比去年增長(zhǎng)80%以上，近郊中低檔二手房放量，單套30萬(wàn)-40萬(wàn)元的占37.5
%北京2002年二手房交易量為10000套，2003年增至21000套，增長(zhǎng)了一倍以上，今年初業(yè)內(nèi)人士按此增速預(yù)測(cè)全年二手房成交量會(huì)達(dá)到50000套，但從日前北京幾家經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，可能比預(yù)期交易量減10000套，但其增長(zhǎng)率仍達(dá)到80%以上。2004年北京部分二手房交易量分布圖（順馳提供）
成交量近4萬(wàn)套，比預(yù)測(cè)數(shù)低1萬(wàn)套
日前，京城各大中介公司分別對(duì)今年二手房交易量作出估算。其中，北京順馳市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，全年二手房成交量將達(dá)37800套，而我愛我愛的統(tǒng)計(jì)為39000套，中大恒基的統(tǒng)計(jì)則為40316套，與去年相比，增幅都達(dá)到80%以上。
同時(shí)，今年的二手房已成為京城普通市民安家置業(yè)的重要選擇之一。尤其是隨著政府簡(jiǎn)化二手房交易手續(xù)，已購(gòu)公房上市及二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等大量進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，二手房交易量大幅上升。順馳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全年二手房供需比例為1：3.8，比上年的1：4.6有所緩解。從成交的房源上看，已購(gòu)公房、二手商品房、二手經(jīng)濟(jì)適用房的比例為65：26：9.中大恒基市場(chǎng)分析也顯示，今年二手房成交量呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，但是季節(jié)性交易漲幅也開始凸顯。如第三季度的交易量比二季度減少了1716套，但按常規(guī)的時(shí)間差，第三季度的數(shù)據(jù)更多的是反映第二季度的簽約量。因此，經(jīng)過(guò)“苦夏”后，“金九銀十”市場(chǎng)重新活躍，第四季度的交易量將上揚(yáng)沖高。
三四十萬(wàn)元兩居室占37.5
%北京順馳市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，中低檔二手房成交比重上升，30萬(wàn)－40萬(wàn)元/套的二手房占總成交量的比重最大，達(dá)37.5%；其次是20萬(wàn)－30萬(wàn)元/套的住宅占23.2%.需求最少的價(jià)格區(qū)域是60萬(wàn)元以上，僅占3.2%.與去年相比，成交總價(jià)在20萬(wàn)至50萬(wàn)元的中低檔二手房成交量上漲特別快，主要是受新房?jī)r(jià)格上漲的影響，部分潛在的新房購(gòu)買者轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)。另外，交通便利也使得以中低檔住宅為主的近郊二手房大量上市，促成中低檔二手房交易量的比例較大。另外，據(jù)順馳對(duì)成交量的統(tǒng)計(jì)顯示，兩室一廳的戶型占總成交量的61%.
自用買家達(dá)82%，實(shí)則多數(shù)兼作投資
另?yè)?jù)順馳對(duì)今年二手房購(gòu)買者的分析發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買二手房自用的客戶比例高達(dá)82%，比去年的75%上升了7%.自住型購(gòu)房者中，32%是拆遷戶，46%是為了改善居住條件而又無(wú)法接受價(jià)格過(guò)高的新房而轉(zhuǎn)向購(gòu)買二手房，其余22%的購(gòu)買者是由于大人上班、孩子上學(xué)和照顧老人等原因以二手房為周轉(zhuǎn)房。
不過(guò)從實(shí)際情況看，相當(dāng)一部分消費(fèi)者選擇二手房往往具有自住和投資的雙重目的，因而加息后的二手房投資有較強(qiáng)的抗御風(fēng)險(xiǎn)能力。
石景山區(qū)成交量比去年上漲86
%據(jù)中大恒基分析，作為傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域，朝陽(yáng)和海淀兩區(qū)的二手房交易量一直高居榜首。朝陽(yáng)區(qū)憑借傳統(tǒng)的北京商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，海淀則以高新科技、良好的人文教育環(huán)境吸引置業(yè)者，今年第一季度朝陽(yáng)、海淀兩區(qū)的二手房成交量占全市總成交量的68.5%.但是從總體走勢(shì)來(lái)看，其比重正漸漸走低。
另?yè)?jù)順馳市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)，在朝陽(yáng)區(qū)的成交量中，東北三環(huán)地區(qū)占55%以上，望京及亞北地區(qū)占25%左右。而海淀區(qū)的主要熱點(diǎn)區(qū)域則在中關(guān)村，其交易量占到全區(qū)的38%.此外，交通便利、新盤較少的石景山地區(qū)二手房?jī)r(jià)格比去年上漲了4.6%，交易量比去年漲了86%，是城八區(qū)中上升最快的區(qū)域，但全年交易量?jī)H占全市總成交量的3.5%.
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
明年二手房交易有望達(dá)到8萬(wàn)套
熱點(diǎn)區(qū)域從傳統(tǒng)城區(qū)向周邊轉(zhuǎn)移，空置房還將減少
順馳市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，作為奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)關(guān)鍵的一年———2005年將是近年來(lái)拆遷最多的一年，拆遷戶大約有15萬(wàn)戶，而這其中大部分的消費(fèi)者會(huì)考慮購(gòu)買二手房，拆造過(guò)程也需要租房，因此租賃市場(chǎng)的需求量還將繼續(xù)增大。同時(shí)，也將有更多的購(gòu)房者會(huì)賣舊買新。中大恒基最近對(duì)二手房市場(chǎng)的綜合調(diào)查顯示：有22%的人將在2005年購(gòu)買二手房，有60%左右的人是想“賣舊買新”。
由此可見，明年二手房房源數(shù)量將直線上升，順馳及中大恒基均預(yù)測(cè)2005全年成交量有望達(dá)到8萬(wàn)套，擁有便利交通和良好社區(qū)配套的城市邊緣區(qū)域的二手房市場(chǎng)將持續(xù)升溫，拉動(dòng)二手房整體平均價(jià)格下降。另外，城鐵八通線、地鐵5號(hào)線及多條快速路的沿線房產(chǎn)投資升值潛力明顯上升，相對(duì)落后的南城二級(jí)市場(chǎng)也將因市政建設(shè)提速、治安環(huán)境和交通改善而成熟。
此外，自1996年以來(lái)連續(xù)增長(zhǎng)7年的空置房面積在2004年首次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，業(yè)界預(yù)計(jì)明年的空置房存量還將大幅度下降。
市場(chǎng)觀察
高校周邊二手房單價(jià)漲近千元
今年，二手房交易中除了方莊、通州、回龍觀等新興熱點(diǎn)區(qū)域外，北師大周圍的北太平莊地區(qū)，電影學(xué)院、地質(zhì)大學(xué)周邊的學(xué)院路地區(qū)等高校周邊都是新的二手房熱點(diǎn)區(qū)域。
北京順馳數(shù)據(jù)顯示，今年北師大附近的牡丹園小區(qū)、塔院小區(qū)、薊門里小區(qū)及羅莊小區(qū)的二手房?jī)r(jià)每平方米比去年上漲了700元至1000元不等，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到6500元至7000元之間。
房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí)，住房仍然供不應(yīng)求。順馳11月份曾在3個(gè)小時(shí)內(nèi)買掉了11套牡丹園小區(qū)空置房，而且單價(jià)都在7200元左右。
順馳市場(chǎng)人士分析，禁租令沒有阻止高校學(xué)生在外租房的現(xiàn)實(shí)，因此二手房投資者往往將高校周邊作為投資首選地。
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