南城租賃成交量占京城總成交量的6.3%，比2003年上浮了1.2
%據中大恒基市場統計，2004年豐臺區成交量平均占到總成交量的9.4%，宣武區占到總成交量的8.5%，崇文區占到總成交量的5%，雖然位于南城的崇文區、宣武區和豐臺區所占的份額還不能與朝陽區、海淀區相比，但增長趨勢明顯，房價也逐漸逼近朝陽和海淀兩區，成為目前新興的二手房熱點區域。 大興區因交通環境的改善，住宅品質與價格均呈上漲趨勢。實習記者周曉東攝
租賃價普遍上漲
由于傳統二手房交易熱點區域日趨飽和，使擁有便利交通和良好社區配套的南城及其邊緣區域的二手房市場開始持續升溫，此外，隨著人們對南城居住觀念的改變，以及南四環路、京開路、南中軸路、廣安大街等新道路的相繼開通和五環路的免收費，使南城在居住方面的優勢日漸突出，二手房交易量及價格也節節攀升。
目前南區是成長型區域的代表。據順馳統計數據顯示，位于南郊的大興區因交通環境的改善，以及居住環境及周邊生活配套設施的日益完善，使這一區域二手房交易量及價格增長迅速。北京順馳統計數據顯示，目前大興區二手房交易量已占到8.2%，價格在一年內上漲了300元。崇文區二手房價格也從第二季度的5449元/平方米漲至6771元/平方米，每平米增加了1322元，增幅達到24%.
租金便宜房源充足
北京順馳統計數據還顯示，從京城11城區總體來看，傳統熱點地區發展平穩，但原市場交易量較少的南城區域成交量持續上升。
南城及其外圍區域成為熱點區域的主要原因在于道路的通暢性較好，再者，政府近年來對南城的綜合整治力度較大，使南城的環境、治安、市容有了極大改善，再有就是南城租金便宜、房源充足。2004年該地區租賃成交量占京城總成交量的6.3%，比2003年上浮了1.2%.
崇文區與宣武區漸熱
地鐵沿線一直以來都是二手房租賃的熱點區域，而地鐵一號線的大部分站點就集中在崇文區和宣武區這兩個城區中，隨著規劃中的地鐵4號線和5號線的修成，這一優勢將會得到擴大。與此同時，隨著城市建設的不斷深入，崇文區、宣武區原先擁堵的交通不斷得到改善，很多新的交通路線開通。因交通優勢顯著，崇文區和宣武區有望成為二手房租賃的主流城區。豐臺區近年來則一直是二手房供應大戶，主要熱點區域集中在方莊和六里橋，因為該地區房源供應量充足，預計明年二手房租賃價格將保持平穩，也有望在今年的基礎上繼續升溫。
熱點區域動向
「馬家堡」
三季度交易量月增4
%隨著馬家堡西路的基礎設施改造，以及周邊各種配套不斷完善，馬家堡地區的二手房市場逐漸走熱，來自中大恒基的數據顯示，在馬家堡西路周邊，二手房和租賃市場交易成交量在三季度連續月增幅保持4%左右，二手房均價月增長突破100元。據中大恒基市場研究人員分析，目前在馬家堡區域內置業的人群主要以拆遷戶和普通北京市民為主。其中，首次置業者占據比例較大，約有65%左右。
產生這一結果的原因在于，與東城、北城等區域的二手房價格相比，馬家堡區域內有著明顯的價格優勢。
此外，該地區一級市場的發展以及整體商業環境的改觀，將帶動該區域二三級市場的繁榮。目前政府又啟動了涼水河、旱河等改造工程，大大改善馬家堡附近地區的居住環境。與此同時，陸續將開通的馬家堡西路、地鐵5號線、地鐵4號線經由馬家堡貫穿南北，促使馬家堡地區成為南城的交通“樞紐”。交通環境的改善不再成為這一地區發展的瓶頸，使得該地區居民出行便利，由此推動了二三級市場。
「方莊、六里橋」
交易市場異常活躍
目前，豐臺區二手房交易活躍的典型區域有方莊和六里橋，這兩個區域內的二手房交易異常活躍，方莊、六里橋的二手房均價增長幅度也較大，其中10月份比9月份分別上漲了8.3%、4.0%.
據中大恒基市場研究人員分析，方莊和六里橋是豐臺區內兩個比較有特點的區域。如方莊的二手房多數已有5年以上的房齡，正處于二手房交易活躍時期。還有方莊地區各種生活配套比較齊全，能夠很好地滿足人們的居住需求。
另外，政府加大了方莊地區的交通狀況改善力度，也使許多人看好該區域房產發展潛力。
而六里橋區域的交通便利是其比較突出的特點。該區域緊鄰西三環、西站等，更是北京通往河北的南大門，商業也比較發達，周邊有家樂福、京客隆、大中電器、碧溪家居廣場等商業。
「潘家園」
房源減少需求量激增
“我愛我家”數據顯示，潘家園地區二手房1月至10月需求量比去年同期增長了114%，在需求量增長的同時，該地區房源供給量也增長了近83%.供需雙方數量的增長造就了該地區二手房市場的繁榮。同時，在房屋租賃市場上，2004年1月至10月求租客戶較去年同期也增長了近39.4%.
針對客戶量的激增，“我愛我家”專業人士認為，潘家園地區兼備了便利的交通和成熟的商業及文化圈，為這一帶房產的發展提供了充足的動力。
由于受CBD輻射的影響，勁松地區二手房價格近年飆升，導致該地區業主普遍持房待價而沽，使該地區可供交易房源減少。由于勁松地區的購買需求得不到滿足，于是緊鄰勁松，價格較低，可選房源較多的潘家園地區二手房需求量迅速增加。
該地區兩居和小三居是熱點買賣戶型。潘家園地區也有許多相對較新的住宅小區，小區內的物業和生活設施較過去的老社區更加完善，房型和舒適度較老房屋更加合理。該地區房齡主要以上世紀80年代至90年代為主，房屋面積大多在65平方米至85平方米之間，房價為4700元至5000元/平方米左右。相對一手房較高的價格，更突現了二手房的高性價比。
「廣渠門」
已購公房供需比例達1∶15
據北京順馳房地產經紀公司市場部統計，廣渠門地區再上市已購公房市場供需比例已達到了1：15的水平。
該區域前10個月二手房價由去年底的5150元/平方米上升到目前的5600元/平方米，上漲幅度達8.7%.在9月至11月二手房交易旺季里，該區域二手房交易量增長明顯。一個原因是這里商品房房價在8000元/平方米以上，與之相比，二手房的價位較低，容易得到一些購房者的青睞。
但目前由于該地區大規模危改拆遷使得原本數量就少的舊房更加所剩無幾，雖然這一帶聚集了大量的央產房，但由于還不具備上市條件等原因，短期內還無法進入市場緩解房源稀缺的現狀，導致廣渠門一帶二手房市場房源量增長緩慢，再加上這一區域新盤數量減少，促使了二手房價上漲。
客群分析
外地購房者青睞南城
據中大恒基最近對北京二手房市場1200份樣本研究結果顯示，在2004年度購買二手房的人群中，外地人購買的比例占整個市場的1/3，而本地購買二手房的又以拆遷戶和普通市民為主。其中外地人購買二手房主要集中在城八區，以豐臺區所占比例較大。
豐臺區是目前南城二手房存量市場較大的區域之一，目前二手房均價為5092元/平米，比新房的價格要便宜500元-1000元/平米不等，由此也吸引了眾多外地購房者。據中大恒基研究人員分析，目前在豐臺區購買二手房的外地人主要為兩類人群：一是首次置業者，他們多以在京工作、生活較穩定的中等收入者居多，這部分人的共性為中低學歷，私營或合伙經營中小生意，月收入4000元至8000元，以中年人為主。購買動機主要是想在北京長期發展，在選擇戶型時，有80%的人選擇兩居。
另一類就是購買力較高的人群，主要來自木樨園商圈的中小客商，由于不是首次置業，這部分人主要考慮住所與經營場所的往來便捷，在房型選擇上分經濟派和享受派，經濟派選擇時主要考慮性價比，享受派更注重居住的舒適度和與身價的對等因素。
2004年南城部分區域二手房與商品房價格差一覽表（單位：元/平方米）2004年前四季度南城部分區域成交量比例一覽表（單位：%）
2004年前四季度南城部分區域成交均價一覽表（單位：元/平方米） 南城部分典型區域2003年與2004年租賃價對比表（單位：元/平方米）本版采寫
本報記者袁秀麗
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