亞奧
價格
寫字樓實際成交價在13000元—15000元/平方米之間。
需方
目前適合規模不大的小企業，但未來也會吸引大客戶。
產品
亞奧地區對外出租出售的辦公項目目前有10個左右。
寫字樓供應較平穩
目前亞奧地區高級寫字樓寥寥無幾，北辰購物中心、遠大中心、匯心大廈并不能帶動周邊商務環境形成良性產業鏈。目前該區域商業地產寫字樓供應較為平穩，商圈里集聚了約25個各類寫字樓項目，總建筑面積近63萬平方米，占北京寫字樓存量的比例不足3%.亞奧對外出租出售的辦公項目有10個左右，寫字樓和商務公寓各占一半，且多為企業自用。
位于北四環健翔橋東南角，總建筑面積為5萬余平方米的健翔大廈已開始運作。此外，峻峰華亭還將于明年在其附近推出三期純寫字樓項目，總建筑面積約10萬平方米。北辰西路西側的摩根大廈和北三環中路的燕莎盛世也已動工，預計明年推出，總建筑面積分別為41萬平方米和7萬平方米。這使將于明年入市的寫字樓項目總建筑面積超過50萬平方米。而商住兩用項目金泉廣場、銀座9號、陽明廣場等已處于銷售階段。
一些早期投入市場的商務樓以市場定位，商務項目增長幅度遠遠高于寫字樓的增長幅度，個別商務項目的出租率已達到100％。
客戶心理預期價提高
出租項目租金一般按照建筑面積計價，價格主要集中在16美元至19美元/平方米·月之間，實際成交價14至17美元/平方米·月。銷售價13000元至15000元/平方米，實際成交價11500元至13500元/平方米，2008年奧運會的申辦成功使客戶和開發商對該區域寫字樓項目的心理預期價提高，鳳林西奧在今年入市，銷售前景看好。
未來吸引大客戶進駐
亞奧區域目前入駐客戶大部分是一些知名度不高，規模較小的企業，2008年奧運會的召開使國家加大了對亞奧區域道路交通、市政配套方面的投資，以及高品質商業物業大規模開發的力度。隨著該區域商業配套的進一步完善，商務環境還將不斷得到改善和提高。體育場館，會議會展中心將成為區域內獨特的商務資源。亞奧區域在北京城市功能定位的“窗口”作用將使諸多企業通過入住奧林匹克公園中心區寫字樓來展示自己的實力，為公司創造更多與國際間交流與合作的機會。 金泉廣場該項目地處北苑路和大屯路交會處，占地面積為18.4公頃，總建筑面積為85.6萬平方米。是由商業主力店、商業街、寫字樓、酒店式服務公寓和11棟住宅組成的綜合配套區。寫字樓戶型為大開間設計，最小面積為76平方米，目前單價為3萬元/平方米。
峻峰華亭該項目總占地面積1.1萬平方米，總建筑面積7萬余平方米，由A、B、C、D四座組成，主力產品為“600平米整層免稅企業總部”和“錯層辦公空間”。A座為600平米無分割空間。B座是商業配套設施，設有員工餐廳、銀行、多功能廳、公共奧運觀景平臺等。
鳳林西奧中心該項目位于北辰西路200米勞動大廈路南900米處，占地面積20690平方米，雙塔結構，建筑類型有公寓、寫字樓、商業中心、配套酒店和娛樂設施。目前均價12000元/平方米，綠化率達32%.整層837平方米的自由空間可任意組合，也可拆分成125、131、258、323平方米等若干空間。該項目還配備了354個車位，平均每一萬平方米配置110個地下車位。
匯賓大廈匯賓大廈位于朝陽區北辰東路8號，地處北四環中軸路北端，安慧橋西側亞運村內。五洲大酒店、會議中心、北辰購物中心、匯園公寓、國家奧林匹克體育中心環列四周，配套較為完善。該項目地上20層，高度78米，總建筑面積38000平方米，出租面積近20000平方米，目前租價26美元/平方米·月，由多種戶型自由分隔。
凱旋城—巴洛克積木該項目總建筑面積為25萬平方米，由七幢高樓組成。二期推出的是商務公寓，總面積36000平方米，今年7月開盤當月銷售60%，目前銷售均價為7800元/平方米。項目框筒結構體系增大了彈性空間，大開間，使空間可任意拼接，適合廣大中小型企業。
楓藍國際中心該項目位于海淀區西土城路36號，地處西直門商圈核心位置，距離西直門地鐵站不足1000米。項目占地面積達4萬平方米，總建筑面積為20萬平方米，由3棟寫字樓和2棟22層的精裝公寓組成。目前精裝國際公寓戶型面積為70至120平方米，銷售均價為9000元/平方米，部分寫字樓將于明年完工。
2005展望
新增供應量將超百萬m2
目前能夠確定在2008年之前供應上市的寫字樓項目共10個，總建筑規模在139.26萬平方米，辦公面積為87.27萬平方米，如果考慮區域內新增商務樓項目，亞奧區域辦公物業新增面積將超過100萬平方米。目前從奧運場館周邊項目價格和入住率呈上漲趨勢預計，新盤銷售價不會低于15000元/平方米，租金價也會水漲船高。
專題采寫 本報記者關爽
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