2005展望
明年難有新盤上市
明年預計該區域主要還是現有住宅的繼續供應，受土地控制的影響，估計不會再有新項目上市，樓價也會保持相對穩定。不過由于供應量有限和商業環境的逐步成熟，而且項目剩下的大多屬于好戶型，因此價格仍會提高，總體趨勢是穩中有升，每平方米大約會比開盤價漲700元左右。
從萬柳到復興路，是北京高檔住宅區集中的區域，從頤和園昆明湖到玉淵潭的水域串起了沿線的樓盤，今年該區域住宅開發逐步進入尾聲，蘇州橋板塊因為大量的商業和住宅開發完成，尤其是金源MALL的開業，已經進入成熟期。
藍靛廠路明年有望拓寬一倍
昆玉河在售的項目主要集中于流域中部的板井路、紫竹院路沿線，如上河村、水之郡、10號名邸、誠品建筑、玫瑰御園，頤慧佳園等，多數項目已經銷售了較長一段時間，價格多在8000元/平方米以上。昆玉河北部惟一的在售項目為萬城華府。
該區域南北貫穿的主干道為藍靛廠南路和北路，其中藍靛廠北路沿線住宅品質相當，社區規劃比較合理，去年和今年集中上市，生活和投資兩相宜，今年有一些部委，如兵器工業部在附近整棟置業，社區生活秩序比較有保障。藍靛廠南路路況較差，玫瑰御園至頤慧佳園段項目周邊除了水景之外，今年沒有發現其他市政亮點，不過據當地開發商介紹明年藍靛廠路要拓寬一倍，另外東西向連接三四環的一條主干道也在明年完成，這樣，該區域項目北有金源MALL、南有公主墳商圈，區域有曙光花園區域商業街，生活配套會比較完善。
昆玉河南部項目素質參差不齊
盡管昆玉河被譽為高檔住宅聚集區，但主要素質較高的項目都在紫竹院路以北區域，南部項目素質參差不齊，玫瑰御園項目盡管今年新推出，但戶型設計較早，價格也稍微偏高。頤慧佳園整體環境缺乏亮點，將來道路拓寬工程可能會對小區生活造成影響。該區域有一些體量比較大的寫字樓，如牛頓辦公中心、嘉豪國際中心等，如何讓住宅消費與寫字樓消費群體互動是一個值得開發商關注的話題。
昆玉河流域下游目前的項目不多，但生活區已經成型，這里有地鐵交通優勢，又靠近公主墳商圈，是比較理想的居住區域。由于該區域靠近西奧運中心，使得這里成為投資的熱點，也是昆玉河流域最有升值潛力的區域之一。
價格
在售項目不多，價格多在8000元/平方米以上。
產品
藍靛廠北路沿線住宅品質較高，規劃較為合理。
買家
戶型普遍較大，更適合追求生活舒適度的高收入人士。 10號名邸該項目位于昆玉河畔東岸，目前的參考價是9900/平方米，層高為2.9米，一梯一戶，觀景客廳、觀景主臥、雙通道設計使得居住更為舒適。該項目為精裝修項目，有多種戶型可供選擇，面積在207平方米-374平方米之間。不過，由于戶型普遍較大，更適合追求生活舒適度的高收入人士。
上河村該項目位于昆玉河畔西岸，占地11萬平方米，可售建筑面積17萬平方米，最大樓間距在100米以上，整個社區由純板式高層、多層住宅組成。目前的參考價格為8000元/平方米，主力戶型為三居、四居，物業費為2.98元/平方米/月。該項目利用現有涵洞從京密引水渠引水在小區內形成水景。
水之郡該項目位于昆玉河東岸，目前的參考價是7700元/平方米，總戶數有168戶，由兩棟塔樓組成，主力戶型在100平方米左右。由于該項目臨近金源MALL，因此生活比較便利。此外，360路、374路等多條公交線路在此經過，可快速直通中關村、紫竹院、金融街和西外商圈。
誠品建筑該項目位于紫竹院路四季青橋東南角，占地5.93公頃，總建筑面積14.8萬平方米，建筑形式為低密度板式小高層，綠化率為45%，目前的參考價格為8800元/平方米，100平方米-157平方米的二居和三居為該項目的主力戶型。
玫瑰御園該項目位于藍靛廠南路中段，昆玉河西側，占地面積27000平方米，綠化率37%，目前的參考價格為8400元/平方米。該項目的建筑形式是8-11層板樓，總戶數有409戶，主力戶型是100平方米以上的三居，物業費用為2.95元/平方米·月。該項目的園林分為動、靜兩區，整體配套較舒適。
頤慧佳園該項目位于昆玉河西岸，玲瓏塔公園北側，目前的參考價格為6900元/平方米，總建筑面積22萬平方米，其建筑以5-6層小板樓（帶電梯）為主，配以部分9層板樓（帶電梯）。據了解，該項目有多種戶型可供選擇，主力戶型為二居。
專題采寫本報記者張家齊
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