2005展望
大項目推動進入新開發期
從目前的實際情況來看，這個區域的地產開發還是屬于一個起步的階段，不過印尼三林集團投資160億元接手了占地36平方公里的東壩項目，并將全面展開對東壩地區的污水、道路等市政基礎設施建設和土地一級開發工作。隨著和記黃埔集團姚家園住宅項目的啟動，區域將進入一個新的開發期。
東壩邊緣居住集團是北京市規劃中的十大邊緣居住集團之一，根據朝陽區有關部門的規劃，東壩區域未來的規劃總建筑面積約為1745.7萬平方米，平均容積率為0.96，屬于大型低密度居住集團。未來東壩將建設成為“低密度、中高檔”的住宅區，規劃居住人口25萬人，成為京東的一座大型綠色生態社區。
東壩區域逐步升級的規劃吸引了一些大盤和中高檔項目的涌入，據北京奧林匹克花園策劃負責人楊慶介紹，目前該區域已經聚集了北京奧林匹克花園、朝陽新城、MiNi閣調、北京好漾等項目，開發總量將達到300萬平方米，根據該區域的整體開發總量和開發產品類型的總體規劃，將來東壩將逐漸形成中高檔住宅產品聚集的大型生態居住區域。尤其是北京奧林匹克花園和朝陽新城兩個建筑面積超過百萬平方米的大體量項目入市，對提升區域起到了一定的作用。
產品差異性比較大
東壩區域目前在售的項目只有北京奧林匹克花園、北京好漾、MiNi閣調和大型經濟適用房項目朝陽新城四個項目。雖然項目數量不多，但卻覆蓋了公寓、普通住宅和經濟適用房等多種物業類型。目前該區域的住宅產品銷售價格最高的是北京奧林匹克花園，其項目三期的銷售價格的范圍在6400元/平方米至7400元/平方米之間。而銷售價格最低的是開發面積多達170萬平方米的經濟適用房朝陽新城，其銷售價格僅為3310元/平方米。無論從規劃設計還是市場發展表現來看，北京奧林匹克花園無疑是這個區域絕對的領跑者。
大量住宅的商業配套開始入市
目前該區域的商業配套的供應量隨著住宅產品的逐漸入市開始猛增，按照已經開始規劃和入市的商業配套計算，東壩目前商業配套的面積已經達到10多萬平方米。其中北京奧林匹克花園，總體商業建筑規模為6萬平方米左右，分三期完成。
作為該區域的另一個建筑面積達170多萬平方米的大型住宅小區，朝陽新城的商業配套規劃中主要有商業、教育等多種生活配套設施。北京好漾以及MiNi閣調等項目的商業面積也達到1萬多平方米，主要為臨街店鋪。
價格
朝陽新城均價為3310元/平方米，北京奧林匹克花園三期為6400元/平方米至7400元/平方米，北京好漾均價為4000元/平方米，迷你立方板均價為4800元/平方米
產品
即有中高檔住宅北京奧林匹克花園也有經濟適用房朝陽新城，區域產品多以板式建筑為主，戶型多樣，面積偏大，容積率較低
買家
在CBD、朝陽門、燕莎等高檔商務中心工作的年輕白領，且為有車一族，喜歡安靜，但積蓄不夠，選擇離工作地點不是很遠的東五環區域置業開發商說
中高檔商業配套有點緊缺
楊慶（北京奧林匹克花園策劃負責人）
東壩區域經過三四年的開發，已經形成了以北京奧林匹克花園為代表的具有一定規模中高檔住宅產品的區域，但是這里的商業服務中心尚未形成規模和氛圍，商業設施主要集中在鐵十六局和東壩中路東側附近，有京客隆超市、郵局、醫院、銀行以及酒店等基本日常生活需求的商業場所。
中高檔居住區同樣需要便利的商業和完善的配套服務，而隨著北京奧林匹克花園、MiNi閣調等項目的相繼入住，這種消費需求潛能將越發凸顯，現在就體現出中高檔的消費、餐飲、娛樂場所的緊缺來了。當然這里的幾個住宅項目的商業配套的先后進入市場對提升區域商業配套的品質起到了一定的帶動作用。它們填補了區域商業設施的匱乏，完善了區域配套，對住宅市場產生積極的影響。
北京奧林匹克花園位于朝陽區東壩集團中區，總建筑面積上百萬平方米，定位為中高檔住宅居住區。北京奧林匹克花園產品為4-7層坡屋頂板樓住宅，戶型面積從102平方米-294平方米。一期容積率為0.88，二期規劃容積率僅為0.84，綠化率高達40%.目前三期正在規劃建設中，銷售價格為6400元/平方米-7400元/平方米之間。
朝陽新城朝陽新城是北京東區最大的經濟適用房社區，整個小區總體規劃建筑面積170萬平方米，一期已售完，二期未開盤。小區目前以多層板式建筑為主，戶型設計多樣化，備有一室一廳、兩室一廳、三室一廳等多種類型，銷售價格為3310元/平方米。
迷你立方板（Mini閣調二期）朝陽區姚家園路北側200米，總體建筑面積近15萬平方米，建筑類型板塔結合，目前在售的為項目的二期，以準現房狀態對外進行發售，戶型為70平方米-170平方米的一居至五居，種類多達15種，銷售均價為4800元/平方米。
北京好漾位于朝陽東壩中路與東壩中街交會處，建筑面積為96000平方米，屬于小高層板樓。其中綠化率為30%，銷售均價為4000元/平方米。
專題采寫本報記者張學冬
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