與傳媒相關的文化、廣告、影視等中小企業要求寫字樓鄰近電視臺、價格較低、空間可自由組合。本報記者敖虹攝
借勢中央、北京兩大電視臺東遷及傳媒大學輻射；已有近10個商務項目啟動
據消息人士透露，依照朝陽區最新的規劃構想，朝陽路東段將依托中央電視臺及北京電視臺東遷、中國傳媒大學等因素，建設一條新的文化傳媒大道。早在年初，央視遷址消息傳出伊始泛CBD區域就吸引眾多視線，發展商也使出渾身解數打造傳媒概念商務樓。近一年過去了，這些依托電視傳媒產業開展營銷的商務樓項目是否如其所愿？真正的傳媒產業聚集鏈又將何去何從？
需求：3萬家傳媒下游企業東移
要求寫字樓價格較低，且距電視臺較近，辦公時間空間自由
據統計，目前以兩大電視臺為中心的下游企業數量約計3萬家，幾乎全部坐擁在兩大電視臺周邊區域。上古代理推廣部經理李聚賓認為，兩大電視臺的東遷直接促成與其相關聯的產業隨之遷入泛CBD.因為盡管CBD中心區的寫字樓具有地理位置上的明顯優勢，但價格成本之高不是普通的文化、傳媒、影視小企業可以承受的。
李聚賓表示，性價比是這些上下游小公司選擇辦公地點的重要參考指標，在位置優越的前提下，性價比主要體現在自由、個性化空間和方便、靈活的辦公方式，這些客戶通常24小時辦公，并對整體環境要求較高。
中原地產總經理李文杰也認為，與央視、北京電視臺等相關的上下游企業數量不菲，對辦公場所的需求也很大。但出于對成本的考慮，很多相關小型企業更傾向于選擇商住兩用的物業作為辦公場所。一些與播音、攝影等相關的產業除了要求能24小時辦公外，還對層高有不同于普通商務樓的要求。
此外，不少發展商認為，傳媒文化相關產業對寫字樓的要求不會存在嚴重的異化，只要在設計之初充分地考慮到產品定位的可變性，就可以適時地打出與傳媒相關的概念。在CBD周邊區域，以傳媒概念作為賣點的商務樓項目不在少數。李文杰表示，盡管有一定概念宣傳的噱頭在里面，但不可否認，相應的產業需求的確大量存在。
供給：朝陽路東段近10個商務項目啟動
多數傳媒概念寫字樓可自由組合，面積最小僅100多平方米
目前CBD及泛CBD的在售項目中，蘋果社區將商務樓命名為轉基因蘋果，定位為“國際傳媒港”，這些蒙太奇式自由組合的商務樓最小組合單元僅100平方米，全開放自由空間；后現代城及CBD中心區的溫特萊中心等也一度把傳媒概念作為賣點；萬達廣場更是將廣告打到了電視臺家門口。位于朝陽北路的財滿街也在其8萬平方米商務樓部分建造了薄板式陽光寫字樓，有一層一戶350平方米及160平方米兩戶一層的設計，為廣告行業、媒體行業等公司提供特殊化的辦公空間。
據記者觀察，位于CBD東側至定福莊之間的朝陽路東段周邊區域，以財滿街為代表的近10個商業、寫字樓項目已先后啟動。盡管目前商務氛圍相對薄弱，但有良好的開發建設基礎和市場認同度，且擁有充足的土地儲備，區域的交通和配套也正在逐步完善。
前景：另類商務模式提升區域活力
產業龍頭已存在，缺少相關政策扶持，業界建議對進駐的傳媒產業企業減免稅費
李文杰認為，這些傳媒鏈上的小企業置業的最大特點是通常能支付的租金比較低。因此，這種以傳媒為主體的V商務與CBD中心區傳統商務和中關村的E商務最大的不同在于檔次上的差異，而且它們也更多地體現出本土化特征。
國銳投資總經理助理梁煒也指出，V商務概念的提出主要是區別于以往CBD的傳統商務以及中關村的E商務等的另類商務模式。
李文杰在肯定了V商務的崛起對區域活力的拉動作用的同時也指出，從現時的情況看，產業龍頭存在了，缺少的是相關產業政策，如鼓勵影視傳媒上下游產業進入東部發展，適當給予稅費減免等政策傾斜。
梁煒認為，中央電視臺和北京電視臺的落址，使CBD及周邊地區聚集了相當數量的影視傳媒等上下游產業公司，加之中國傳媒大學的輻射等客觀條件，朝陽路東段區域的文化底蘊和前景不遜于宣武區的國際傳媒大道。
梁煒還預測，隨著產業鏈條的逐漸完整，一旦形成從上到下的全方位產業鏈及住宅先行、商業和產業緊隨其后的局面，無論是投資還是自用，置業者都將有望得以較高的回報，新商務氛圍的形成最終促使物業升值。
專題采寫/本報記者陸銳
市場現狀
目前企業東遷尚少投資客搶先
位于泛CBD百子灣路上的后現代城，其寫字樓定位為以傳媒產業相關企業為主體的客群，據后現代城的代理公司上古代理推廣部經理李聚賓介紹，后期的銷售情況并非完全與此前客群定位吻合。
李聚賓解釋說，北京電視臺目前尚未建成，而央視在未來兩年內也不會投入使用，傳媒產業東進所帶動下游企業東遷的吸引力目前大受制約，文化、傳媒、影視等中小企業東遷目前尚屬少數。如后現代城商務樓只有一部分業主是以自用為目的的下游產業客戶，如果將范圍擴展到更寬泛的音樂、影視、廣告等相關產業，對應客戶基本能達到30%.李聚賓表示，后現代城在運作之初主要考慮到周邊缺少商務項目，為了填補稀缺，將二期做成了商務樓，后期也打出傳媒概念，主要是為產品尋找一個迎合市場的賣點。但從現實情況看，絕大多數的自用者并非傳媒產業相關客戶，但這一賣點卻對投資客有強大的吸引力，多數投資客同時投資2－3套小戶型，投資額大約在200萬－300萬元。
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