編者按：曾經(jīng)被外界視為“購房團”企業(yè)化的溫州財團，從成立至今短短5個月，卻遭遇了銀監(jiān)會的重點監(jiān)控、企業(yè)發(fā)展的政策瓶頸和第一任總裁的離職等問題。日前中瑞財團以15.3333億元投得原東方造船廠地塊，讓人再次質(zhì)疑溫州財團資金鏈問題。究竟溫州財團如何造富？本報記者特意奔赴溫州進行了采訪。
11月8日，溫州舉行了今年第二次國有土地使用權(quán)掛牌出讓招標會，在出讓的三塊土地中，原東方造船廠地塊最引人注目，該地塊面積173560平方米，出讓起始價為7.7億元。在參加競投的20多家房地產(chǎn)企業(yè)中，不少是沖著這塊地而來的。中瑞財團也角逐其中，其三個股東——神力集團老總鄭勝濤、國光房產(chǎn)孫國敬和法派的彭星親自上陣，拿到標書以后，彭星在草稿紙上寫下“133333”這么個數(shù)字，無疑，在彭星的眼里，起拍價應該是這個數(shù)字后面加個“萬”，因為之前當?shù)貥I(yè)界認為此地的拍賣價會達到13億元。
經(jīng)過幾輪較量，代表中瑞的神力集團最終以15.3333億元奪魁。事后彭星對本地一家媒體的記者稱，如果因為少1000萬而失去該地塊，還不如多加一個億以確保中標。事實上，這個地塊總共有16家參與投標，其中有6家的投標價超過了13億，他們最高出價達到14.9億多。
中瑞財團成立5個多月來，盡管有幾個投資項目被公開，但至今尚無一項真正投入資金，此次一出手即耗巨資涉足房地產(chǎn)行業(yè)，會否進一步加深人們對其“超級炒房團”的印象？在房地產(chǎn)處于非理性繁榮的今天，中瑞如何運作該項目？總裁離職事件對中瑞有何影響等等，本報記者深入溫州進行了探訪。
成交價創(chuàng)出讓價新高
中瑞財團以如此高的價位奪得這塊地的受讓權(quán)，令許多溫州民眾大感驚訝，該地塊的出讓價格創(chuàng)下了國有土地出讓價的新高。僅土地價格就已近每平方米9000元，而按照中瑞計劃造15幢樓結(jié)合一定的容積率，有業(yè)界人士計算，其房子每平方米的造價成本要近1.2萬元左右。而該地塊周邊的明珠園的房價才這個數(shù)字。
為提高此次土地招投標的出讓成功率，溫州國土資源局特地延長了該地塊轉(zhuǎn)讓款上繳的期限，只要求中標者在六個月內(nèi)繳納50％地價款，余款則可以延長至十個月內(nèi)繳清。但十個月付清15.3333億，另加上設計及建房投資，對中瑞來說仍然面臨壓力。人們關(guān)注的就是，中瑞如何在短期內(nèi)顯示其財大氣粗。
一位自稱對中瑞很了解的人士對本報記者透露，實際上中瑞9個股東的自有資金都不是很富余，中瑞大股東，主營房地產(chǎn)的神力集團目前正在本地搞歐洲城地產(chǎn)項目，本身資金就捉襟見肘。當初中瑞及中馳財團成立的時候，溫州銀監(jiān)局官員找這兩家企業(yè)領(lǐng)導談話時開門見山表態(tài)：我知道你們是因為缺錢才組建這樣的財團。當時銀監(jiān)局的態(tài)度還是走一步看一步，但要求他們不能違規(guī)。
于10月底正式離職的中瑞總裁楊新泉在接受本報記者采訪時分析，雖然溫州民間資金十分充裕，他們也不會貿(mào)然進入這個項目，中瑞融資走民間融資的路顯然行不通，房子沒建成先賣樓花則明顯是違規(guī)；而民間借貸利率目前簡直難以忍受，有的甚至超出20％，如此一來無疑會壓縮項目的利潤空間。他認為，最有可能的是，中瑞通過與海外房地產(chǎn)基金或者游資合作，為項目爭取資金。因為時下為壓住人民幣升值而涌進國內(nèi)的境外游資十分可觀。
而在中瑞中標東方造船廠地塊的第二天，中瑞副董事長王振滔對外界表示：“地產(chǎn)項目全部由我們股東以及合作方出資。到目前為止，我們沒有借用銀行一分錢，也不會用短期資金做長線項目。”他透露，與國外基金合作開發(fā)項目已經(jīng)進入中瑞的工作計劃之中。
中瑞通過賣樓花集資？
在記者采訪中，溫州市政府一位官員說，中瑞的架構(gòu)決定當財團有項目的時候，9個股東各自出資投入，也就是各顯神通。由于房產(chǎn)屬宏觀調(diào)控范圍之內(nèi)，中瑞不可能從銀行貸到資金。中瑞成立時，華夏等幾家銀行開出的100億授信額度顯然是空頭人情，大家都心知肚明，何況華夏銀行在溫州的存款量不大，也沒有這個實力，捧個場而已。
該官員透露，為能在短期內(nèi)籌集資金，中瑞仍不可避免要走賣樓花的捷徑。具體做法是，如果有誰對該地產(chǎn)的房子比較感興趣，可先交100萬元每套的押金，待4年左右，房子建成以后，按1.2萬每平方米的成本價出售。實際上此種方法已經(jīng)開始操作，該人士稱，他的朋友打電話表示對該項目比較感興趣時，中瑞的營銷人員反饋說有意向的人非常多，提醒欲購者“需要爭取”。這位官員證實，他的好幾個朋友已經(jīng)各自交了100萬的押金，“溫州人習慣于賣樓花”。
為避違規(guī)集資之嫌，中瑞只是將之稱為“通過朋友關(guān)系來銷售房子”。記者向中瑞相關(guān)人士求證時，對方予以否認，這位人員表示：“中瑞連15億都拿不出來，還算是財團嗎？”而王振滔在購得該土地以后明確表示，到時候這個樓盤的售價肯定低于1.2萬每平方米，而這個數(shù)字顯然低于其成本價，賠本買賣的奧妙何在？王振滔頗為神秘地說：“中瑞的贏利將是一個長期的過程，它要打造的是一個百年老店的品牌，而非一時的利益。”
中瑞暫緩金融轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)
在中瑞財團成立之初，涉及對外投資項目時，中瑞的統(tǒng)一口徑是已經(jīng)簽署了投資溫州泰順抽水蓄能電站、溫州鹿城環(huán)保污水處理工程等4大項目的協(xié)議，而到目前為止，中瑞鎖定的項目已有9個，其中泰順項目的投資額度達到21億，實際上這些項目都還處于計劃、報批階段。按照楊新泉的設想，財團當初打算涉足保險、醫(yī)療和機電生產(chǎn)，但是這些項目都沒有走下去。
來自中瑞的解釋是，這些具有重大戰(zhàn)略性發(fā)展的項目，不可能馬上投入實質(zhì)性運作，一般都需要一到兩年的洽談商討時間，中瑞才成立四個多月就要一一動工，是不合情也不合理的。結(jié)果是，房地產(chǎn)項目成為中瑞首先端出的一道大菜。
楊新泉對此并不感到驚訝，他對本報記者說，中瑞下面有兩個房產(chǎn)公司，考慮到他們股東的實業(yè)經(jīng)驗，長期投資可能不是很在行，而房地產(chǎn)投資還是比較有底，也比較現(xiàn)實。同時中瑞目前的架構(gòu)注定它不能隨便進入一個行業(yè)，為避免同業(yè)競爭，9個股東所在的行業(yè)顯然不能涉及，但東方造船廠地產(chǎn)項目又不是中瑞下面某個單獨公司所能夠承受的，由9個股東聯(lián)合開發(fā)是明智之舉。
中瑞內(nèi)部關(guān)于投資房產(chǎn)的態(tài)度一致低調(diào)對外，神力集團董事長鄭勝滔在了解記者來意以后表示，這是很正常的事情，也沒必要在媒體上公開。而中瑞其他股東對這一事件的態(tài)度幾乎如出一轍。
對于這“第一道菜”的運作，鄭勝濤稱，中瑞看到了溫州城市經(jīng)濟社會的發(fā)展前景，地塊在溫州屬黃金地段，與中瑞立志打造溫州高檔精品社區(qū)，提高溫州生活品質(zhì)的理念不謀而合。中瑞將在該地塊上打造出一個溫州的曼哈頓。
與王振滔“品牌說”相對應的是，原東方造船廠項目，因?qū)贉刂莺币姷拇笮偷貕K，將來所建的樓盤也是直接面向高端市場，主要面向溫州辦企業(yè)的實業(yè)家，而不是普通的老百姓。按照溫州市政府在出讓前定的規(guī)劃，該地塊將來的用途為商住及辦公用地，建筑以高層住宅為主，輔以裙樓及一棟高層辦公樓，業(yè)內(nèi)估計該地塊將以小高層為主。
開發(fā)商建房為了賺錢是天經(jīng)地義，到時候是否確實按王所說的價格出售留待日后證明，至少該樓盤目前定價為時過早，何況溫州房價仍無冷卻跡象，由于溫州市區(qū)所建樓盤大多集中在老的建成區(qū)當中，住宅版圖沒有得到擴展，使得房價一直居高不下，加上地塊的黃金位置，都是中瑞天價奪標的信心所在。
新任總裁要對金融非常了解
中瑞前總裁楊新泉以及中馳前執(zhí)行總裁王紹庭的離職引發(fā)了國內(nèi)對溫州財團模式的更大疑問，有學者甚至斷言中瑞和中馳不會成功。
總裁辭職事件最后歸結(jié)一個焦點就是信任問題：職業(yè)經(jīng)理人抱怨股東不愿放權(quán)，股東擔心總裁擔當大任還需時間。最后造成這兩位總裁有職無權(quán)。
在接受本報記者采訪時，中瑞直陳楊新泉的幾大軟肋，首先是溝通有問題，他們認為，楊新泉的溝通能力確實有待加強，一般情況下作為總裁這方面的要求無疑很高，更何況中瑞總裁要面對9個股東。其次是急于求成，據(jù)一位自楊到中瑞以后一直共事的管理人員透露，楊新泉上任以后一直對溫州本地人有偏見，努力撇開本地人，害怕被架空，招聘的也大多是外地的員工。“楊新泉本來是從外地過來，了解本地情況和熟悉工作肯定有個過程，哪怕當我們本地人是敲門磚，或者是拐杖，工作走上正軌以后扔掉也不遲吧？”這位中層干部對楊的行為感到疑惑。最后，中瑞認為楊的實際運作經(jīng)驗不足，楊新泉來中瑞之前是湖北上市公司凱迪電力的總裁助理，“總裁助理和總裁是兩碼事情”，溫州市經(jīng)濟學會會長馬津龍認為，在這種情況下，要股東們馬上全部放權(quán)，把企業(yè)交給楊新泉，實在太過勉強。
中瑞傾向于認為，楊新泉要證明其工作能力還需要一個過程，而這期間，9個股東顯然不會無所顧慮地放權(quán)，王振滔將這個過程比喻為“扶上馬，送一程”。而楊剛開始就急于實現(xiàn)中瑞所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，最好讓股東將資金交與他獨立運作，這完全不可能。
與楊一同進入中瑞的還有三位副總裁，中瑞透露，這三位副總裁當時也是應聘總裁職務而來，在確定總裁人選之后，他們都留了下來。而中瑞的新任總裁很有可能從他們?nèi)酥羞x出，不過，面對他們的是翻番的薪水及更高的待遇。
自然，中瑞對他們的要求也將提高，王振滔表示，新總裁首先要具備團隊精神、創(chuàng)新能力和學習性，還要充滿活力與激情，而且要對金融非常了解，因為進軍金融界是中瑞以后的發(fā)展目標。但吸取了前總裁離職的教訓，中瑞對新總裁的選拔將更為謹慎，也更低調(diào)。“選擇楊新泉確實有些倉促”。
本版撰文／圖：
本報記者 陳家林
溫州財團之路
2003年5月底，溫州五洲、堅士、寶得利、霸力、華光等8家鎖具企業(yè)停止各自經(jīng)營，合并組建超大型單一共有品牌的鎖業(yè)航母——強強集團。
2004年2月28日，溫州家具集團以契約結(jié)盟方式聯(lián)合了65家家具企業(yè)，成立經(jīng)濟聯(lián)合體。
2004年4月，溫州市拉鏈商會和40多家理事企業(yè)提議出資組建溫州拉鏈集團。由此，溫州拉鏈行業(yè)將出現(xiàn)一家年產(chǎn)值達兩億元的航母企業(yè)。此外，溫州奧康集團攜溫州8大鞋革企業(yè)，斥資10億元在重慶壁山縣打造“中國西部鞋城”。
2004年6月，神力集團、奧康集團、法派集團等九家來自不同行業(yè)的溫州當?shù)仄髽I(yè)成立“中瑞財團”，注冊資本為5580萬元。
2004年7月，溫州樂清長城集團、華通集團、民揚集團、永固金具等7家企業(yè)共同出資組成“中馳財團”，注冊資本為1億元。
記者觀察
職業(yè)經(jīng)理人在溫州水土不服
記者在溫州采訪時發(fā)現(xiàn)，許多市民對職業(yè)經(jīng)理人在溫州的生存仍然不甚看好，他們認為溫州的許多老板做企業(yè)總是抱著先賺到錢再謀求規(guī)范的傳統(tǒng)觀念，職業(yè)經(jīng)理人到溫州比較難存活，企業(yè)的規(guī)章制度大家知道，但是到了董事會手里，還是“什么方便怎么做”。
馬津龍認為，中國企業(yè)間總是缺乏合作精神與信任，放在溫州，職業(yè)經(jīng)理人如果擔任副職，或名為總經(jīng)理或總裁，但實際上相當于一個副職的話，都沒問題。如果真正兩權(quán)分離，日常的控制權(quán)掌握在總裁手里，就要建立起董事會和職業(yè)經(jīng)理人之間互相分離互相制衡的結(jié)構(gòu)，建立起雙方的信任關(guān)系。
中國的職業(yè)經(jīng)理人市場仍然不算成熟，這關(guān)乎老板與職業(yè)經(jīng)理人雙方的相互信任與了解，對職業(yè)經(jīng)理人來說，他們盼望的是敢于放權(quán)的老板；而對于老板來說，他們迫切需要熟知如何善于放權(quán)，特別在民營企業(yè)，雙方都處于摸索階段，人們都期待在溫州這塊試驗田里能夠盡早結(jié)出果實。
由全國工商聯(lián)、浙江省政府主辦的中國民營企業(yè)國際人才智力交流大會昨日在溫州開幕，300多家民營企業(yè)的需求崗位上，很大一部分是招聘管理人員，溫州市政府也意圖通過這次交流會來促進溫州市職業(yè)經(jīng)理人市場的成熟。中瑞財團關(guān)于投資房產(chǎn)的態(tài)度非常低調(diào)。 資料圖片
責任編輯：范海東 楊華（來源：南方都市報）
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