得益于北京新規劃和八通線，今年通州的二手房成交均價達到了3072元/平方米。 通州區成交量占全市總量的5.8%；朝陽區則為27.31%，比去年有所下降
2005展望
明年東部二手商品房繼續放量
我愛我家市場研究中心預測，2005年的北京二手房市場依然持續活躍，交易量將達到65000套至70000套。同時，二手房房源將進一步放量，除二手已購公房房源繼續大量釋放外，滿足住滿五年期限的二手經濟適用房房源也將有所增多，更多的二手商品房也將因“置業升級”、“獲利套現”等而大量流入二級市場。
購房需求在明年也將會進一步增強，二手房整體均價呈平穩態勢，基本保持在3300元/平方米左右。成交量中，二手商品房的比例和二手經濟適用房的數量將會增加。而以通州、昌平、大興、順義、門頭溝為代表的遠郊區縣也會隨著城市規劃和交通環境的進一步利好，顯示出巨大的交易潛力。無論城區、郊區，北京明年二手房交易熱點區域分布將越來越廣泛，京城八區與遠郊區縣的二手房交易比重約為6：4.從這些預測的數據可以看出，2005年，東部區域的二手商品房將會大量進入市場，同時隨著通州居住環境和交通進一步完善，明年通州的二手房市場要遠遠好于其他郊區。
相對房地產開發行業來說，今年京城二手房市場無疑是幸福的。盡管2004年的二手房市場也受到國家宏觀調控政策的影響，但總體上還是頗為“豐收”的。
鏈家市場研究中心公布的研究數據也顯示，今年京城二手房全年成交量將達到4萬套左右，比2003年的21000套增加了約91%；全年二手房成交均價為每平方米3273元，較2003年的2975元上漲了298元，漲幅為10%.“從全年二手房交易區域來看，供需兩旺的傳統熱點區域朝陽和海淀仍然是二手房交易最活躍的區域；東城、西城、崇文、宣武四個中心城區憑借其核心地段優勢，需求旺盛；以通州和昌平為代表的郊區二手房市場在今年也出現了一個快速上漲的趨勢。”我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉說。
事實上，以傳統熱點區域朝陽區為代表的京城東部區域，今年二手房的成交量及平均成交單價都呈現出一種持續上漲的趨勢。
「成交量」 三區占全市近40
%朝陽區占全市總成交量的27.31%，東城區占6.36%，通州區則占到了5.8%；新規劃及八通線促郊區二手房成交量勁增
由于北京東部具有濃郁的商務氛圍，同時，通州區域在CBD的輻射作用及八通線交通便利的刺激下，2004年整個東部二手房交易異常活躍。鏈家、我愛我家及中大恒基3家經紀公司的研究數據顯示，今年東部的二手房交易數量、成交價格依舊領先于其他區域。
“從2004年北京二手房成交的區域來看，傳統的成交熱點區域海淀和朝陽仍然是二手房交易最活躍的區域。這兩個區二手房成交量占到全市總成交量的47.5%，與去年60%的市場占有率相比已經明顯降溫，但其成交量仍然占據市場的絕對主力。”鏈家市場總監宮萍分析。
鏈家市場研究中心的研究數據也顯示，今年北京東部區域中，朝陽二手房成交量占全市總成交量的27.31%，東城區占6.36%，通州區則占到了5.8%.這三個區域的二手房成交量占整個北京總成交量的39.41%.二手房市場同樣受到區域特點的制約。宮萍進一步解釋說，朝陽區域的成交量較去年有所下降，這主要是受到該區域的二手房房源數量減少的影響，同時通州的逐漸崛起對朝陽構成了一定的“威脅”；東城區二手房成交量占總成交量的份額維持著穩步上升態勢，則是因為東城區作為傳統意義上的老城區，房源供應量保持一定的規模，從而使得其成交量能夠一直維持在一定的量；今年變化比較大的是通州區域的二手房數量出現了突飛猛進的趨勢，這主要受到“兩軸—兩帶—多中心”城市發展格局的影響，同時由于八通線的開通使需求者有了更多選擇郊區的理由，郊區二手房成交量增多。
「成交價」整體上漲
東城為全市最高，年度成交均價達7057元/平方米；通州為3072元/平方米；朝陽平穩，漲3%－5
%從成交價格來看，2004年北京二手房成交均價為每平方米3273元，相比去年的2975元上漲了298元，增長了10%.中大恒基的統計數據顯示，受一級市場的影響，2004年度二手房房價整體上漲。
西城和東城兩區漲幅較大，其中東城年度成交均價為7057元/平方米，為全市最高。朝陽區的成交價則保持平穩增長，增幅在3%－5%左右，年度成交均價為5728元/平方米；通州作為后起之秀，其成交價格一路走高，年度成交均價為3072元/平方米。同時，相比該區域今年的商品房成交價格在3500元—4000元/平方米左右，通州的二手房市場需求還是非常旺盛。
「產品類型」 二手商品房最多
成交價受區域商務環境影響較大；熱點小區域為CBD核心區、望京及通州
二手房市場的放量受到之前該區域的一級市場開發量的限制。由于東部區域屬于北京相對較新的區域，因此二手房源釋放出來最多的是二手商品房，而二手公房和央產房則相對較少，二手經濟適用房則幾乎沒有。
同時，由于整個東部區域具有濃郁的涉外氛圍及良好的市政配套等設施，區域的二手房市場相對活躍，尤其是東部區域的交通四通八達，區域二手房的房齡相對較短，能夠得到買家的認可。
與其他區域不同的是，東區二手房購買人群中，投資性的客戶較多，這主要是東區所具備的濃郁的商務氛圍和經濟環境。因此，以CBD及其周邊區域為主的東部二手房具有了非常良好的“比較價值”，因此交易價格和市場需求都比較高。相比南部和北部靠近學校的二手房成交價格遠高于同一區域的其他二手房，東部二手房的成交價格受到其區域商務環境影響的程度非常大。
從整個東部區域來看，東三環范圍內的二手房成交量在朝陽區占比重較大，主要是因為該地區交通方便、社區配套完善但租金高于京城租賃平均價格水平，歷來是租賃的熱點區域。
此外，CBD核心商圈內生活工作兩便、望京區域韓國人及外來人口增加、通州區域八通線開通后交通便捷，因此這些區域逐漸成為了東部區域二手房市場中的熱點小區域。
「CBD核心區」 二手公寓成交量增長近4倍
據我愛我家統計數據顯示，2004年CBD地區二手房房源供給量比2003年有了大幅上升，增幅約218%，客戶需求也大幅攀升，供需兩旺促使CBD地區二手房交易迅猛增長。2004年，CBD地區二手房交易量比2003年增長近92%.近幾年，CBD新建樓盤多如通用時代、東方瑞景、建外SOHO、萬豪國際等，售價較高，普遍在10000元－13000元/平方米之間，而CBD普通的二手房，每平方米售價在5800元－6300元之間，而且多數二手房房型、戶型合理，小區成熟，周邊配套設施完善，商業氛圍較為濃郁。
在公寓方面，2004年CBD二手公寓成交量比去年增長近4倍，主要是因為CBD商圈經過這幾年的高速發展，經濟地位及國際影響力都大大提高。并且隨著CBD核心區的土地稀缺越來越明顯，那些早期開發的位于CBD中心的二手名盤公寓，相較于周邊的一手公寓，有著無可比擬的地段優勢。
今年，CBD地區一般的一手公寓價格在10000元－14500元/平方米之間，而二手公寓價格則為8000元－10000元/平方米，雖然兩者的價差并不明顯，但二手公寓以其高品質、高性價比的優勢成為追求高品質、高素質生活購房人群爭相追逐的對象，成交量大增。
「望京」 二手精裝修公寓受寵
我愛我家統計數據顯示，2004年望京地區二手房房源比2003年增加了140%，客戶需求也迅猛增長，供需旺盛帶動望京地區二手房交易量逐漸攀升。2004年望京地區二手房成交量比2003年增加了55%.相比一手新房的每平方米6000元－8000元，望京二手房成交價格為每平方米4800元至5500元。
望京的二手房格局大多比較新穎，大居室、大客廳、廚房設施較完善，并且許多二手房都帶有精裝修。同時，望京及其周邊配套設施也較為完善，因此，望京地區二手房深受白領、外企人士青睞。
同時，2004年望京地區二手公寓成交量比2003年上漲了28%，成交價為每平方米5500元至6700元。盡管相比一手公寓每平方米5500元至7500元的售價，二手公寓的價格優勢并不明顯，但由于其具有了地段優勢、社區成熟、配套完善，并帶有精裝修等特點，因此望京地區二手公寓的優勢日益凸現，受到中高收入群體的歡迎。
投資預測
西大望路北段升值空間較大
鏈家市場研究中心分析認為，西大望路北段的二手房價格普遍維持在5400元/平方米左右。惟一例外的是團結湖地區，平均成交價達到6450元/平方米，主要原因是該區域發展較早，周邊設施和小區配套都非常完善、成熟，還有團結湖公園所帶來的附加值。
同時，西大望路北段二手房供給十分稀缺，大部分房屋都以出租為主，租金呈現北低中高的狀況。鏈家數據顯示，中部一般比北部高50元-100元/月，承租客戶也多是CBD商圈工作的白領，占到該區域承租客戶的23%左右。
通過對比市建委公布的去年下半年及今年上半年已購公房指導價格可以看出，西大望路北部的升幅保持在407元-455元/平方米之間，再加上北部地區房屋釋放緩慢和人們對價格的預期，都對房價產生持久向好的影響。隨著西大望路拓寬，其周邊的二手房仍會有較強的升值空間。
鏈家市場人士認為，CBD的輻射作用必將給西大望路帶來更好的前景。而投資該地區的二手房產將是不錯的選擇，尤其看好北部地區投資價值。鑒于西大望路周邊的公寓價值較高，因此不適合大眾投資。如果是經濟實力較強的消費者，可考慮居住兼投資，畢竟高檔樓盤的房價和物業費用都較高，投資風險相應加大，如果在自身居住的前提下能靈活地進行出租和再次出售，其投資收益也相當可觀。
本版采寫本報記者張學冬本版攝影實習記者周曉東
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