年底將出臺的新版購房合同有望規定停車位條款，目前可將停車費寫進補充協議
據媒體報道，目前已進入調研階段的新版北京市《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《合同文本》）預計年底出臺。此次新《合同文本》將首次納入“停車位”的相關約定。這一方面有利于規范小區停車行為，使業主在停車費、車位租售等方面有章可循，盡可能減少有關停車費方面的糾紛，同時也反映出因合同文本中相關條款的缺失，使當前小區停車問題更加突出的現狀。
在新《合同文本》尚未出臺前，本期服務話題就為您解答一系列有關停車位的問題，以便您在查看新《合同文本》時做到心中有數。
現行文件規定小區停車費實行“市場價”
北京市物價局于2002年發出的196號文件（《關于我市機動車停車場收費標準的通知》）對于地下車庫的收費做出了相關規定：“居住小區地下停車庫按年、按月包租停車位收費標準實行市場調節價，經營者制定或變更收費標準需與小區業主委員會協商，取得一致意見后，持具有法律效力的協議到物價部門辦理核準手續即可收費。”該文件還規定，普通小區地面車位則為每月150元/個。
目前居住小區地下停車費的收費標準執行的是2002年市物價局隨后下發的另一個文件，即326號文件（《關于修訂〈關于調整我市機動車停車場收費標準的通知〉的通知》），“居住小區地下停車庫、停車樓按年、按月包租停車位收費標準實行市場調節價。由經營者與小區業主委員會協商確定，未成立業主委員會的，經營者應與小區業主協商確定。”這兩個文件的核心內容就是地下停車位收費“實行市場調節價”。
目前小區停車費為300元至1000元/月
上述兩個文件對地上停車位租金均有每月150元的上限規定，但對地下停車費的收取卻未規定指導價，而是主張進行市場調節，由經營方與業主方面進行協商。
而目前現行的這兩個相關文件，對市場調節的依據及具體操作細則規定不詳，再加上物價部門不能參與具體小區地下停車場的價格制訂，使地下停車位收費的市場調節通常變成開發商與物管公司的單方面調節，這也導致有關停車費的糾紛層出不窮。不少業主認為小區停車收費過高，呼吁主管部門分級制定最高限價。
據統計，目前北京地下停車費一般為每月300元至1000元不等。通常情況下，同一地段居住小區地下停車費收取標準大抵相當，但也會因住宅類型、品質及物管服務水平的不同而有高低之別。相對商品房而言，經濟適用房小區地下停車費略低，普遍在每月300元左右。
北京物業管理商會會長于慶新表示，就北京目前房地產市場發展情況來看，地下停車費每月若制定在300元至800元之間則比較合理。
專家提醒
在補充協議中明確收費標準
由于現行商品房買賣合同里沒有停車費的相關條款，所以為盡可能避免停車費糾紛，建議購房者應將相關條款寫入補充協議中。
北京悅豪物業管理有限公司總經理鄧南宇認為，在現行條件下，停車費基本屬于協商行為，因此購房者在簽訂《商品房買賣合同》時一定要將停車費等相關費用約定清楚，最好能約定好具體數額。但一般情況下，因業主簽合同時小區地下停車庫大多尚未建好，或一些設備及服務類型還未確定，物管公司也還未計算出停車庫的各項成本，所以開發商通常不會同意約定具體數額。不過業主至少也要在補充協議里約定一個大致的停車費收取范圍，如300元至500元之間等。
旁白：合同是約束開發商最有效的武器。簽訂好補充協議后，開發商或物業公司若想再擅自提高收費標準，購房者也可以此為依據制約此行為。
重點提示
賣房時避免車位權屬分割麻煩
最好賣給愿連同車庫一起購買的買家，否則車庫權屬與房屋產權不好分割
有一種小區地下停車位是按照建設用地規劃許可證載明的規劃用途建造的地下車庫，此類地下車庫與商品房一樣要計入地上建筑面積。因此，該地下車庫的每一個停車位都擁有獨立產權，可單獨核發房屋所有權證，也可與購買的商品房合并核發房屋所有權證。
就目前而言，對于此類地下車庫，開發商只能在房屋產權里標注車庫所有權，而無法給車庫業主辦理小產權。據加拿大LVC國際投資集團山水文園副總經理張磊介紹，目前測繪隊和房地局都沒有統一的車位買賣合同，只有商品房預售合同。開發商通常是在擁有地下車庫大產權的前提下，給予業主50至70年不等的車位使用權，由于購買車位需繳納一定的契稅，因此不少業主傾向于采取租用的方式獲得幾十年車位使用權。
對于房屋買賣合同標注的車位產權，在轉手出售房屋和車庫時，最好是賣給愿連同車庫一起購買的買家，不然車庫權屬與房屋產權不好分割。
提示：鄧南宇提醒業主可參考商品房買賣合同里的一些條款和約定，把車位的權屬及雙方權利義務約定清楚。
行情指點
買車位可獲10年按揭貸款
貸款額度最高不超過所購車位價款的60％
車位按揭貸款是指申請人（購買車位人）在購買已購一手房所在樓盤車位時，自己先交首付款，其余部分由銀行貸款，并用所購買的車位權益作抵押，由開發商提供階段性擔保，按月償還貸款本息的一種貸款方式。
據了解，一般車位貸款額度最高不超過所購車位價款的60％，貸款期限最長為10年。申請個人車位按揭貸款的借款人必須具備以下條件：與開發商簽訂《商品房買賣合同》及《車位買賣合同》，并支付規定比例的首期購買車位款；同意將所購車位作為向該行貸款的抵押物；必須在貸款銀行指定網點開立賬戶。
普通住宅買賣車位契稅減半
按房屋與車庫總價款的1.5％交納
根據京財稅［2003］917號文件規定，居民出售已購住房、購買各類商品房，應交納房屋與車庫總價款3%的契稅。如居民購買的商品房符合本市普通住宅的標準，則適用減半征收的規定，即按1.5%征稅。個人隨同住宅購買的車庫，適用與住宅相同的契稅政策，即隨同普通住宅購買的車庫，減半征收契稅。而隨同非普通住宅購買的車庫，則仍按3%征收契稅。
例如王某分別購買了豪華和普通住宅各一套并帶有車庫，豪華住宅和車庫共計價款200萬元（單價10000元/平方米），普通住宅和車庫價款合計30萬元。則王某應交契稅是：豪華住宅：200萬元×3%＝6萬元，普通住宅：30萬元×3%×1/2＝4500元。
本版采寫/本報記者敖虹
政策瞭望
停車位有望寫進合同文本
新合同范本將對小區綠地、會館、游泳池的使用規定得更詳細，“停車位”也可能首次寫入文本。
市工商局合同處負責人表示，現已不能滿足當前商品房買賣雙方的需求，尤其是對購房者來說，現行合同文本還存在著一些信息不對稱等弊端，為此市工商局與市建委決定重新修訂。
記者日前從市建委了解到，新合同示范文本預計年底出臺。有關小區停車位的相關約定將以條款的方式寫入文本，但停車費仍實行市場調節價，合同文本不做強制約定。報料線索一經采納，獎金至少百元，還將進行線索評獎，獎金最高萬元
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