系中存在著結構性矛盾。1-10月份，全國商品住宅完成投資6461億元，同比增長27.9%，占房地產開發投資的比重為67.8%，比去年同期下降0.6個百分點。其中經濟適用房完成投資472億元，同比增長5.0%，所占比重由去年同期的6.1%下降到5.0%。
分城市看，40個重點城市經濟適用房投資274億元，增長15.8%，增幅雖然比去年同期明顯加快，但所占比重為4.3%，同比下降0.4個百分點，且所占比重低于全國平均水平。其中，天津、大連、無錫、武漢、昆明和烏魯木齊等16個城市的經濟適用住房完成投資呈現負增長。
更為市民關注的是商品房平均銷售價格上漲過快的問題。1-10月份，全國商品房平均銷售價格為2758元/平方米，同比上漲11.7%，漲幅比去年同期提高6.7個百分點，為1998年以來同期的最高水平。其中，商品住宅平均銷售價格為2566元/平方米，上漲10.2%，漲幅比去年同期提高4.9個百分點。
據賈海初步分析，全國商品房平均銷售價格上漲過快的主要原因：一是消費需求的推動,1-10月的商品房銷售面積大于同期竣工面積833萬平方米；二是經濟適用房開發規模減少，對平均銷售價格的平抑作用減弱。如中部地區，經濟適用房投資106億元，同比下降6.0%，價格漲幅比去年同期快10.1個百分點；三是政府主導的城市建設加速，導致對商品房的剛性需求和價格的上升。據他估計，全國各城市去年的拆遷面積達到上億平方米，占銷售面積的1/3左右；四是去年以來鋼材、水泥等建筑材料和人工費價格上漲等因素使建設成本提高。如中部地區1-10月竣工房屋平均造價1051元/平方米，比去年同期提高116元，西部地區982元/平方米，提高60元，東部地區的廣東為1866元/平方米，提高79元、北京1817元/平方米，提高80元；五是在低利率和消費預期普遍看好的情況下，持幣待購者和部分炒樓資金“買漲不買跌”；六是因房地產的不動產特性，使開發商的競爭成為少數企業之間的競爭，從而形成壟斷競爭的局面，為聯手抬價提供了可能性。 宏觀調控已使上海地產進入高位盤整，控制房價的過快漲幅將是明年的重頭戲
此外，地區發展不平衡，西部地區回落更快。賈海說，中、西部地區房地產開發相對來說比較落后，在宏觀調控的情況下，往往是“剎車快、啟動慢”，對經濟發展的影響更大一些。1-10月，在全部完成房地產開發投資中，東部地區完成投資5009億元，同比增長27.6%，增幅同比下降1.1個百分點；中部地區完成投資1052億元，增長38.6%，增幅同比下降8.9個百分點；西部地區完成投資1124億元，增長25.3%，增幅同比下降20.7個百分點，是回落最快的地區。
明年房價漲幅有望回落到10
%賈海說，今年以來，由于反映全國房地產市場變化的主要指標全面回落，綜合反映房地產市場景氣狀況的“國房景氣指數”也從年初的107.75點，回落到1-10月份的104.87點，低于去年同期106.67的綜合景氣水平,隨著宏觀調控成果的體現,估計年終“國房景氣指數”有望回升到105點左右的正常水平。
從市場消費需求角度看，房地產市場經過多年的培育，在一系列住房改革政策的推動下，住房潛在需求正在轉化為有效需求，主要來自于三個方面：居民住房需求的升級換代，舊城改造和城市基礎設施建設帶來的城市拆遷，城市新增人口（其中相當部分是富裕農民）進入市場購房。
從土地供應角度看，由于房地產開發用地是前幾年取得的，從1999年到2003年，開發商累計土地購置面積和開發面積對比，估計還有4億多平方米沒有進入開發階段。雖然對土地供應的清理整頓使得一部分違法用地不能進入開發，但總體上對全年的房地產開發用地不會產生大的影響。
從資金供應角度看，雖然銀行貸款比重下降，但定金及預收款和企業自籌資金比重明顯上升，資金來源仍比較充足，基本保持了30%以上高于開發投資的增長速度。
因此，在當前國民經濟快速發展和市場環境不斷改善的條件下，支持房地產開發持續發展的基本條件沒有改變。預計全年房地產開發投資仍將保持23%左右的較快增長，商品房平均銷售價格漲幅有望回落到10%左右。
業界提出五點建議
為了實現房地產市場“供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”的宏觀調控目標，防止市場大起大落，賈海綜合業界觀點提出了五點建議。
首先，宏觀調控不能放松，重在“區別對待、分類指導”。賈海說，為防止房地產市場，特別是開發規模較大的地區出現“過熱”，要繼續保持宏觀調控的高壓態勢，避免出現土地、信貸供應反彈。調控的重點應放在東部，完善市場準入制度，對在建項目處理從寬，對新開工項目處理從嚴，以減少損失和空置。繼續培育二手房市場，采取銷售限價、抑制“炒房”需求等措施保持價格的穩定。
其次，改善投資結構，緩解供求矛盾。他說，部分高檔房屋比重過高的地區，應對新開工項目進行限制。同時，加大“低價位”的經濟適用房屋的開發量，落實土地使用和資金供應方面的優惠政策，使房地產市場價格與消費者的購買力之間嚴重錯位的矛盾能夠得到有效解決，滿足不同收入家庭的住房需求，平抑商品房價格的過快增長。
再次，繼續實行嚴格的土地管理政策。賈海表示：一是要按照科學發展觀的要求，改變犧牲土地資源換取經濟快速發展的錯誤觀念。二是嚴格控制購買異地土地指標的變通的做法，減少發達地區土地供應量，防止局部投資過熱，促進東、中、西部均衡發展。三是改進土地購置“招拍掛”制度，對競拍企業資格、最高報價采取限制措施，減少新價對舊價的傳導作用。四是抓好閑置土地清理和利用，嚴格執行閑置土地的開發期限，打擊房地產開發商囤積土地的行為。五是在恢復“農轉非”建設用地審批后，要采取措施防止需求量大的地區出現反彈，避免出現大的波動。
鼓勵房地產開發企業融資創新。要研究建立、健全多渠道的房地產融資體系，在加強對銀行房地產貸款管理的同時，企業應加快建立直接融資渠道，如IPO(上市公募)、房地產信托、房地產基金等，實現融資渠道的多元化。
最后，加強房地產市場信息監測和發布制度。賈海說，投資規模偏大，供求結構不盡合理等問題的出現與房地產市場信息不暢，監測不利有一定的關系。因此，要進一步加強房地產開發信息的搜集與發布工作，指導理性投資和消費，正確引導新聞媒體的宣傳，促進房地產開發持續、穩定、健康發展。
作者：方燁 李佳鵬
（來源：經濟參考報）
|
