西山/萬柳
價格
目前價位在200萬元/套-1500萬元/套之間。
產品
由于該區域土地供應有限，后續項目供應量并不是很大。
趨勢
主流產品為景觀洋房、LOFT公寓和獨棟別墅。
別墅品種齊全
西山是北京傳統的別墅區，是北京舒適型樓盤的代表，主流產品為景觀洋房、LOFT公寓和獨棟別墅。
目前從永定河往北一直到北京植物園，有十來個別墅項目，整體自然環境與生態景觀均十分優越。該區域的植物資源極為豐富，據統計，各類樹木達幾十萬株，僅古樹名木就達5800多株，約占北京城區總數的四分之一，森林覆蓋率達86%以上。自去年開始，國家停止了別墅類用地的審批，這使得西山的別墅類用地更加稀缺，價格一路走高。
西山美廬項目總經理李大龍認為，目前西山區域的別墅品種比較齊全，價位在200萬元/套-1500萬元/套之間，2萬-3萬元/平方米，每套面積從300多平方米到1000多平方米不等，尤其以300多平方米為主力戶型。因此西山別墅能滿足不同層次客戶的需求。
需要加強個性化設計
由于該地區離中關村距離較近，在中關村西南面，所以中關村許多高新技術企業的高級白領成為這個區域的一個重要客群，這也保證了這個區域居住人群的品質。目前看，酈城WeHouse的購買群體當中，海歸人員占了30%-40%，這些客戶會帶著世界的眼光挑選這個區域的別墅。需求方具有國際眼光的這個特點也使得西山別墅目前存在一些供不應求的表現。據北京永泰房地產開發有限公司副總經理王崢表示，西山別墅的客戶群已漸向國際化，但是西山地區別墅品質還不夠，無論從風格還是設計來看，都比較傳統，不夠個性化。
后續供應量不大
據王崢介紹，西山有著大片的土地，但是從政府保護皇家園林的角度出發，今后能夠用于房地產開發的土地實際極為有限。在這種情況下，西山的別墅應該并且正向更高端更舒適的別墅方向發展。從市場開發角度來分析，隨著土地價格的不斷增長，這里的房價會與之同步增長。他認為，相對周邊其他住宅價格的增長，別墅價格的增長將會是幅度最大的，也將是今后北京房價上漲較快的區域之一。這個別墅區域惟一不足的是，項目外部配套稍稍遜色。
李大龍也認為，由于該區域的土地供應有限，整體來看，后續項目供應量并不是很大。 萬城華府該項目位于萬柳地區的西北角，巴溝南路以北，面積在240平方米－480平方米，價格為300萬元/套－1000萬元/套。該項目定位為“城市別墅”，主力產品為三層和五層Townhouse.該項目最大的亮點是其景觀設計，整體園林設計內外和諧。
四季香山（二期）位于北京市海淀區四季青鄉，旱河路東側，一期由15棟4-6層帶電梯多層公寓、會所和公建構成，總建筑面積17.22萬平方米，二期是在小區的南區，為別墅產品。二期規劃用地面積達20萬平方米，建筑類型為聯排別墅、獨棟別墅和部分公建，目前價格待定。
西山美廬位于北京海淀區香山南路99號，均為獨棟別墅，一期100棟，價格為700萬-5000萬元/棟，均價更是達到2700美元/平方米。每棟別墅的地上建筑面積358-413平方米，另贈送220平方米左右的地下室。戶型從350平方米-1000平方米不等，70平方米主臥區。
酈城We（WE）項目位于四季青橋西南角，該項目起價是13000元/平方米，均價達14000元/平方米，占地面積有26.90萬平方米，建筑面積為17.1萬平方米，容積率僅為0.63.從產品類型來看，主要有獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅。該項目明年3月份入住，物業費待定。
檀香山項目位于四季青橋向西1800米，綠化率為43%，容積率為0.58.據了解，該項目為獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅，總共有276套。其中聯排別墅地均價為12800元/平方米，雙拼別墅的均價為14800元/平方米。此外，該項目物業費用為4.9元/平方米·月。
御墅臨楓項目位于香山玉泉山風景區閔莊路南，目前6層外掛式的觀光電梯的板樓現已封頂，此外還有4層疊拼花園洋房以及三層的TOWNHOUSE產品。目前價格和物業管理費等待定。
西山美墅館項目位于四季青橋南旱河路西側，為北京市場少見北美木結構別墅。容積率在0.4-0.7之間，綠化率50%以上。該項目起價為17000元/平方米，均價為18000元/平方米，物業費5元/平方米·月。
2005展望
明年估計放量不大
由于今年西山別墅號稱放量80萬平方米，許多新項目在今年面世。因此明年的放量估計將不會很大。據了解，明年將會推出的項目有御墅臨楓、香山甲第等。屆時，該區域一批別墅將進入深度開發階段，整體規模和配套有望得到一定改善，價格還是有上漲的空間。由于該區域土地開發有限，因此讓別墅產品更加保值增值是今后開發商的開發方向。
專題采寫 本報記者吳�；�
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