2005展望
供應不減今年“8·31”土地大限通州區過關的土地面積為131.6萬平方米，加上本月中旬剛剛招標出讓的13.34萬平方米，目前通州可釋放的土地面積為150萬左右平方米。再加上今年開發的地產項目的后續開發量，2005年通州樓市的放量與今年的300萬平方米建筑面積相差不大，供應量依舊很大。
價格上漲放緩從今年的實際情況來看，輕軌沿線的樓盤銷售價格一旦超過4000元/平方米，其銷售速度相對較慢。不過，從市場總體來看，明年通州區域依舊會出現供需兩旺的局面，但價格上漲的空間不會像今年這樣大。
寫字樓增多明年，通州樓市的產品類型將會出現一些新的變化，如有可能出現寫字樓項目。
瑞都國際、鼎盛國際后續開發中都有寫字樓項目的規劃。此外，據消息靈通人士透露，位于通州繁華地帶的通州區政府將搬遷，原址將被某外來開發商拿來開發寫字樓。
開發地域擴大明年，除了輕軌沿線有保持熱銷的勢頭外，新華大街以及通州周邊區域將會成為明年開發的新熱點區域。
中原地產市場部總監徐成峰認為，這些周邊區域的客戶不同于地鐵沿線的小戶型客戶，他們大多以私家車為交通工具。
經歷了起步的艱難、迷茫及八通線開通后的浮躁、激進之后，2004年的通州地產開始進入理性和穩健發展階段。“開發理念越來越以人為本，物業類型不斷豐富，現房和準現房銷售模式已形成共識，社區商業配套與住宅齊頭并進，通州地產成熟的輪廓在今年非常突顯。”北京宏濟創業房地產開發有限公司副總經理毛炳輝這樣概括了今年通州樓市的表現。
「市場」全年放量300萬m2各項目平均月售50套
中原地產研究報告顯示，2004年通州樓市持續了去年供需兩旺的局面。該報告指出，受央視東遷CBD的利好，通州樓市保持供銷兩旺的態勢。今年新入市的普通住宅有世紀星城、DBC加州小鎮、鼎盛國際、瑞都·公園世家、香林郡、水戀晶城、新翠景園、繡江南、溫鍍空間及靚景明居三期、格瑞雅居二期等，公寓有月亮城堡，別墅有天地美墅、運河岸上的院子等，加上已為現房銷售的新華聯家園、格蘭晴天、時尚街區等，今年通州實際總放量已經超過300萬平方米。
靚景明居策劃經理李明華介紹，盡管由于品質和位置的差別，個盤銷售情況有所不同，但平均每個項目每月基本上能售出50套左右，八通線沿線的較為成熟的樓盤甚至每月能銷售100套左右。
今年初，普通住宅現房一般在3100元—3500元/平方米之間，但至年底，多數項目已經達到3500元—4000元/平方米，漲幅為15%左右，北苑環島、果園環島及新華大街等交通便捷和配套成熟區域的一些樓盤甚至達到20%.新華聯家園目前的價格為4000元/平方米，而年初僅為3500元/平方米；靚景明居現在的銷售價格為3500元/平方米，年初3080元/平方米；時尚街區也從年初的3300元/平方米漲至目前的3800元/平方米。
通州多數開發商認為，輕軌開通一年后，通州的居住環境和住宅產品已經得到了人們的認可。而中原地產市場研究總監徐成峰認為，這主要得益于政府新規劃的促進、交通道路的改善及產品品質的提升。
「產品」公寓別墅“百花齊放”重視配套和環境
從通州今年入市的產品類型來看，“百花齊放”局面出現。此前，通州主宅產品主要以普通住宅為住，而今年則出現了別墅、公寓、花園洋房和精裝修小戶型等。
新入市的項目無乎都體現出強烈的居住舒適感和環境優越感，而且樓盤的分布也開始由輕軌沿線向周邊區域擴展。
在住宅產品類型豐富的同時，普通住宅也走上了提升品質的“升級”之路。北京瑞景房地產有限公司常務副總經理盧進先認為，今年入市的項目摒棄了以往低總價、低品質的建設理念，開始向體現居住舒適度和大社區配套完善的方向發展。如世紀星城、鼎盛國際、瑞都國際以及DBC加州小鎮等的規劃建筑面積都超過30萬平方米，同時，這些項目都很重視社區配套和社區文化環境的塑造。世紀星城、瑞都國際和鼎盛國際在配套規劃中都有寫字樓及商業產品，DBC加州小鎮則強調園林景觀的設計，關注居住者的生活需求。
同時，一個非常突出的現象是通州在售樓盤有近50%是現房銷售。“在目前銷售的近50多個項目中，有一半已經是現房和準現房。其中一部分是建設工程所致，而另一部分則是到了準現房階段才開始銷售。”李明華分析說，這是區域產品競爭及區域開發成熟的必然結果。
特別是在產品“升級換代”階段，住宅面臨迅速提高品質及完善配套的嚴峻考驗，在此背景下，現房銷售必將成為通州的一個趨勢。
「區域」社區商業大舉入市配套設施逐漸成熟
從北京市“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間戰略布局看，通州是東部發展帶的腹地，是首都經濟的可持續發展區，還是北京城市功能戰略轉移的重要區域，新規劃給通州地產發展提供了廣闊的空間，因此多個知名開發商今年頻頻到通州尋地。
據了解，珠江地產、上海復地、魯能地產、正大集團等知名開發商都已經在通州圈到了土地，甚至據說富力地產也在通州找地。“目前通州的發展已經和朝陽連成一個整體。在一定程度上，通州地產郊區化的外衣正在漸漸褪去，尤其是兩廣路延長線完全開通后，通州與朝陽之間的聯系將更加緊密，傳統上以行政區域進行地產板塊劃分的時代將隨著朝陽和通州的融合而逐漸消失。”毛炳輝說。
隨著大量住宅一期或者整體的完工，尤其是通州開發商已意識到此前區域整體商業配套不足的現實和商業配套在整個區域的重要作用，今年大量商業配套入市。
如新華聯家園、靚景明居、格蘭晴天等多個項目的住宅配套商業已入市，并且這些商業配套設施的招標和銷售已基本結束。新華聯一些商鋪已于下半年開始營業。
今年，易初蓮花超市落戶通州，41萬平方米的商業步行街和輕軌沿線的“第一景觀大道”等商業項目也在今年逐漸開始興建，這對整個區域商業氛圍的逐漸濃厚奠定了基礎。
通州樓市已經完成了由最初的強調低總價、低品質的階段，向注重居住感受和產品品質的時代過渡。正如此前有業內人士所預測的那樣，2004年的通州地產走過了“品質升級的第二春”。
價格
普通住宅現房單價從年初的3100元－3500元漲至目前的3500元－4000元，漲幅達15%以上。
產品
50多個項目中一半是現房及準現房。新項目都很重視社區配套和社區文化環境的塑造。
配套
今年，易初蓮花超市落戶通州，商業步行街等商業項目開始興建。新華聯家園一些商鋪已營業。 珠江國際城位于通州區永順鎮東北部，緊臨京哈高速，總建筑面積100萬平方米，是以花園洋房為主，兼具聯排、別墅、公寓等的一個大型高檔社區。花園洋房價格5500元/平方米，主力戶型150-200平方米。將配套有商業休閑主街、多功能會所、歐式風情主題公園等。
DBC加州小鎮位于八通線臨河里站南300米，總建筑面積約35萬平方米，共分二期開發。一期17萬平方米，容積率1.47.有一至三居、躍層等十余種板樓戶型，朝南陽光設計，3580元/平方米。小區擁有4萬平方米北美風格園林，項目西側是梨園文化公園和規劃中的體育場。
世紀星城位于通州區運河西大街（兩廣路延長線）南北兩側，是目前通州規模最大的社區，規劃總建筑面積約160萬平方米，由住宅、教育園區及ShoppingMall組成。一期住宅48.78萬平方米，容積率1.39，板樓，銷售均價為4230元/平方米。
鼎盛國際位于通州區新華大街，通州區委區政府對面。項目總建筑面積40萬平方米，綠化率為30%，容積率1.7.建筑形式為板塔結合，主力戶型為97-130平方米左右的二至三居，板樓4200元/平方米，塔樓4080元/平方米。
靚景明居項目是低密度純板樓水景社區，綠化率35%，容積率為1.7，園林景觀5萬平方米，位于八通線果園站南800米，總建筑面積20萬平方米，三期將于明年6月入住。主力戶型為53-165平方米的一至四居，3450元/平方米。社區周邊配套日趨完善，規劃有商業金融中心等。
格蘭晴天位于運河東大街南側，周邊配套成熟。建筑面積為15.29萬平米，綠化率為37.2%，容積率為1.72，以低密度的花園洋房和公寓為主，主力戶型是70-100平方米的兩居，二期現房3350元/平方米。周邊配套成熟，與政府機關、小學、中學、少年宮、街心公園等僅一路之隔。
瑞都國際位于八通線九棵樹站南側，建筑面積46萬平方米，綠化率33.2%，容積率2.87，是集住宅、商業、寫字樓等配套齊全的高尚社區。有50－280平方米共計20多種戶型可供選擇，主力戶型為三室二廳130平方米，建筑形式為板塔結合項目，售價約3980元/平方米。
瑞都公園世家位于八通線臨河里站，規劃總建筑面積約80萬平方米，分為三期開發。一期由17棟板樓和電梯花園洋房組成，售價3530元/平方米。項目與占地10萬平方米的梨園文化公園和規劃中23萬平方米的體育文化公園相依。
格瑞雅居位于北苑環島南面，綠化率為35%，容積率為1.76，項目建筑面積為90700平方米，目前已形成一個成熟的社區。二期住宅升級為純粹的陽光薄板，主力戶型為49-150平方米的一至三居，銷售均價為3800元/平方米。
新華聯家園位于通州區核心地帶，總占地面積535畝，建筑面積60萬平方米，現代主義歐陸風格，綠化率為36%，容積率1.2，社區周邊一層全部商鋪。建筑形式為板樓，銷售均價為4000元/平方米，超大外飄窗，曲線觀景陽臺設計。
時尚街區位于通州區新城梨園，總規劃面積30萬平方米，由20余棟形體各異的樓宇組成，綠化率為36%，容積率為2.1.項目建筑形式為板塔結合，以精致簡約的小戶型為主，銷售價格為3800元/平方米。社區內6萬平方米的商業街，將有酒吧、畫廊、大型超市等。
月亮城堡位于通州區北關環島東南側，由10棟6－11層的板樓組成，戶型面積60-130平方米，精裝修并贈送全套家電、家私等，房間內生活用品一應俱全，售價為12800元/平方米。擁有3公里河道、數千株40年原生樹木、高爾夫球場等。
京貿國際公寓位于通州區八里橋南街，是通州區內精裝修高檔公寓項目，總建筑面積23萬平方米，綠化率40％，容積率為4，由7棟均高75米的塔式建筑、社區配套會所、園林等組成，為通州區域內具有國際化裝修國際化品質的高檔公寓項目。售價為5680元/平方米。
藍調沙龍板式低密度水景住宅，位于八通線九棵樹站南400米。社區建筑面積18萬平方米，以4-6層的板樓為主。一居45平方米、兩居83平方米、三居110-130平方米，單價為3700元。擁有1萬平方米水景園林等。
香林郡位于新華大街東端故城路，是通州超大成熟大社區“西上園”的新開項目，總建筑面積達80萬平方米，綠化率40%，容積率1.5，西上園的成熟配套帶給該項目濃郁的居住氛圍。戶型有一至四居，3800元/平方米。
溫鍍空間距八通線梨園站800米，總建筑面積28萬平方米，共分二期進行建設，一期建筑面積12萬平方米，綠化率35%，容積率1.92，陽光板樓價格為3260元/平方米。項目是率先實現供暖、制冷、供熱水三重效果的新型環保居住小區。
專題采寫本報記者張學冬
|
