2005展望
“富人區”明年住宅少
從今后可供開發的土地量來看，朝陽公園周邊可開發的土地已經微乎其微，明年的住宅供應量將明顯減少，甚至“奇貨可居”。三元橋供開發土地也已完全“斷頓”，目前在售住宅項目僅有3個。上東的住宅開發也開始向麗都滲透，價格隨之將有所降低。
此外，明年，商業配套將會有一部分竣工，將能緩解區域內配套不足的局面。
目前，三元－上東－朝陽公園區域已經形成了京城高檔住宅的集中地，大部分住宅為售價10000元/平方米以上的高檔公寓。今年銀行提高購房者的貸款門檻、央行加息、“8·31”土地大限等一系列影響樓市供需的政策均未對區域樓市形成一定的沖擊。
今年開發量超過300萬平方米
今年下半年以來，這三個區域的住宅出現了一個集中入市的局面。首先是6月鳳凰城二期和時間國際開盤；7月，陽光上東之濱河花園開盤；8月，麗都水岸入市；9月，晶都國際開盤；10月，國興·觀湖國際和天安豪園面市；11月，泰華濱河苑低調開盤，東潤楓景四期也浮出水面。
此外，東四環邊僅有的獨棟別墅項目———東山墅也已啟動。加上上半年已熱銷的高檔公寓瞰都和以4800元/平方米的低價入市的新盤“ZAMA·咱們”，這三個區域今年的開發總量已超過300萬平方米。
陽光上東銷售總監郭玉恒表示，目前高檔住宅區域逐漸由朝陽公園西部和南部向東北方向轉移，逐漸形成了東北四環周邊新的高檔住宅區域。
單價跨越4900元－26500元
區域內今年有些項目漲幅較大，從年初到現在，價格已上漲15%左右，如鳳凰城漲了2000元/平方米，瞰都上漲了1500元/平方米。此外一些項目則沒有漲價。
今年新盤均瞄準高端市場，不同程度地提出打造高檔項目的口號。天安豪園的開盤價格就已經達到13800元/平方米；以獨棟別墅為主的東山墅，售價高達26500元/平方米。中原地產市場總監徐成峰認為，區域高檔住宅氛圍的形成、地段特點以及土地的稀缺是這里項目多為高檔住宅產品的主要原因。
分區域看，三元橋和緊鄰朝陽公園的住宅售價一般在10000元/平方米以上，上東則一般在8000元/平方米以上，但是同樣今年該區域也有銷售價格比較低的產品，如ZAMA·咱們只有4900元/平方米左右。ZA鄄MA·咱們項目負責人劉新華認為，上東區域在未來兩年內，高檔住宅供應將突破百萬平方米。但客戶群中最多的還是中等收入白領，這也造成上東區域產品類型差異較大。
價格
三元橋及緊鄰朝陽公園的住宅售價高于10000元/平方米，上東則在8000元/平方米以上。
產品
住宅產品有高檔公寓、城市別墅、德式小樓、酒店公寓、Townhouse及普通住宅產品。
買家
客戶群中最多的還是中等收入白領，這也造成上東區域產品類型差異性較大的特性。 陽光上東位于東四環霄云橋東南角，總建筑面積近72萬m2，綠化率36.9%，目前已經開發的一期中，圓街1號均價8500元/m2，方街1號精裝修現房均價10000元/m2，定制式城市別墅濱河花園均價3000美元/m2.鳳凰城（二期）位于三元橋西北角，開發面積近70萬m2，業態包括國際化公寓、酒店與商業配套等。二期由一棟酒店式服務公寓和兩棟200—250m2公寓組成，配以溫泉養生會所等，銷售均價為12000元/m2.國興·觀湖國際位于朝陽公園橋東北角，建筑面積60多萬m2，由12座高檔公寓組成，是與朝陽公園接壤線最長的項目，定位是“中央公園·景觀世界城”。社區內部5萬平方米活水園林。銷售均價為10000元/m2.ZAMA·咱們項目東接五環綠化帶，總建筑面積34萬平方米，板樓、塔樓均有。C區已開始登記，戶型全部為80－90多平方米的兩居和三居，實用緊湊，均價4900元/平方米，是該區域售價最低的毛坯房。
公園5號是甜水園項目的二期，緊鄰朝陽公園、團結湖公園、紅領巾公園三大公園。公園5號總建筑面積為7萬平米，由3棟“品”字形塔樓組成，銷售均價為7830元/平方米。
泰華濱河苑位于東四環東風橋東，規劃總建筑面積近13萬平方米，由四棟板塔高層建筑圍合而成。戶型為50—170平方米的一至三居，近千種成品裝修供業主選擇。目前5號樓單價6646元，2號樓單價6966元。
東潤楓景位于東風橋以東100米，建筑面積35萬平方米。已與日壇中學簽約合辦社區九年義務制中小學。目前在售住宅主要是前三期的大戶型，價格為9300元/平方米。四期部分緊湊性戶型暫未推廣。
麗都水岸位于朝陽區酒仙橋路以西、壩河以北，總建筑面積43.5萬平方米。一期住宅主力戶型為150－180平方米的三居，9800元/平方米；二期為高檔涉外型商務公寓；三期規劃為Townhouse及疊拼公寓。
專題采寫本報記者張學冬
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