燕莎/麗都
價格
目前，晶都國際銷售均價為8600元/平方米
產品
高檔寫字樓四星級標準客房、高級公寓以及部分商業裙樓
買家
該區域買家多為投資者或開發商自持物業
燕莎、麗都商圈是北京城市國際化進程的起點和里程碑，從上世紀80年代開始，到今天已經成為京城兩大著名涉外商圈，這里聚集了北京四分之一的涉外人群，是京城最成熟的涉外商務生活區，該區域的商務物業多數還是針對區域特征進行規劃設計的，投資性和自用性并重。
商務地產奇貨可居
來自中原地產的統計數據顯示，北京的幾大高檔寫字樓租金最高的區域有兩個，一個是燕莎商圈的燕莎購物中心，另一個就是位于三里屯的盈科中心，而這兩個項目的共同點就是位于涉外區域，而支撐這些項目的價值則是地段和涉外企業認可程度。因此濃郁的涉外商務氛圍使得這里的好多項目具有了潛力巨大的投資空間。同時由于燕莎—麗都商圈毗鄰使館區域和機場高速路，綜觀各國涉外企業尤其是世界500強入駐的區域，一般是靠近使館區域和機場高速路兩旁，這樣使得這兩個區域的商務地產項目有著非常突顯的潛在需求。
近幾年來，這個區域的商務地產放量少之又少，尤其是純粹的寫字樓項目幾乎沒有。今年該區域的商務地產主要有佳程廣場、第三置業、晶都國際。其中純粹的寫字樓項目為佳程廣場，該項目為開發商自己持有，以租賃為主；第三置業目前開發的是寫字樓公寓；而晶都國際則是以投資為主的酒店行政公寓。由于區域商務地產的稀缺性，目前該區域的這三個商務地產的銷售以及租賃情況一路走高，其中晶都國際項目開盤三個月，銷售額就達到了3個億；而第三置業的商務公寓已經售罄。
投資性購買客群較多
由于該區域具有非常良好的商務氛圍，尤其是區域商務地產的需求遠遠大于供給，因此該區域的商務地產得到了越來越多的投資性購買者的認可，第三置業和晶都國際項目購買客群中，投資者的比例是非常大的，據晶都國際副總經理岳勇介紹，該項目的投資性購買人群占到總數的80%左右，而同樣第三置業的購買客群中用來投資性的人群比例也是非常高的。而佳程廣場也是看到了這個區域旺盛的需求，才決定以租賃為主的營銷模式。 第三置業位于朝陽區三元橋東北角，處于國際商圈中心地段。項目以風格一致的多功能城市復合中心的整體形象出現，包括甲級寫字樓、高級公寓、商業、配套設施等�？傉嫉孛娣e1.934公頃，由一棟150米高的甲級寫字樓、兩棟88米高的公寓和兩層底商裙房組成�？偨ㄖ娣e194635平方米，其中地上總建筑面積164345平方米，目前銷售的是高級商務公寓，其產品已經成為該區域標志性的建筑。
晶都國際位于北京市朝陽區將臺鄉，緊鄰燕莎商圈、麗都商圈，坐落于北京最具規模的高檔涉外酒店聚集中心———“中央酒店區”，其項目包括456套四星級標準客房，以50平方米左右酒店格局設計，由建國飯店物業管理公司以酒店標準來全面經營，包括客房出租、酒店管理等。另有444套投資型套房，106平方米左右兩居為主。目前銷售均價為8600元/平方米。
佳程廣場位于朝陽東三環北路，該項目為純粹寫字樓，由兩棟甲級寫字樓、裙樓配套商業及大型地下停車庫組成，建筑面積為141075平方米，項目總體布局氣勢磅礴，雙塔凌云聳立，以“掌開而合”的形態，表達對世界的擁抱。其中6000平方米入口廣場上設有巨型水景園林，形成北京東區的新地標。
業內觀點
現有商務地產供不應求
徐成峰（中原地產市場研究總監）
這個區域的商務地產目前正處于供不應求的局面，這主要是因為這個區域的涉外時間較早，形成了比較成熟的涉外氛圍和商務氛圍，也因此形成了比較穩定的對商務地產的需求，但區域的商務地產在前幾年就已經開始釋放。現在隨著第三使館區的建設開始，這里對一些商務物業的需求就更為突出，但是目前這個區域的純粹寫字樓的供應量太少，大部分是商務公寓。所以，就形成了目前供求不對等的局面。應該說這是一個投資商務地產的好機會。
業主訪談
看好這里的投資潛力
劉先生（第三置業業主）
我購買這個商務公寓就是為了投資，因為這里住的外國人比較多，哪個國家都有，而且他們也已經習慣在靠近機場高速路附近的商務公寓居住，所以，我比較看好這里。而且在這里投資很有潛力，因為這里可以出租的高檔的商務公寓不是很多，我調查了一下，現在這里很少有新項目出來，將來也很少有。
現在我的房子直接租給了一個外資機構，他們的員工在這里居住。
2005展望
投放量少奇貨可居
由于該區域目前可以銷售和出租的商務地產的數量非常少，因此該區域的商務地產出現了一種奇貨可居的局面，同時佳城廣場以租賃為主，而剩下的兩個項目都是處于非常便利的交通和商務氛圍之中。地段和需求是這里商務地產升值的最主要的推動力。此外，為涉外機構服務的一些下游企業對物業的需求也很大。
專題采寫 本報記者張學冬
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