今年以來，備受全國矚目的樓市焦土杭州經(jīng)歷了從地方政府的暫停20%個(gè)調(diào)稅到中央政府的宏觀調(diào)控、央行的加息等一波又一波的變動(dòng)，呈現(xiàn)出越來越復(fù)雜的態(tài)勢(shì)。近段時(shí)間，杭州樓市漸趨平靜，“穩(wěn)”相初現(xiàn)，有關(guān)人士紛紛提出，杭州樓市，是不是終于到了“塵埃落定”的時(shí)候？
超越浮躁 漸趨理性
臨近歲末，記者在市場(chǎng)上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者購房的選擇余地正在悄悄地增大。過去那種不管好壞能買到就是運(yùn)氣的現(xiàn)象已“恍如隔世”。忽如一夜春風(fēng)來，杭州出現(xiàn)了很多品質(zhì)不錯(cuò)的新盤和二手房，而且銷售周期明顯變長(zhǎng)。電臺(tái)、報(bào)紙上，房產(chǎn)廣告多起來了，吆喝聲越來越響。過去感覺需要“搶購”的房子，如今也可以慢慢思考一下，猶豫一段時(shí)間，再過幾天去看，房子也還在。
就在10月中旬，杭州舉行第五屆最佳人居環(huán)境展。據(jù)組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，四天時(shí)間，實(shí)際成交面積約20.20萬平方米，成交金額約14.50億元。當(dāng)時(shí)有輿論認(rèn)為，消費(fèi)者的購房熱情在一段時(shí)間沉寂之后又被重新激發(fā)出來了。有數(shù)據(jù)表明，杭州市今年1-10月，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資201.93億元，同比增長(zhǎng)29.5%，比上半年41.3%的增長(zhǎng)率有所放緩。浙江省今年10月的商品住宅銷售面積，分別比一二季度下降4.2和2.8個(gè)百分點(diǎn)。 今年上半年，杭州人要買套能看上眼的房是很難的事，下手稍慢，就會(huì)被別人搶走。如今，在房展會(huì)上，消費(fèi)者也能靜下心來慢慢地挑一挑了
在上半年，無論是新盤還是二手房市場(chǎng)，看到一套好房子是很難的事，下手稍慢，就被買走。如今，品質(zhì)高、地段好的房子越來越多地“浮出水面”。據(jù)專家分析，這說明房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)接近臨界點(diǎn)，買賣雙方逐漸超越原先的浮躁，心態(tài)趨于理性，消費(fèi)者的主動(dòng)作用越來越大。
沒屏牢，只差一口氣
心態(tài)的從容和政策的變化有關(guān)。反觀上半年的杭州樓市晴雨變幻，很大程度上是買賣雙方的“定力”使然。
今年一開年，杭州市出臺(tái)對(duì)二手房出售增值部分征收20%個(gè)調(diào)稅的新政策。結(jié)果在一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了賣家紛紛將20%個(gè)調(diào)稅轉(zhuǎn)嫁給買家承擔(dān)的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)看起來似乎又因此而有所升高。買家對(duì)新政策不無怨言。
據(jù)專家分析，“轉(zhuǎn)嫁”而能成功，實(shí)際上不是20%個(gè)調(diào)稅的錯(cuò)。供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)買家而言，房?jī)r(jià)能否承受，看到的只是自己要付出的總額，至于這筆錢是如何構(gòu)成，其中有多少歸賣家？有多少歸稅收？對(duì)其沒有多大的意義。雙方達(dá)成的交易還是在心理上，能否形成共識(shí)的合適價(jià)格。新政策無非是在賣家的利潤中分走了一塊上繳國家財(cái)稅而已。換句話說，新政策實(shí)行后，賣家借此理由，實(shí)行了新一輪“抬價(jià)”。
今年上半年杭州市場(chǎng)因此出現(xiàn)波動(dòng)，是買賣雙方在新一輪“抬價(jià)”中對(duì)彼此“定力”的一場(chǎng)比試。結(jié)果買方人群中有的沒有屏牢，房?jī)r(jià)因此上漲，有的暫時(shí)觀望，交易出現(xiàn)冷清。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，假如買家再堅(jiān)持一段時(shí)間，賣家就可能屏不牢，政府出臺(tái)20%個(gè)調(diào)稅抑制房?jī)r(jià)的目標(biāo)就可能得到實(shí)現(xiàn)。差的只是“一口氣”。
加水止沸 釜底抽薪
有專家指出，對(duì)臨界點(diǎn)正在到來的預(yù)計(jì)，最重要的原因，在于供需關(guān)系即將出現(xiàn)變化。
杭州市在過去幾年中房?jī)r(jià)猛漲，一定程度上和政府實(shí)行的“非飽和供地”有關(guān)，這一政策在充分體現(xiàn)土地價(jià)值，保證國有資產(chǎn)不流失方面起到了積極的作用。在地價(jià)上漲到一定程度之后，政府部門審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)把握市場(chǎng)脈搏，用經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)控市場(chǎng)，“挖潛”投放土地，去年和今年計(jì)劃一共投放8000畝地，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。杭州市即將在丁橋、下沙建設(shè)6平方公里的大型居住區(qū)。同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，緩解住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近3年來，杭州市區(qū)已建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房300多萬平方米。杭州市民情民意調(diào)查室調(diào)查表明，目前杭州居民家庭已擁有自己住房的比例達(dá)到89.8%，人均建筑面積達(dá)到23平方米，居全國同類城市前列。有84.6%的市民認(rèn)為杭州困難家庭住房得到了改善。
近年大量投放市場(chǎng)的土地，將在2-3年內(nèi)轉(zhuǎn)化為大量的房產(chǎn)，發(fā)揮加水止沸的作用。再加上大量經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)住房需求的釜底抽薪，杭州樓市的降溫已經(jīng)不遠(yuǎn)了。甚至一度有人擔(dān)心，在目前的高需求吹漲起來的高房?jī)r(jià)下，一旦2-3年后住房大量上市，會(huì)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊，產(chǎn)生新的問題。
加息不是大問題
相對(duì)于房地產(chǎn)的命脈——土地來說，加息不是一個(gè)大問題。但在土地供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生變化的情況下，加息有點(diǎn)象在已經(jīng)負(fù)重近極限的駱駝身上輕輕地放了一根稻草，而且看起來還會(huì)繼續(xù)放第二、第三根。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，加息后，購房貸款利率提高必然會(huì)減少需求從而打壓房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)下降的可能性更大。據(jù)專家分析，本次加息對(duì)潛在購房者的影響最大，因?yàn)樗麄儾粌H要考慮貸款利率已經(jīng)提高，還要考慮今后的利率上升趨勢(shì)，這些潛在購房者會(huì)考慮利率風(fēng)險(xiǎn)和支付能力，削減購房計(jì)劃。此外，一批投資者預(yù)期回報(bào)因?yàn)榧酉⒍鴾p少，擔(dān)心房產(chǎn)貶值，有可能盡快出手變現(xiàn)。當(dāng)很多人都這樣做時(shí)，房?jī)r(jià)必然下跌。
據(jù)調(diào)查，不少開發(fā)商已經(jīng)大大放慢發(fā)展的速度，小企業(yè)紛紛尋求和有實(shí)力大公司合作。一些過去樓市熱火朝天的地區(qū)現(xiàn)在漸漸平靜下來。有專家認(rèn)為，加息以及對(duì)未來不斷加息的預(yù)期有可能提高進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻，負(fù)債率高的開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力將越來越弱化，在一定程度上還可能促使開發(fā)商加快手中項(xiàng)目的運(yùn)作，從而使房屋供應(yīng)量在短期內(nèi)加大。再加上購房需求的緩解、減少，房?jī)r(jià)到達(dá)臨界點(diǎn)的可能越來越大。杭州的消費(fèi)者離挑挑揀揀、討價(jià)還價(jià)的“買方市場(chǎng)”已經(jīng)不遠(yuǎn)了。（來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
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