一個月前，位于北海市中心廣場旁的凱旋國際大酒店開盤，“滿月”后盤點，銷售已近一半。這幢原名“南南大酒店”的30層“爛尾樓”被普遍視為北海市處置停緩建工程的晴雨表，它的盤活成為北海抹去長逾10年房地產泡沫的象征。
1992年，一場勢如狂飆的房地產熱在北部灣這個沿海城市刮起，頭頂“大西南出海通道”和“中國沿海最后一塊處女地”桂冠的北海，像一塊巨大的磁石，吸引了1400多家房地產公司競相角逐，僅一年多時間，這股房地產熱在宏觀調控下猶如大潮般緩緩退去，留下眾多“爛尾樓”，北海市因此背上了“泡沫經濟博物館”的惡謚。
多年來，北海市的“爛尾樓”一直受到外界關注。它涉及當年來自國內外的眾多投資者，關系到作為一個沿海開放城市的發展，更對考量宏觀調控“迫降”過熱經濟的影響不無啟示。 即將裝修竣工的凱旋國際大酒店，曾是北海1992“房地產熱”時遺留的136個爛尾項目之一，它的重生被視為北海積壓房地產盤活的“晴雨表”
沉重的包袱
在中國可能找不到任何一個城市，有過北海如此“離奇”的發展軌跡：一個原本默默無聞的小城市，由于一場“房地產熱”暴得大名，獲得了爆炸式的擴張：1992年，在14個沿海開放城市中，9項主要經濟指標中5項北海排名第一，其中固定資產投資以160．8％、實際利用外資以850％、ＧＤＰ以40．9％遙遙領先于其他城市。北海市區面積因此由9平方公里擴大了20多平方公里，海陸空交通的構建，“七縱七橫”的市區道路及跨越式發展的通訊、供水、供電等基礎設施，一個“大北海”呼之欲出。
“房地產熱”在1993年下半年戛然而止。無序炒作、“虛火上升”的北海在宏觀調控后驟然失去支撐，公司紛紛撤走，工程紛紛下馬，房地產的畸形發展，留下了嚴重的“后遺癥”：近3萬畝閑置土地、107萬平方米空置商品房。最直觀的是為數眾多的停緩建工程，總數達136個，面積120多萬平方米。與著名的“天下第一灘”北海銀灘相距咫尺的恒利海洋運動娛樂旅游度假中心，占地1300多畝的365幢別墅殘門敗戶，墻體斑駁，成為經濟泡沫的縮影。遍布市區的“爛尾樓”，像一個個衣衫襤褸的怨婦，訴說著大潮退去后被人遺棄的凄涼。
“爛尾樓”一度成了北海市的象征，給人一種經濟蕭條、了無生氣的印象，對城市景觀造成嚴重影響。如果說當地人尚習以為常，卻實實在在嚇退了不少投資者。2002年，德國某跨國公司總裁到北海考察，對觸目可見的“爛尾樓”滿腹疑竇：為什么有這么多建了一半的房子？這里一定發生過什么事情！
“爛尾樓”對市容的影響只是其表象，隱藏的矛盾更為深重。北海市在“房地產熱”中沉淀資金200億元，不少金融機構被套牢，而政府由于修路補地不到位、貸款擔保等原因，背上了20多億元的債務包袱，影響行政的正常運行。經濟在暴漲之后持續下滑，2000年ＧＤＰ113．68億元，比1995年增長31．7％，平均每年遞增僅6．34％，不僅遠低于其他沿海城市，連廣西“老少邊山窮”的河池、百色也不如。
七年冷局一朝破
“成也房地產，敗也房地產”，查不到出處卻引起眾多共鳴的這句話，道盡了北海與房地產業的愛恨情仇。
從1996年4月起，北海市就陸續出臺《處置閑置土地暫行辦法》、《盤活房地產工作方案》、《積壓商品房確權辦法》等一系列文件，為刺激外地人買房，還在全國較早推出購買25平方米商品房辦理一個城市戶口的政策，但積壓房地產基本上盤而不活。
與宏觀調控中同樣出現積壓房地產問題的其他城市，如廣州、深圳、天津等相比，北海市的盤活要棘手得多。一是城市小，市區只有30多萬人口，缺乏自身消化的能力；二是產業單一，基本上還是以農漁業為主，高新技術、旅游屬于“初級階段”，對當年規劃為寫字樓、酒店、商場的“爛尾樓”缺乏需求；三是權限制約，盡管“爛尾樓”嚴重影響市容和城市規劃的調整，但地級市的北海由于沒有立法權，在業主普遍缺乏積極性的情況下，不能“擅自”處置。
北海市處置“爛尾樓”的轉折點出現在2002年底。當年12月30日，財政部、國家稅務總局下發《關于處置海南和廣西北海市積壓房地產有關稅收優惠政策的通知》，批準北海市從2003年1月1日至2004年12月31日處置積壓房地產“免征營業稅、契稅”。按照這一政策，在規定的兩年期限內，北海市的“爛尾樓”在轉讓銷售或購買、續建后銷售，“一入一出”免掉的營業稅、契稅，加上市里配套減免的事業性收費等，減免總額接近20％。在全國房地產業受住房個人信貸拉動升溫的背景下，這一含金量頗大的政策，極大地刺激了業主參與處置“爛尾樓”的積極性。
北海市處置“爛尾樓”也得到了廣西壯族自治區政府的支持，專項批準了《北海市停緩建工程處置規定》，授權北海市對在規定期限內不作自行處置的“爛尾樓”代為處置，消除了多年來業主和債權人對于處置“爛尾樓”“你急我不急”的心態。
2003年4月，北海市拉開了全面處置“爛尾樓”的帷幕。將38幢位于主干道或中心區的“爛尾樓”作為重點，被分配到政府各部門頭上，負責聯系業主、協助辦理復工有關手續。這種“一對一”的承包制起到了明顯效果。這些“爛尾樓”因年代久遠，一個項目往往牽涉多方債權人，不少業主、債主已不知所蹤，責任部門派出專人按圖索驥、尋根覓底到全國各地逐個將人請來，宣講政策，動員他們配合處置。
針對“爛尾樓”的不同情況，北海市提出了“一樓一策”的方針：除了可續建完工外，還可以按現狀竣工，或在不違反規劃的前提下調整設計方案，改變原項目用途；一些與城市規劃沖突或有嚴重質量問題的“爛尾樓”，則予以拆除。
根據北海市“處置辦”提供的數字：到今年11月30日，北海市確認的136個“爛尾樓”項目中，116個已經復工，復工率達85．3％，完成建筑面積177．4萬平方米，續建面積66．4萬平方米，占計劃續建面積的54．3％，完成續建投資17億元。
二次“爛尾”有隱憂
走馬北海，記者明顯感覺到這個城市重新煥發出來的生氣。風雨中裸露多年的“爛尾樓”幾乎都已“穿衣帶帽”，正在緊張施工，有的已變成嶄新的酒店、商場和公寓。在王牌景點北海銀灘，當年被媒體報道“別墅養豬”的建筑，大部分在裝修，靠馬路一側不少已經竣工。曾在北海市擔任領導的一位國務院參事日前回北海，驚喜地說：看來北海真的動起來了！
北海市“爛尾樓”的生與滅，反映出市場的“雙面刃”。表面上“爛尾樓”緣于1993年的宏觀調控，根源卻是缺乏理性的投機炒作，1400多家房地產公司在巴掌大的北海競相漁利，地皮、房屋作為商品的“使用價值”被普遍忽視，市場只有投機的“中間商”而缺乏“終端用戶”，房地產的泡沫——“爛尾樓”自然不可避免地出現。如果說，遠在10多年前地方政府敢于將最富價值的土地推向市場，體現了勇氣和先進的理念，那么對“市場行為”沒有有效的控制和引導，使它變成了脫韁之馬，無疑是慘痛的教訓。
北海市“爛尾樓”在困頓多年后得以盤活，則顯示出市場規律的回歸。近年來，由于國家拉動內需的財政政策引導，住房成為消費熱點，銷售大幅增長。在這一宏觀背景下，價格低廉、建設周期短的“爛尾樓”被開發商普遍看好。據了解，北海市“爛尾樓”項目的轉讓價格奇低，每平方米普遍在500——800元之間，最低價甚至只有200多元，“爛尾樓”裝修后銷售具有明顯的價格優勢。北海市房地產交易中心副主任張文勝說，目前北海市商品房均價每平方米約1300——1400元，只有全國均價的一半，重要的原因就是大量處置的“爛尾樓”入市所致，其低廉的價格吸引了購房者。另據北海市“處置辦”提供的數字，北海市各類“爛尾樓”中，住宅類項目完成建筑面積110萬平方米，占“爛尾樓”總建筑面積62％，已銷售面積42．4萬平方米，顯示出與全國住房銷售增長一致的跡象。
然而，“爛尾樓”的復活在一片歡欣中卻不無隱憂。到今年12月底，財政部、國家稅務總局的優惠政策即將到期，136個項目盡管復工達85．3％，但竣工只有41個，僅占30％；按建設周期，大部分項目要到2005年才能竣工；此外還有約15％的最難啃的硬骨頭尚未有動靜。失去因免稅獲得的利潤空間，將使業主購買、處置“爛尾樓”的積極性嚴重受挫。
對正處置的“爛尾樓”中，記者了解到個別項目已出現逾期未能交房現象，明顯出現了資金問題。前頭是眼看到期的優惠政策誘惑，后頭是政府對不按期復工依法代為處置的壓力，有的項目在資金尚無著落的情況下倉促復工，出現時停時建的現象。人們普遍擔心，目前尚未竣工的“爛尾樓”可能再度成為“半拉子”工程。
而這并不只是北海的隱憂。與北海市同樣享受這一優惠政策的海口市也有近80個“爛尾樓”項目、70萬平方米尚未復工；已竣工部分目前銷售明顯放緩。在新一輪宏觀調控面前，如果沒有區別對待的政策支持，“爛尾樓”盤活可能再度陷入困境。
1992年那場狂飆突進的“房地產熱”，北海市成為中國經濟發展的一個特殊“標本”。告別“泡沫經濟博物館”固然值得慶賀，但經濟泡沫產生的原因尤其值得反思。目前全國房地產市場是否過熱正成為經濟學家和業界爭論的焦點，投資者如何看透銷售旺象后的危機，沉浸在固定資產投資快速增長快樂中的地方政府如何規避風險，決策者應如何出手避免“硬著陸”，北海市的歷史和現狀不無啟示。
作者：梁思奇 文/攝影
（來源：經濟參考報）
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