成交量比去年同期上升76%，成交價上漲6.7%；58%購房者青睞北三四環(huán)間的二手房
據(jù)北京順馳市場部統(tǒng)計，今年前11個月，中關(guān)村地區(qū)購買二手房的需求人數(shù)比去年同期上漲了260%，成交量上漲了76%，成交價格也上漲6.7%.業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，明年中關(guān)村二手房交易價格仍有8%的漲幅空間。
新房供應(yīng)少價格高，二手房被激活
據(jù)北京順馳市場部統(tǒng)計，前11個月，中關(guān)村地區(qū)二手房購買人數(shù)呈直線上升趨勢，比去年同期上漲了260%.在這些購房人群中，42%的人是因為在中關(guān)村工作，因此希望就近購房；而31%的消費者是為了給子女提供高素質(zhì)、良好的教育環(huán)境。在這些人群購房需求的驅(qū)動下，中關(guān)村二手房交易量比去年同期上漲了76%.眾所周知，中關(guān)村地區(qū)云集很多知名大中小學(xué)，高科技企業(yè)林立，地區(qū)內(nèi)的居住人群平均學(xué)歷居全北京最高，平均工資水平也很高。但由于區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的商品住宅不僅數(shù)量有限而且價格高昂，很多在該地區(qū)工作的高收入白領(lǐng)不買一手房轉(zhuǎn)而購買實惠的二手房。
中大恒基市場分析人士認(rèn)為，海淀區(qū)新建地產(chǎn)項目中，純居住的項目鳳毛麟角，而多數(shù)是以寫字樓及商住兩用的公寓為主。公寓主要針對的客戶群為少數(shù)高收入群體，市場售價保持在每平方米1萬元左右，這也使得一些單純以居為主的客戶望而卻步。因此，二、三級普遍住宅市場被激活，交易活躍。
單價6250元，為新商品房的73
%從中關(guān)村地區(qū)2004年的全年走勢來看，隨著二手房的市場需求的增長，價格呈現(xiàn)上升的趨勢。據(jù)順馳市場的分析數(shù)據(jù)顯示，目前中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的二手房平均價格為6250元/平方米，比去年上漲了6.7%.同期，新商品房平均價格為8500元/平方米左右，二手房平均價格是新商品房的73%，新舊房之間的價格差使得二手房市場還有較大的空間。
其中，北三環(huán)至北四環(huán)之間的二手民宅價格為6600元/平方米，公寓為7500元－9500元/平方米。這一地段是中關(guān)村的核心地帶，重點院校、高科技企業(yè)林立。據(jù)順馳的調(diào)查顯示，有58%以上的客戶喜歡購買這一地段的二手房。而北四環(huán)至北五環(huán)之間的住宅大部分是上世紀(jì)90年代以后建成的，因而二手房價格相對較高，大約為6200元/平方米，也是較受歡迎的區(qū)域之一。
此外，北三環(huán)以內(nèi)地段的二手房大多房齡比較老、布局不合理，不太適合本地區(qū)年輕白領(lǐng)主要消費者的需要，僅26%的客戶喜歡購買這一地段的二手房，這也導(dǎo)致該地段二手房價格相對較低，約在5800元/平方米左右。
明年二手房價格還有8%的上升空間
據(jù)鏈家市場分析人士認(rèn)為，中關(guān)村院校及科研單位多，一些房子暫不能上市，這也導(dǎo)致房源不充足。中大恒基市場分析人士也認(rèn)為，由于該地區(qū)拆遷比較多，能夠供應(yīng)的房源不多，因此目前面臨供需失衡。但中關(guān)村作為傳統(tǒng)交易熱點地區(qū)的地位不會受到影響。尤其是清華、北大、人大等高校周邊區(qū)域一直是市場熱點中的熱點，其二手房價格比同一地區(qū)其他二手房高出30%左右。
鏈家分析，由于中關(guān)村二手房租賃市場需求較大，一些中小投資者購買二手房后用于出租，因而購房時多要求面積在50至70平方米之間。
對此，北京順馳市場部專業(yè)人士通過對目前中關(guān)村二手房的現(xiàn)狀分析認(rèn)為，中關(guān)村作為高科技公司集結(jié)地，未來的發(fā)展?jié)摿^大，優(yōu)越的教育環(huán)境吸引了很多置業(yè)投資者的關(guān)注，而本地區(qū)的可開發(fā)土地資源已接近匱乏，預(yù)計明年區(qū)域內(nèi)的二手房價格會有8%的上漲空間。
專題采寫/本報記者袁秀麗
市場動向
租金將穩(wěn)中有升
人大西門兩居室月租金不低于2000元目前，中關(guān)村二手房源中，老舊公房和央產(chǎn)房的租賃市場很活躍，買賣交易量相對較小。
據(jù)鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究中心對中關(guān)村租務(wù)市場近兩年的追蹤分析顯示，該區(qū)域住房需求持續(xù)上升，而房源供給增長速度滯后。預(yù)計未來中關(guān)村二手房租賃市場將更加活躍，價格將表現(xiàn)出穩(wěn)中微升的態(tài)勢。
從整體來看，目前中關(guān)村地區(qū)房屋租賃價格出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的微調(diào)。其中，一居室價格穩(wěn)定，但需求者很多，供給嚴(yán)重匱乏，最終部分需求群體轉(zhuǎn)而考慮尋租兩居室。
因此，兩居室的價格相對穩(wěn)定是供給和需求的同步增加所致；三居室的價格略有上升，原因是供給數(shù)量相對較少，而需求增大所致。此外，與一居和兩居相比，三居室的性價比最高。
另外，中關(guān)村各個小區(qū)域租賃價格基本相當(dāng)，出現(xiàn)局部價格上升的地區(qū)則是大學(xué)校區(qū)的周圍，如北航、理工大、人大、北外、民族大學(xué)、北京交大等，其中以人大西門為代表，在其周圍的兩居室不低于2000元/月。
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