2005展望
普通住宅穩中有降
上地和山后地區明年房地產市場的亮點主要是首創西二旗地塊的動工、百旺新城項目的推進以及當代集團的新動作，前兩個項目明年會有實質進展。由于今年上市的項目相對而言位置比較優越，檔次比較高，價格已經處于高位，明年開發的項目優勢不會太明顯，預計明年這兩個區域普通板樓的價格會穩中有降。
山后地區價格已接近高限
山后地區今年新盤供應相對較少，從年初開始入市的中海楓漣山莊持續銷售，目前已經推出了四期，成為區域今年的一個亮點，上月推出的百旺茉莉園在開盤當日也吸引了數百人到場。各大老盤今年陸續進入入住期，價格沒有出現大的變化。
據了解，由于當地規劃主管部門限制住宅開發量，今后該區域不會有大規模的新盤上市，百旺新城將成為主要供應量。該區域目前主流價格在6000元/平方米左右，萬科西山庭院高價入市，試圖拉高這里的價格，但銷售沒有出現明顯的亮點。山后的交通優勢主要在于高速路和城鐵，但這兩大交通利好主要適合當地居民外出，而對吸引外來人員進入該區域購房沒有起到實質性的作用。種種跡象表明，該區域的價格已經接近高限，明年不會再有大的變化。
圓明園西路修通，是山后地區比較有影響的市政，打通了沿路項目與西北所有主干道的連接。上地建材城的拆遷客觀上有利于加強山后和上地兩地的聯系，北清路的開通是該區域本年度市政方面出現的較大利好，進一步加強了區域外圍交通優勢。
上地區域今年新盤比較匱乏
上地區域的樓市今年保持平穩，燕清源、清上源等項目自開盤以來一直呈穩步銷售狀態，當代城市家園、上地佳園、力度等項目陸續進入入住期，但部分項目在入住期間發生了收房糾紛，對區域樓市的整體情況造成一定的影響。領袖硅谷的銷售已進入后期階段，紫城等項目在下半年推出后，一度引起搶購熱潮，博雅德園推出后反響也不錯。但總體來說，該地區的新盤還比較匱乏。
從開發商反饋的信息來看，當地樓市的消費主力群體還是教師、企業工作者，每年都會有一些新增加的需求量，但不會太大，樓市會繼續保持穩定的態勢。清河新城周圍和西二期區域將逐漸成為開發熱點，清河新城二期的推出，首創西二期地塊的大型綜合區開發、當代集團新項目的推出，將使得上地的居住氛圍日益成熟。上地東北角將成為上地商業配套的集中區域，大型商業綜合體在近兩年內會有實質性的突破。
價格
目前新盤售價在5000元/平方米- 6000元/平方米。
買家
總體來說，該區域項目品質參差不齊，新盤還很匱乏。
產品
當地樓市的消費主力群體還是教師、企業工作者。 紫城該項目位于海淀區上地信息環島向西，目前參考價格為5800元/平方米，總建筑面積為16余萬平方米，由18幢六層電梯板樓和2萬余平方米的社區商業配套組成，首次推出的戶型面積為100-160平方米，主力戶型為133平方米和146平方米的三居。
中海楓漣山莊該項目位于西北旺百望山公園北側，目前參考價格大約5800元/平方米，占地面積10萬平方米，建筑規模為15.00萬平方米，綠化率38%，容積率1.5，主力戶型為90平方米二居和120平方米三居，設置小高層和躍層變化，三居以上雙明衛。
百旺茉莉園該項目位于海淀區西北旺永豐路西，目前的參考價格是6000/平方米，規劃總用地面積44.2公頃，規劃建設用地21.4公頃，總建筑面積317016平方米，總戶數約2004戶，容積率1.34，綠化率30.60%.主力戶型為120-140平方米的三居和85-95平方米的二居。
清河新城該項目位于清河橋以北，總建筑面積達80萬平方米，目前一期已經售完，二期工程計劃明年動工建設，整個工程預計兩年左右完工。清河新城的一期工程由四棟板樓組成，戶型為一居、兩居、三居實用型戶型。據了解，二期工程將會延續一期的建筑風格，但價格待定。
清上園該項目位于上地小營西路的北側，目前參考價為5400元/平方米，占地面積為35622平方米，總建筑面積為69635平方米，獨特的短板式建筑、270度角飄窗增加觀景面。該項目共有三十余種戶型，面積在40平方米-180平方米之間，充分滿足了不同家庭結構的需要。
燕清園該項目位于京昌高速路清河小營橋的西南側，目前參考價格為5000元/平方米，是一個由9棟28層板樓組成的圍合社區，整個社區被三重綠化帶圍繞，13號線輕軌上地站位于項目西側。
博雅德園該項目位于上地開發區的北側，目前參考價格為5350元/平方米，占地面積3.2萬平方米，總建筑面積6.6萬平方米，由四棟板式小高層建筑組成。以陽光通透型的二居、三居戶型為主，城市鐵路從居住區西部通過，并在區內設站，東部緊鄰京昌高速公路。
專題采寫本報記者張家齊
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