2004年元月7日，廣州多家地方媒體，巨大的標(biāo)題，直接引用當(dāng)?shù)貛孜坏禺a(chǎn)巨鱷的言論：“今年廣州房價(jià)鐵定要漲！”“市民要買樓，一月份是入市的最好時(shí)機(jī)”。廣州第一大地產(chǎn)公司富力集團(tuán)言之鑿鑿地說：“廣州房價(jià)今年要漲10％”。
九個(gè)月過去了，廣州市政府發(fā)布2004年第三季度房價(jià)：比上年同季上升2.3%，比同期全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平的升幅低0.3個(gè)百分點(diǎn)。
地產(chǎn)商們雖然高調(diào)歡呼“春天來了”，但實(shí)際上，房地產(chǎn)投資在悄悄地縮減。廣州市政府發(fā)布消息：今年上半年，全市GDP同比增長16.4％，房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長0.9%。而且，投資集中在續(xù)建項(xiàng)目，新開工項(xiàng)目投資同比下降12.2%，純土地購置投資下降18.7%。國內(nèi)貸款、自籌資金比重下降，利用外資、其他資金比重上升。市政府據(jù)此判斷：顯示內(nèi)部資金對(duì)市場現(xiàn)狀的謹(jǐn)慎及外圍資金對(duì)市場發(fā)展的樂觀。廣州的售樓處雖也氣魄，但總?cè)秉c(diǎn)人氣（本報(bào)記者 壯錦 攝)
全國的房價(jià)狂漲多時(shí)，廣州的房子為什么沒有如地產(chǎn)商所愿——“鐵定要漲”？廣州人為什么沒有追隨地產(chǎn)商，“趕緊買”呢？
炒樓曾個(gè)個(gè)“頭破血流”
1992年小平南巡，給廣東帶來史無前例的大發(fā)展。商品房價(jià)格也一路飚升。那時(shí)候經(jīng)濟(jì)學(xué)者和媒體都還沒有跟地產(chǎn)商親密接觸，所以，第一撥炒樓族到底賺沒賺到錢，沒人去探究。今天我們知道的是，第二撥炒房族，八成是“炒糊了”。
廣州市國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)是：廣州市老八區(qū)房屋價(jià)格水平由1997年的6677元/平方米，一路高山滑雪般回落至2003年的5274元/平方米；2004年上半年，回升至5660元/平方米，比1996年依舊有1071元/平方米的缺口，為歷年的次低點(diǎn)。
今年初的“廣東八大地產(chǎn)商峰會(huì)”上，地產(chǎn)大鱷們也不得不承認(rèn)：廣州的購樓者多是用于自住、出租，為賺差價(jià)而炒樓的投機(jī)行為現(xiàn)在很少了。城啟集團(tuán)董事局主席楊樹坪在今年初的“地產(chǎn)商峰會(huì)”上發(fā)言說：“廣州曾經(jīng)也有很多外地人來炒樓，香港人也不少，但是我所知道的是個(gè)個(gè)頭破血流，廣州的地產(chǎn)雖然成熟了很多年，但很多人還不敢投資，這是由于他們與“負(fù)資產(chǎn)”、“塌訂”的香港親友來往頻繁，耳聞目睹了香港樓市暴跌的情景，其造成的心理打擊太大了。”
八成以上擁有自住房
廣州人買房，錦上添花，不急不燥。廣州市現(xiàn)有住房水平已基本能滿足市民一般生活需要，居民人均住房面積已達(dá)到15平方米，8成以上居民擁有自己住房的產(chǎn)權(quán)。
廣東城市化發(fā)展均衡，珠三角各市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民各自在本土安居樂業(yè)，通過便利的交通，享受中心城市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化。順德人不到佛山買房，長安鎮(zhèn)居民不到東莞買房，佛山人、東莞人也不到廣州買房。
香港曾經(jīng)是廣州第一輪房地產(chǎn)高潮的主力炒家，“炒糊”者不在少數(shù)，至今心有余悸。
開發(fā)商、房地產(chǎn)中介（包括媒體），紛紛指責(zé)廣州“國際化程度不高”、“跨國公司總部太少”，使廣州樓市缺乏新增購買力。對(duì)長三角的房地產(chǎn)熱潮眼紅之余，呼吁引進(jìn)“溫州炒樓團(tuán)”，“激活”廣州房地產(chǎn)市場。
全市房價(jià)“一盤棋”
廣州市政府對(duì)城市規(guī)劃有一個(gè)十分明確戰(zhàn)略方針：東移南拓，抽空中心，拉開布局。城市中軸線“東移”至天河區(qū)，地標(biāo)式建筑、曾經(jīng)號(hào)稱全國最高建筑的“中信廣場”就建在這里。“南拓”番禺區(qū)，規(guī)劃新增加居民350萬人。
廣州市一位主要領(lǐng)導(dǎo)在記者招待會(huì)上這樣形容“東移南拓”的戰(zhàn)略目標(biāo)：“我聽說××大廈（原廣州中軸線上的一個(gè)著名樓盤），價(jià)格已經(jīng)從1萬多元降到8000元了，我很高興。我希望它繼續(xù)降到6000元。”
這個(gè)戰(zhàn)略方針，見仁見智。但它造成的結(jié)果卻是確定無疑的：市中心區(qū)沒有出現(xiàn)房價(jià)高不可攀。一些人把它說成是“廣州沒有中心區(qū)。”
北京的“環(huán)路”不單是一條馬路，更是一條房價(jià)的“等高線”，而廣州沒有這樣的“環(huán)”，東南西北中，房子價(jià)相同。房地產(chǎn)界那條“地段地段還是地段”的規(guī)律，好像不起作用。廣州市國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，全市住宅預(yù)售均價(jià)為5111元，其中老城中心——主要政務(wù)商務(wù)區(qū)的東山區(qū)均價(jià)亦不過6242元，“東移”的成果——新城市中心天河區(qū)是5544元，老商業(yè)重地越秀區(qū)是4959元，都離全市均價(jià)不遠(yuǎn)。而“南拓”的成果——郊區(qū)番禺區(qū)，云集著地產(chǎn)商大鱷們的超大型新樓盤，也是四五千。同期，這些區(qū)域的二手房均價(jià)都是3000元上下。全市八個(gè)老城區(qū)預(yù)售住宅單套平均總價(jià)為46.78萬元。廣州市職工人均年收入2.79萬元，實(shí)際購房價(jià)格是普通夫妻年收入的8.4倍。
在廣州同一條街道上，同樣是新樓盤，質(zhì)量不同，一個(gè)均價(jià)賣5000元，另一個(gè)賣7000元。大型樓盤內(nèi)部也被劃成一個(gè)個(gè)小組團(tuán)，各組團(tuán)價(jià)格相差極大：這一小組是幾百萬元、上千萬元一棟的豪華別墅，那一小組卻是二三十萬元一套的普通公寓。均價(jià)八九千元的新樓旁邊，就有兩三千元的二手樓。廣州呈現(xiàn)平民與富人混居的局面，除了個(gè)別著名小樓盤或單體樓外，你無法根據(jù)某人所住哪個(gè)樓盤、哪個(gè)地段而去推測他的貧富。同樣月收入5000元的家庭，有人喜歡空氣清新、花木漂亮而選購郊區(qū)房子，有人貪圖交通生活便捷而留在市中心。
進(jìn)入新世紀(jì)，廣州中高收入階層住房郊區(qū)化傾向十分明顯，廣州市老八區(qū)高價(jià)位住宅成交比例一直較低，單套價(jià)格超過80萬元的房子，在房屋總成交中只占不到10％。
地產(chǎn)商能左右價(jià)格嗎
對(duì)于今年以來廣東房價(jià)的上漲之勢，省房協(xié)會(huì)長陳之泉認(rèn)為“有人為因素”：個(gè)別發(fā)展商與媒體合力炒作“唱漲”。
有地產(chǎn)商在一個(gè)記者云集的會(huì)議上公然說：“我們第一是替銀行打工，第二替媒體打工，第三替員工打工。樓價(jià)上漲，一定會(huì)使銀行、媒體、員工共贏。”
有業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出：八大地產(chǎn)商是一些地方媒體的廣告主要客戶，這些主流媒體有關(guān)房地產(chǎn)的新聞報(bào)道往往是以“服務(wù)”為主，為地產(chǎn)商的銷售服務(wù)，為漲價(jià)提供輿論支持，與市場行情有一定距離。
“大地主”高調(diào)放風(fēng)說：“在十年之前，我們廣州幾乎是把可賣的土地都賣得七七八八了。”
廣州市政府聽到地產(chǎn)商這一言論時(shí)不知作何感想。市政府發(fā)布的官方消息，在有關(guān)廣州市房地產(chǎn)市場存在問題方面，第一條就是“存量土地仍然過量”。這一重要信息，記者只在市政府網(wǎng)站上看到。
2003年6月1日，新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》開始實(shí)施，廣州市組織開始了新一輪清理閑置土地的工作：“不開即收”、“不開即罰”，閑置一年征收15％閑置費(fèi)，兩年收回。加大收地力度，消化了存量土地。廣州市自2003年6月至2004年6月，認(rèn)定閑置土地926宗，面積35.7平方公里，其中已收回土地使用權(quán)233宗，面積14.6平方公里；注銷用地批文81宗，面積2.1平方公里。政府“逼開令”，使“大地主”們急了。廣州地產(chǎn)商們?cè)缧┠瓿弥贫炔煌晟浦畽C(jī)圈下的大片土地，開始把他們套牢。
廣州八大地產(chǎn)商召開“峰會(huì)”，每人從一個(gè)方面論述房價(jià)必定要大漲。雖然，大家都不免要談?wù)劤杀荆裁唇ú睦病⑼恋乩病⑺娎仓悾襟w上出現(xiàn)的地產(chǎn)商們讓外行的老百姓看不懂的言論，卻多少泄露了天機(jī)：房價(jià)漲跌的因素，不僅僅是成本、市場供求關(guān)系，更是炒作，是“價(jià)格聯(lián)盟”的強(qiáng)度。老板們說：“將樓價(jià)上調(diào)是對(duì)買家負(fù)責(zé)”、“廣州樓價(jià)太低，浪費(fèi)資源”、“我們的樓盤會(huì)跟著市場走，樓價(jià)上漲幅度將由市場需求決定”、“我們的××樓盤每平方米今年會(huì)有100－200元左右的上揚(yáng)，而××樓盤因?yàn)橹苓呌休^大的供貨量，價(jià)格不會(huì)有太明顯的變化”、“××樓盤的價(jià)格會(huì)隨著周邊生活配套的完善有明顯的升調(diào)”。
有大地產(chǎn)商建議：“大家回去把價(jià)錢再檢討一下。我個(gè)人希望整體提10%左右。”
不斷有消費(fèi)者在網(wǎng)上發(fā)表言論：“幾家行業(yè)巨頭聯(lián)合起來造勢提價(jià)，這不明顯是操縱市場價(jià)格的行為嗎？消費(fèi)者要聯(lián)合起來把他們告到工商部門去徹底查處這種不正當(dāng)競爭行為。”
在此，不得不佩服成熟的廣州市場造就了成熟的消費(fèi)者，誰想左右房價(jià)，沒門！
作者：鐘玉明
（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
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