調查顯示海淀區二手房成交量與總量之比由去年30%降到今年25%以下
回顧整個2004年北京市二手房市場，除了成交量大幅攀升91%、價格平穩增長10%之外，成交區域特點也相當突出。來自經紀公司的數據顯示，受郊區二手房放量的影響，海淀區的成交量下降了12.5%，而且成交量與總量的比例由去年的30%以上下降到今年的25%以下。受房源緊張的限制，西城區今年的交易量也明顯衰退，上地和山后的二手房市場還沒有成長起來。整個西北區域二手房的交易量和成交價格都呈逐漸下降趨勢。 有關資料顯示，北京今年整個西北區域二手房的交易量和成交價格都呈逐漸下降趨勢。實習記者周曉東攝
「中關村」
需求人數比去年同期上漲260
%今年夏季是西北部二手房市場的轉折點，該區域二手房交易經過了一個“苦夏”。據鏈家房地產經紀公司7月份統計數據顯示，海淀區的成交量僅為135套，占全市總成交量的6.2%，從去年的第二位下滑至第五位。我愛我家的統計也顯示，海淀區下半年的成交量與上半年相比出現大幅度下降，上半年該區域二手房成交量占全市交易量的21.5%，第三季度卻僅占16.2%.據了解，海淀成交量漸漸走低的主要原因是二手房源的供給得不到及時補充。房源緊張帶來的另一個效應是價格上漲幅度大，成交均價由上半年的5433元/平方米上升到了目前每平方米5650元，上漲比例達4%.中關村是海淀的核心區，據北京順馳市場部統計，今年前11個月，中關村地區購買二手房的需求人數比去年同期上漲了260%，據鏈家房地產經紀公司市場研究中心對中關村租務市場近兩年的追蹤分析顯示，該區域住房需求持續上升，而房源供給增長速度滯后。
受房源緊張的影響，今年的房價一直居高不下，我愛我家統計，今年該地區推出的許多新樓盤，平均價格約在7000元-9000元/平方米，而該地區的二手房平均價格則在5500-6500元/平方米，約為一手房價的75%.從2004年全年情況來看，中關村主要有兩個租賃熱點圈，分別是人民大學、雙榆樹地區與西三旗地區，在人民大學附近，一居約在1600元，二居和三居分別在2000元和2500元左右。
「西城」
房源緊張導致價格持續上漲
西城的金融街、西直門區域的房源也一直比較緊張，成交比例在全市總量的10%以下，基本處于有價無市的狀態。根據北京市興業安居房地產經紀中心的成交記錄，金融街區域的二手房價格近三年以來行情一路上漲，每平方米價格平均每年上升約1000元。記者日前查閱了該公司的部分成交合同，以豐匯園為例，2002年4月4日成交的一套70.1平方米單元單價約為7361元/平方米，2003年5月28日成交的另一套114.7平方米的房子價格達8127元/平方米，而今年4月4日成交的一套99.6平方米的房子每平方米價格達9236元。
據鏈家房地產經紀公司統計資料分析，從2004年的區域價格來看，無論是一居、二居還是三居，西城區的租賃成交價格都是最高的，一居室、二居室和三居室的平均月租金分別為1550元、1938元和2319元。特別是一些熱點區域的價格更是達到了高點，比如西城區阜成門、復興門區域的一居、二居和三居分別都能達到1750元/月、2100元/月和2500元/月。這主要取決于這些區域的地段稀缺優勢以及方便的交通優勢還有其完善的商業配套設施。這兩個區域的商品房價格一般比較高，即使二手房價格稍高一些，需求者也會偏好于地段的選擇，而對價格變動的反應不太敏感。
「紫竹橋」
供需比例已經達到1：15左右
紫竹橋是西三環重要道路的交會處，地理位置十分優越，再加上該地區緊鄰中關村及新興的復興門金融街，而外地來京的高科技人才和部分剛剛起步的金融人士，往往會選擇離工作單位較近、面積適中的房子來解決目前的居住問題，因此紫竹橋區域成為了西北部的另一個熱點區域。鏈家房地產經紀公司的統計顯示，紫竹橋區域的二手房需求非常大，成交速度也非常快，一般在房源信息公布后的一周內都能成交。目前，該區域的供需比例已經達到1：15左右，供需嚴重失衡，制約了交易量。
該地區一手樓盤大都價位較高，一般在每平方米8000元-10000元；從我愛我家了解到該地區今年二手房價格在每平方米5500元-6000元；一手公寓價格在每平方米9000元-10000元之間，二手公寓價格在每平方米6000元-7000元。
鏈家房地產經紀公司指出，從今年的成交狀況來看，2004年西部地區房屋租賃價格出現了結構性的微調。一居室價格穩定，但需求者很多，供給嚴重匱乏，導致部分需求群體轉而考慮尋租兩居室；供給和需求的同步增加使得兩居室的價格相對穩定；三居室的價格略有上升，原因是供給數量相對較少，而需求增大所致。此外，與一居和兩居相比，三居室的性價比最高，因此今年價格略有上升。預計這樣的趨勢明年會繼續下去。
熱點區域
公園周邊二手房成投資新熱點
西北部地區有著比較優越的自然環境，其中公園集中是一個亮點，周邊的房源比較集中，交易活躍，價格也步步走高，主要有西城區的月壇公園、海淀區的紫竹院公園、玉淵潭公園等，月壇公園和紫竹院公園今年的表現比較典型，能代表西部的這類特殊房源。
月壇公園：總價40萬元的二手房走俏
月壇公園附近可開發用地極為有限，所以新建樓盤的價位較高，我愛我家的統計顯示：一般一手房價格在9000元-11000元/平方米之間。由于該地區政府機關單位較為集中，因此二手房大多以央產房為主，房源釋放量少，一般二手房價格在6000元-6500元/平方米之間，一居室面積40-50平方米，二居室面積50-65平方米。這些二手房有地段優勢、配套成熟，周邊購物極為方便，商業氛圍也較為濃郁，這些因素導致該地區二手房價較其他區域偏高。據了解，由于該區域同一地段一、二手房之間落差較大，因此二手房格外受歡迎。尤其是總價在40萬左右的二手房，備受購房者的喜愛。
紫竹院公園：35萬元小戶型值得投資
紫竹院公園附近名校云集，周邊有中央社會主義學院、中央民族大學、北京外國語大學等多所著名院校環繞，獨特的人文環境及優越的自然環境成為吸引不少為子女上學方便的家庭選擇在此安家置業的因素之一；同時，該地區緊鄰中關村及新興的復興門金融街，這就吸引了一大批在上述地段工作的購房群體。而我愛我家的統計顯示：該地區一手樓盤大都價位較高，一般在8000元-10000元/平方米之間；二手房價格5500元-6000元/平方米。和一手樓盤相比，二手房更為受到購房者的歡迎，其中以總價在35萬的小戶型尤為受到大多數購房者的青睞。
熱點產品
供需兩旺促央產房價格穩步攀高
央產房的交易逐步活躍是今年二手房市場的總體趨勢。央產房代理公司的統計顯示，包括西城、海淀在內的央產房集中區域的成交均價基本穩定在5700元-6100元/平方米的高位。鏈家房地產經紀公司的數據還顯示，3月份西北地區的央產房放量達到了近500套的高位，成交價也一度上漲到了6050元/平方米，沖高回落之后，從6月份開始，央產房成交均價又從5754元/平方米再度攀升。鏈家房地產經紀公司市場部專業人士分析認為：價格的變動正是供需動態變化的均衡結果。供需兩旺抬升了交易價格；而隨著下半年“金九銀十”佳季的到來，交易更趨于活躍，至年底價格趨向穩定。
2005展望
中關村租價將大幅上升
據鏈家房地產經紀公司成交數據顯示，海淀區在三季度的租賃成交量占總成交量的比例為31%，較二季度的26%提高了5%，再次迎來了租賃的又一高峰，四季度也保持了平穩。其中中關村的租賃起到了支柱性的作用。
究其原因，鏈家房地產經紀公司市場專業人士認為主要取決于以下幾方面：7、8、9三月是大學生畢業尋找工作的一個高峰期，眾多對高新科技以及IT產業非常熱衷的應屆畢業生紛紛將自己的目標定格在中關村；雖然CBD區域以其濃厚的商業氛圍吸引著眾多的國內外大型企業，但是其中的問題也逐漸地顯現，從而使得一部分企業往中關村轉移，這就勢必帶動了該區域的租賃市場。
專家預測，隨著中關村開發的加大，該地區的租賃價格將會大幅上升，同時向西輻射開來。一直是房屋租賃熱點的中關村區域，雖然在高端租賃市場略有不足，但今年以來，隨著中關村西區等區域建設力度的加大和一些新建的寫字樓紛紛入駐，高檔住宅和公寓租賃的需求也穩步上升。
西北地區央產房價格與市屬已購公房價格（鏈家房地產經紀公司提供）本版采寫
本報記者張家齊
|
