相對于住宅市場供不應(yīng)求，今年北京商務(wù)地產(chǎn)市場也是熱鬧非凡，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。一邊是跟進(jìn)的國內(nèi)投資客戶群增勢迅猛，一邊是開發(fā)商絞盡腦汁的促銷手段。截至目前，北京寫字樓市場成交金額25億元人民幣，與去年同期相比，成交金額增長了158％。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，熱得燙手的北京商務(wù)地產(chǎn)帶旺了投資市場，成為今年北京暖冬里樓市的新熱點(diǎn)。 地處北京磁器口地區(qū)的商務(wù)樓正在建設(shè)中(本報記者 夏文龍 攝)
記者調(diào)查：“北漂”投資客來勢洶洶
“我?guī)Я藘蓚�副總來，有一個說咱們先找一個風(fēng)水先生看看不好嗎，我說不用看，這地塊兒錯不了。”大連新興企業(yè)集團(tuán)董事長孫才科在“崇文區(qū)政企互動——區(qū)域創(chuàng)新商務(wù)論壇”研討會上告訴記者，他先投資兩千萬元買了棟商務(wù)辦公樓，覺得還不夠用，此次參加論壇想再追加七百萬元，再買六百平方米的辦公樓。
孫才科表示，目前北京好的地塊越來越稀少了。他算了一筆帳，買兩千平方米商務(wù)辦公樓，自己用一千多平方米，另外一千多平方米可以租出去，每年應(yīng)該有10％的增值空間。
據(jù)崇文區(qū)政府官方介紹，今天的廣渠門雖然并不繁華，但其商業(yè)氛圍正在日益完善。自2003年以來，以廣渠門為核心的新興商務(wù)核心區(qū)域呈現(xiàn)強(qiáng)勢的上升趨勢，商務(wù)項(xiàng)目更是此起彼伏，先后有優(yōu)士閣、遠(yuǎn)洋德邑、通正國際大廈、工商聯(lián)大廈等。在廣渠門板塊的投資型項(xiàng)目中，以遠(yuǎn)洋德邑、金橋國際公寓、SOLO二代最為典型。以SOLO二代為例，雖然項(xiàng)目單價高達(dá)每平方米8800元，但由于看好樓盤潛在的投資價值，因此眾多自住型客戶紛紛將該項(xiàng)目納入自己的遠(yuǎn)期投資計劃之列。而位于廣渠門大街與東二環(huán)交匯處的金橋國際公寓，以一居65平方米的小戶型最具投資價值，月租金可以維持在4000元以上。該項(xiàng)目的銷售狀況也頗為良好，自開盤以來，已經(jīng)銷售過半。在購買金橋國際公寓的客戶中，5成以上用于投資。
中原房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李文杰告訴記者，最近比較明顯的趨勢是來自于山西和東北的資金量比較大，一般都是不低于一千萬元的購買量。目前北京市場上這樣的購買力還在不斷地增加。
2004年市場：投資一路高歌猛進(jìn)
今年北京寫字樓市場大多以銷售為主，而購買者除了部分滿足其辦公的實(shí)際需求外，更多的則是用來進(jìn)行投資，尤其青睞商住兩用的商務(wù)產(chǎn)品，比如商務(wù)公寓和剛剛推出的酒店公寓等。據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，京城商務(wù)地產(chǎn)的銷售面積是去年全年商務(wù)地產(chǎn)銷售面積的兩倍。
另據(jù)戴德梁行等權(quán)威商務(wù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年北京商業(yè)物業(yè)在售和即將開盤的項(xiàng)目總量可能達(dá)到400多萬平方米。其中，寫字樓市場今年上半年新增項(xiàng)目就有20個、面積94.3萬平方米，而以租賃為主的項(xiàng)目僅有3個，其它均為銷售項(xiàng)目，新項(xiàng)目預(yù)售成交566單，成交面積為19萬平方米，平均成交價格為13000元/平方米，成交金額25億元人民幣。與去年同期相比，預(yù)售成交面積增長了157％，平均成交價格同比上升了7％，成交金額增長了158％。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)徐成峰認(rèn)為，“熱得燙手的商務(wù)地產(chǎn)帶旺了投資市場，在今年商務(wù)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)的形勢下，根據(jù)買漲不買跌的投資原則，北京商務(wù)地產(chǎn)的投資市場今年是全面開花。
2005年預(yù)測：整體投資回報率在5%-8
%“現(xiàn)在，商務(wù)地產(chǎn)的投資回報率總體上雖然比今年1月份有所下降，但是5%-8%的投資回報率相對其它行業(yè)來說，已非常不錯。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)徐成峰在接受記者采訪時表示，從2004年市場的需求角度來看，不同區(qū)域的市場狀況出現(xiàn)了明顯的分化，但總體來看，形勢還是不錯。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2005年新增加的需求將達(dá)到167萬平米，估計整體投資回報率在5%至8%。
徐成峰告訴記者，投資房地產(chǎn)尤其是商務(wù)地產(chǎn)要比投資其它產(chǎn)品的前景相對好一些。如果是長線投資的話，商務(wù)地產(chǎn)的投資回報率要明顯好于其它行業(yè)。目前北京商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報率一般能達(dá)到5%，有的甚至可以達(dá)到10%。
中原房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，今年的宏觀調(diào)控以及前幾周的加息對整個房地產(chǎn)市場影響非常大。尤其是寫字樓受到的影響更大，各個銀行都加大了對寫字樓客戶審查的力度，特別是對按揭首付款方面做了嚴(yán)格的限制。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目，其首付款達(dá)到了50％，甚至有些按揭年數(shù)也從過去十年縮減到現(xiàn)在的八年。宏觀調(diào)控對整個寫字樓市場形成了一定抑制的作用。
對于明年市場的判斷，李文杰向記者表示，從現(xiàn)在開始到明年年終，中國會進(jìn)入加息的周期，加息利率比例將從現(xiàn)在的0.27%逐漸提高到2%至3％，會對寫字樓這種高檔產(chǎn)品，其中也包括商用房，特別是對在售項(xiàng)目的影響非常大，其主要是對投資回報率的影響，我覺得這應(yīng)是開發(fā)商特別關(guān)注的地方。
專家：想贏利需把握四方面問題
有關(guān)專家表示，2004年北京商務(wù)地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)、客戶結(jié)構(gòu)都發(fā)生了革命性的變化，表現(xiàn)出新的趨勢和特點(diǎn)。目前京城形成多個商務(wù)板塊，除已經(jīng)成形的傳統(tǒng)商務(wù)板塊外，一大批新興商務(wù)板塊也正在迅速成長。
專家提醒投資者，選擇商務(wù)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下四個方面的問題：
一是把握好項(xiàng)目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位。不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對項(xiàng)目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。
二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是出租，還是采用其它方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是有無運(yùn)作商務(wù)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊，如果自己沒有現(xiàn)代商務(wù)地產(chǎn)的理念，缺乏商務(wù)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商務(wù)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。
四、投資回報的期望值要先設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。
作者：洛濤
（來源：經(jīng)濟(jì)參考報）
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