位于沈陽(yáng)市太原街的大型商業(yè)項(xiàng)目——沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在今年年初經(jīng)歷先后兩次開(kāi)業(yè)后，仍無(wú)法聚攏人氣。感受到風(fēng)險(xiǎn)的中小投資者一度不斷上訪，并把開(kāi)發(fā)商大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱大連萬(wàn)達(dá)）告上法庭。7月，大連萬(wàn)達(dá)耗資約1．8億元將300多戶商鋪全部整體返租，重新對(duì)整個(gè)商區(qū)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃管理。
但是，這一努力能否改變?nèi)f達(dá)廣場(chǎng)的蕭條處境，業(yè)內(nèi)專家不持樂(lè)觀態(tài)度。專家認(rèn)為，這個(gè)案例反映了我國(guó)產(chǎn)權(quán)商鋪開(kāi)發(fā)行業(yè)存在的普遍問(wèn)題。 沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)已于10月16日第三次開(kāi)業(yè)，圖為修葺一新的商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物街
繁華商區(qū)的“清靜地”
總投資十幾億元的沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)，主要業(yè)態(tài)有沃爾瑪、燦坤、歐倍德等世界知名企業(yè)組成的主力店和354家精品店組成的精品購(gòu)物廣場(chǎng)。
2003年12月23日沈陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)首次開(kāi)業(yè)后，由于客流量稀少，僅僅13天，精品街的大部分商鋪就已經(jīng)停業(yè)。
2004年2月1日，業(yè)主經(jīng)過(guò)與開(kāi)發(fā)商斡旋，在萬(wàn)達(dá)同意出資提供三個(gè)月租金的情況下，116家精品店又重整鑼鼓開(kāi)業(yè)了。然而市場(chǎng)的殘酷遠(yuǎn)遠(yuǎn)出乎人們的意愿，再次開(kāi)張的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)依然沒(méi)有引來(lái)太多的關(guān)注。半個(gè)月后，這些商鋪不得不重新關(guān)起大門。
記者當(dāng)時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)看到，精品街上的絕大部分商鋪店門緊鎖，有的在門外還貼著招租或轉(zhuǎn)讓的廣告。精品街上零星的行人也都步履匆匆，這種景象與臨近的中興商業(yè)大廈及其主力店沃爾瑪、百盛等商場(chǎng)人頭攢動(dòng)的場(chǎng)面，形成強(qiáng)烈反差。
業(yè)主胡新金介紹，當(dāng)初以每平方米6萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得近27平方米的商鋪，一心只以為“撿了個(gè)便宜”，就等著“一鋪養(yǎng)三代”。眼看兩次開(kāi)業(yè)市場(chǎng)不見(jiàn)起色，心里急得跟“著了火似的”。
現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)與預(yù)期設(shè)想的巨大反差，讓這些花費(fèi)了一輩子積蓄，貸款買商鋪的業(yè)主們感覺(jué)到了產(chǎn)權(quán)商鋪帶來(lái)的威脅。大伙兒反復(fù)與開(kāi)發(fā)商大連萬(wàn)達(dá)交涉，起初只是要求萬(wàn)達(dá)采取措施改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境、加強(qiáng)物業(yè)管理，慢慢地有人提出了“退鋪”的要求。為得到政府有關(guān)部分的“援助”，業(yè)主們還組成專門團(tuán)體不斷到沈陽(yáng)市信訪辦、遼寧省信訪辦上訪。
業(yè)主們提出，萬(wàn)達(dá)“以租金養(yǎng)商戶”、“一鋪旺三代”、“零風(fēng)險(xiǎn)”、“每個(gè)商鋪每平方米至少可以出租500元”等廣告宣傳對(duì)他們的投資行為起了很關(guān)鍵的作用。而其事先承諾的商業(yè)氣氛卻并沒(méi)有營(yíng)造起來(lái)，廣告宣傳承諾的7個(gè)主力店也沒(méi)有如期到位，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該為此負(fù)責(zé)。
誰(shuí)為“超預(yù)期”市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)買單
今年7月，大連萬(wàn)達(dá)提出將所有精品商鋪實(shí)行整體返租，以業(yè)主所購(gòu)商鋪全部款項(xiàng)的8％作為每年年租金。在今后三年內(nèi)由萬(wàn)達(dá)統(tǒng)一對(duì)外出租，并對(duì)整個(gè)商區(qū)實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理和整體商業(yè)規(guī)劃。這一決定得到了絕大部分業(yè)主的認(rèn)可，目前70％以上的業(yè)主已經(jīng)從法院撤訴。
然而，商業(yè)廣場(chǎng)的形象和價(jià)值已無(wú)可挽回地受到了損害，大連萬(wàn)達(dá)至少為此支付了大約1．8億元的租金。業(yè)主們也大都覺(jué)得很無(wú)奈：折騰了大半年，手里商鋪能否從此走上良性發(fā)展還是未知數(shù)。業(yè)主王紅梅說(shuō)：“打官司畢竟是下下策，希望萬(wàn)達(dá)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)最終可以挽回整個(gè)商圈的命運(yùn)�！�
雙方出現(xiàn)糾紛后，開(kāi)發(fā)商究竟該為商業(yè)廣場(chǎng)面臨的僵局負(fù)多大責(zé)任一度引起爭(zhēng)議。大連萬(wàn)達(dá)一位中層管理人員認(rèn)為，投資項(xiàng)目失利的板子不能全部打到開(kāi)發(fā)商身上。他說(shuō)，商鋪本身也是商品房的一種，作為開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)完成了《商品房買賣合同》中的所有約定。同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)商鋪不同于一般門市房，決定了其需要統(tǒng)一的規(guī)劃和管理。但買賣合同是標(biāo)準(zhǔn)文本，無(wú)法明確規(guī)定規(guī)劃和管理的具體內(nèi)容，國(guó)家也沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)此進(jìn)行規(guī)范，一旦潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)露頭，極易引起糾紛。
沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷部經(jīng)理馬俊浩介紹，為了完善商區(qū)的硬件設(shè)施，不久前萬(wàn)達(dá)加建了總面積6000平方米的地下停車場(chǎng)，并給每個(gè)商鋪安裝了中央空調(diào)。
業(yè)主們認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)在銷售商鋪時(shí)承諾的商業(yè)氛圍并沒(méi)有真正營(yíng)造出來(lái)，而商鋪的地段正是產(chǎn)權(quán)商鋪的核心價(jià)值所在。業(yè)主胡新金說(shuō)：“根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷人員的計(jì)算方法，商鋪?zhàn)饨鹱阋员ＷC投資者在10年內(nèi)收回全部投資。而事實(shí)上除了沿街的少數(shù)商鋪，多數(shù)商鋪很難租得出去。這種狀況當(dāng)然和開(kāi)發(fā)商脫不了關(guān)系�！�
開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，部分業(yè)主盲目投資、不能理性看待投資風(fēng)險(xiǎn)給產(chǎn)權(quán)商鋪的良性發(fā)展設(shè)置了障礙。大連萬(wàn)達(dá)的曲曉東說(shuō)：“東北有的投資者法律概念淡薄，甚至連合同都不看。一旦出現(xiàn)問(wèn)題就開(kāi)始鬧，上訪、打官司，把原本通過(guò)溝通可以解決或者可以降低損失的問(wèn)題擴(kuò)大至難以收拾的局面”。據(jù)了解，大連萬(wàn)達(dá)共投入約500萬(wàn)元作為沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的宣傳費(fèi)用。其營(yíng)銷人員介紹，許多投資者并不熟悉項(xiàng)目本身，看到廣告宣傳就投資，一方面廣告雖然發(fā)揮了“最大功效”，使得商鋪前期的銷售工作異常順利，另一方面最終也給項(xiàng)目增添了許多麻煩。
商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱2004年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)共投資了15個(gè)同樣的產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)了9個(gè)。據(jù)萬(wàn)達(dá)介紹，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津的三個(gè)項(xiàng)目都面臨了嚴(yán)峻的局面。在長(zhǎng)春，甚至出現(xiàn)激烈沖突，導(dǎo)致了所謂的“流血”事件。而在濟(jì)南、南昌、長(zhǎng)沙的產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目也不同程度地出現(xiàn)了投資者與開(kāi)發(fā)商之間的沖突。
專家分析，出售產(chǎn)權(quán)商鋪帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、產(chǎn)權(quán)分離是導(dǎo)致問(wèn)題產(chǎn)生的根源。美國(guó)KAMICO購(gòu)物中心創(chuàng)始人庫(kù)珀先生擁有全美600家購(gòu)物中心，他曾經(jīng)指出，對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商而言，把物業(yè)出售給分散的所有者不是通行的做法，這樣做的結(jié)果難以控制，需要開(kāi)發(fā)商投入很大的精力管理，否則就會(huì)影響商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值。
產(chǎn)權(quán)分散與商圈統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾已使得許多知名開(kāi)發(fā)商交付了昂貴的“學(xué)費(fèi)”。目前國(guó)內(nèi)除非是地段非常好的商鋪?lái)?xiàng)目，大都面臨著失敗的風(fēng)險(xiǎn)。記者了解到，2003年年底沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)首次開(kāi)業(yè)，當(dāng)時(shí)的硬件設(shè)施并不具備開(kāi)業(yè)條件，且其中約一半左右的業(yè)主并沒(méi)有參與此次開(kāi)業(yè)。緊跟其后的第二次開(kāi)業(yè)又未免匆促。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，單單依靠業(yè)主的單打獨(dú)斗不可能塑造整個(gè)商區(qū)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)失利的深層次原因是缺乏專業(yè)的商業(yè)管理統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。
目前國(guó)內(nèi)大開(kāi)發(fā)商在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)的認(rèn)識(shí)上基本達(dá)成共識(shí)，并通過(guò)對(duì)所有商鋪實(shí)行整體返租的方式來(lái)化解“三權(quán)”分離帶來(lái)的可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。廊坊一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商介紹，整體返租在保證產(chǎn)權(quán)人的收益基礎(chǔ)上，取消了其“話語(yǔ)權(quán)”，可以達(dá)到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的目的。但由于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商并不精于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，整體返租能否如愿解決行業(yè)面臨的普遍問(wèn)題還存在爭(zhēng)議。
整體返租的另一個(gè)阻力來(lái)自于商鋪購(gòu)買者。大連萬(wàn)達(dá)在哈爾濱的產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目尚未交房，由于個(gè)別業(yè)主堅(jiān)決不同意，整體返租工作一度陷入癱瘓，大商家無(wú)法入場(chǎng)。曲曉東說(shuō)，一個(gè)理性、成熟的中小投資者群體的缺位，也是行業(yè)發(fā)展的大障礙。來(lái)自萬(wàn)達(dá)內(nèi)部的消息表明，大連萬(wàn)達(dá)正在減少其商鋪出售的數(shù)量，到2005年，將停止向中小投資者出售商鋪。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)侯家魁教授說(shuō)，我國(guó)也缺乏相關(guān)的法規(guī)為產(chǎn)權(quán)商鋪樹(shù)立防范風(fēng)險(xiǎn)的籬笆。尤其是對(duì)于出售商鋪的模式，如何界定、約束開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，減少?gòu)V大中小投資者的盲目投資等都是尚待研究的問(wèn)題。
侯家魁同時(shí)建議，產(chǎn)權(quán)商鋪的發(fā)展還有待規(guī)范，對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)，投資行為不可過(guò)于輕率，不能對(duì)市場(chǎng)存有依賴僥幸心理，同時(shí)注意選擇經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)、信譽(yù)較好的開(kāi)發(fā)商。
作者：陳黎明 文/攝
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