業內認為，從新中關地下商鋪拍賣結果來看，未來地鐵商鋪發展前景看好。本報記者關爽攝
該項目地鐵商鋪因地理位置優越受到競拍者追捧，其一層商鋪也將于近期拍賣
業內認為，商鋪價格構成復雜，拍賣可幫助商鋪找準定價，充分挖掘產品價值
12月11日，新中關商業中心進行了京城首次地下商鋪拍賣。在此次拍賣中，共計151.86平方米的地鐵商鋪拍出了3.7732萬元/平方米的成交均價，其中單價最高達50471元，拍賣現場十分火爆。據悉，其一層商鋪也將于近期拍賣，拍賣事宜正在籌備當中。業內認為，就目前情況來看，地鐵商鋪優勢顯著，未來發展前景看好。而此次拍賣的成功也將進一步活躍北京商鋪拍賣市場。
最新案例
京城首例地鐵商鋪拍賣火爆
業內根據拍賣結果預測，地下商鋪市場發展前景樂觀
因此次新中關“峰City鄄Mall”的3處地鐵商鋪為京城首次地下商鋪拍賣，一時間在業界引起了較大反響。
親自操手此次拍賣的天問國際拍賣有限公司總經理季濤將拍賣的成功首先歸結于競拍商鋪具有直通華納影院入口處和地鐵站口的地理優勢，其次是成熟的商業環境。
此外，因這3個競拍商鋪面積較小，投資成本及風險相對較低，所以也很容易被投資者接受。
據介紹，參照此價格標準，目前地下部分商鋪銷售價已基本確定，大致略低于此次拍賣的成交均價。
新中關推廣部助理經理李楠表示，地下商鋪市場前景樂觀。目前，無論是走高端路線的東方廣場還是檔次較低的萬通商場，人氣都很旺，經營勢態良好。而新中關地下商鋪不僅具有直通地鐵的便利條件，同時檔次較高，人氣和商機更為看好。此次競拍成功也將進一步活躍北京商鋪拍賣市場。
海灣地產董事長王海認為，此次中關村地鐵商鋪拍賣最大的意義就在于給中關村商鋪提供了定價標準。對產品的定位具有科學的指導意義。除了確定價格之外，通過拍賣的手法銷售商鋪，也是將最好的鋪位留給最佳投資者的一種資源配置途徑，不僅打開了市場局面，最大化地擴大了產品知名度并樹立了商鋪在投資者心目中的形象，增進了買方對產品的了解。
王海表示，新中關地上部分商鋪依然會繼續采取拍賣的方式打開銷售局面，這主要是基于對進一步準確定價的考慮。按照慣例，地上首層商鋪無論從價位和增值前景來看都應屬上品，所以新中關未來即將拍賣的一層商鋪價格有望繼續攀升。
就商鋪拍賣而言，拍賣師季濤認為，拍賣主要遵循價高者得的市場規律，商鋪拍賣也同樣如此，主要是通過拍賣的方式確定商鋪定位。在北京，商鋪拍賣最早始于2002年，首次采用這種模式的是建外SOHO，之后引發左岸公社、富力城、秀水街等項目紛紛效仿。季濤表示，商鋪在眾多物業形態中是價格最難把握的一種產品，它的形成和決定因素比較復雜，既由產品本身決定，同時還受商業環境、市場投資者的認同度等因素的制約。所以早期推出的產品價格缺乏穩定性，商鋪價值變量較大，因此，只有經營好、氛圍成熟的商鋪才能增強投資者的信心。
富力城2個月前的商鋪拍賣也證實了這一點。富力地產策劃銷售中心副總經理馮曉暉表示，當初拍賣星光大道商鋪時，目的之一是為了突破已深入人心的CBD南部底商價格。此前客戶認同的價位在2萬元/平方米左右，但星光大道商鋪最終的拍賣價超過了客戶心理預期價，重新確定了該商鋪的價值。
馮曉暉稱，近幾年，很多商鋪項目都會選擇用拍賣的營銷手法進行前期操作，但仍不排除其中個別發展商單純造勢的情況。
優勢：打開商鋪銷售局面
同時還可擴大產品知名度，取得經濟效益最大化，并增進買方對產品的了解
季濤認為，以拍賣的手法營銷商鋪還有以下幾方面好處：首先可以將經濟效益最大化；其次為商鋪定價確立了一個標桿，如果單憑發展商單方定價，一旦價格定高了就會使銷售陷入困境，而定價過低，又可能造成極度熱銷的搶購局面，不利于充分發掘產品的價值；第三點是能起到良好的宣傳效果。
但目前北京商鋪的拍賣業務量并不大，原因之一是房地產拍賣本身受市場接受度的影響，再加上新一代商鋪產品才剛建起，不存在類似尾房那樣的產品，所以商鋪拍賣市場并不活躍。據了解，一家以操作商鋪拍賣為主的拍賣公司每年業務量不超過10筆。馮曉暉強調，盡管許多商鋪會采用拍賣作為營銷模式，但有實力的發展商并不急于將暫時售不掉的商鋪通過拍賣方式進行消化。
專家建議
延長良性經營期以提升拍賣價值
馮曉暉認為，商業成長周期較長，一般良性經營時間越長環境越成熟，價值也就隨之提升。發展商一般是先出租，待成熟后再連同租約一起發售，或作為持有物業變為固定收入，這之間的過渡期通常為2-3年。依據常規，小項目因急于套現有可能拍賣收尾階段的鋪位，以加快資金回流速度。但就目前來看，北京商鋪銷售市場上鮮有此類情況。
專題采寫/本報記者陸銳
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