此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為加息后二手公寓交易量也有大幅下跌，多家經(jīng)紀(jì)公司建議高檔公寓投資者擇機(jī)出手，同時(shí)可關(guān)注酒店式公寓和普通住宅市場(chǎng)
租金與交易量均有大幅下滑
據(jù)鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鏈家”）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年高檔公寓平均租金水平較去年約下降了13%左右。以亞奧區(qū)域千鶴家園一套120平方米的兩居室的公寓項(xiàng)目為例，去年租金是5300－5500元/月，今年就只有4500-5000元/月。租金下降了500-800元/月，今年租金的這個(gè)降幅在該區(qū)域很普遍。來(lái)自中大恒基的數(shù)據(jù)是11月份北京二手公寓的成交量占二手房成交量的比例，在總成交數(shù)沒(méi)有太大變化的情況下，比10月份下降了6%.這意味著公寓的二手交易市場(chǎng)在迅速萎縮。
另?yè)?jù)戴德梁行不久前發(fā)布的2004年第三季度北京住宅物業(yè)市場(chǎng)季度報(bào)告，目前北京部分新落成的公寓項(xiàng)目，已經(jīng)多采取略降租金的辦法來(lái)吸引租客，希望將來(lái)人氣更旺時(shí)可以帶動(dòng)樓盤(pán)升值。中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中大恒基”）方面認(rèn)為，隨著10月29日的央行加息，一個(gè)多月來(lái)投資公寓的人群明顯減少。目前很多原本打算投資高檔公寓的人已改為持幣待購(gòu)，或者投資其他物業(yè)。
2000年后大量開(kāi)發(fā)導(dǎo)致供大于求
為何高檔公寓在今年租金出現(xiàn)大幅下滑？鏈家認(rèn)為2000年之后此類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)量不斷，導(dǎo)致供大于求，而過(guò)高的租金價(jià)格也讓租戶(hù)找不到物有所值的感覺(jué)。
北京國(guó)際投資發(fā)展有限公司總裁杜猛認(rèn)為，公寓最大的特點(diǎn)是商住兩用，現(xiàn)在很多住戶(hù)比較排斥商住不分的住宅類(lèi)型，這直接導(dǎo)致了高檔公寓的租賃市場(chǎng)和二手交易市場(chǎng)的萎縮。
面對(duì)今年的高檔公寓這樣的市場(chǎng)走勢(shì)，中大恒基認(rèn)為，對(duì)于位置比較理想、交通比較便利的公寓可以考慮提升公寓硬件配套，翻新一下再出租。而一些位置、交通、配套、價(jià)格等方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言的公寓，中大恒基建議價(jià)格合適的時(shí)候出售。據(jù)中大恒基最近對(duì)北京二手房市場(chǎng)調(diào)查表明，2005年北京二手房市場(chǎng)預(yù)購(gòu)率（在接受調(diào)查人群中，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房的人群比例）為20.6%，其中，有90%左右傾向于購(gòu)買(mǎi)普通民宅。中大恒基預(yù)計(jì)，明年二手公寓的價(jià)格上漲空間有限。
酒店式公寓租金上漲
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為目前在高檔公寓租金普遍下滑的市場(chǎng)趨勢(shì)中酒店式公寓的投資價(jià)值凸現(xiàn)出來(lái)。戴德梁行分析認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)良好發(fā)展，許多外資公司增派管理人員來(lái)華，旺盛的需求導(dǎo)致酒店式公寓今年第三季度租金比上一季度上升了2.9%，尤其是高檔酒店式服務(wù)公寓，從26.6美元/平方米上漲至27.3美元/平方米，整體的酒店式公寓空置率穩(wěn)定。
鏈家認(rèn)為，酒店式公寓的客戶(hù)大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以商務(wù)環(huán)境濃郁，交通便捷，周邊配套齊全，服務(wù)水平到位的酒店式公寓應(yīng)該可以長(zhǎng)期出租。
經(jīng)紀(jì)公司建議考慮投資普通住宅
和高檔公寓市場(chǎng)不同，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅，供需兩旺，價(jià)格穩(wěn)步上升，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司人士建議投資者考慮普通住宅市場(chǎng)。
中大恒基分析認(rèn)為，北京目前60-100平方米的一居或者兩居的普通房屋，只要地理位置較好，交通比較便利、配套設(shè)施齊全，月租金將能夠在2000-3000元之間，這是租賃市場(chǎng)最為搶手的。這樣的普通住宅一般總價(jià)在35萬(wàn)-40萬(wàn)元之間，既容易出租，風(fēng)險(xiǎn)還比較低。
鏈家認(rèn)為，熱點(diǎn)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房屋適合長(zhǎng)期出租；對(duì)于非熱點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)，投資者應(yīng)該穩(wěn)妥出售，在最佳市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)，減少投資損失；而對(duì)一些處于升值潛力巨大的區(qū)域的房產(chǎn)，房產(chǎn)投資者應(yīng)該利用這一優(yōu)勢(shì)，先租后售，實(shí)現(xiàn)最大投資收益。
名詞解釋
何謂酒店式公寓？
酒店式公寓是一種集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體的物業(yè)類(lèi)型。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，并且除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)。
今年上半年，北京酒店式服務(wù)公寓有近40個(gè)，供應(yīng)量不大，共提供近三萬(wàn)個(gè)住宅單位，主要分布于東部地區(qū)市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。
通常，酒店式公寓的租金要比公寓高出30％，并且酒店式公寓有單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)，所以投資回報(bào)率一般比較高。但是，投資酒店式公寓占用資金相對(duì)較多，回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，所以更適合中長(zhǎng)線(xiàn)投資者。
本版采寫(xiě)/本報(bào)記者張宏強(qiáng)
北京公寓市場(chǎng)2003年和2004年租金水平對(duì)比亞奧區(qū)域一些公寓項(xiàng)目2居租金狀況對(duì)比
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