藎統計數據顯示，2008年亦莊流動人口將接近30萬，這勢必會帶動該區域商業地產的發展。實習記者周曉東攝
大型商業項目因難以保證足夠的客流量，目前數量稀少；整體商業呈點狀分布
亦莊作為北京惟一的一個國家級經濟技術開發區，規劃明確分為產業區、協作區和配套生活區，其商業地產的開發也完全按規劃實施。
根據規劃，亦莊的協作區主要是由政府開發，這里聚集了銀行、郵政、酒店、寫字樓等市政配套設施，真正用于商業開發的區域則集中在配套生活區內。但目前亦莊的商業配套卻十分匱乏，業內預計，該區域真正的發展期將在三五年后，并提醒投資者，由于很難保證一定數量的客流量，所以該區域大型商業項目的投資風險較大。
現狀：商業設施網點少、結構單一
總體供應量共計8萬平方米左右，多為小門臉商業區據北京協成公司調查報告顯示，亦莊商業目前尚處于起步階段，市場潛力遠未釋放出來。亦莊經營性商業物業投入運營的目前只有3萬平方米左右，已經推售的商業面積約4萬平方米，總體供應量共計8萬平方米左右。
目前亦莊只有一家規模約為2000平方米左右的華潤超市，以及達美樂比薩、王者日盛咖啡等少量知名商戶，遠不能滿足區域居民休閑、購物及商務等消費需求。
而境界的商業街至今還沒有運營，上海沙龍一期近4.5萬平方米的商業設施也要在年底或明年年初才開始運營。幾經易手的ShoppingMall也遲遲不見動靜。
總體來說，亦莊整體商業物業呈點狀分布，商業設施網點少、結構單一、規模小，且多為中低檔次。居民的日常社交和商務活動基本聚集在大雄城市花園的鄰里中心。住宅產品中只有金地格林小鎮等個別社區的商業服務設施已投入使用。
北京浩天基業房地產經紀有限公司策劃總監裴明明表示，亦莊商業現狀跟政府規劃有一定關系，規劃本身就沒有設置太多的商業用地，ShoppingMall現已擱置，而大多數商業項目都自帶商業配套，面積不大，只能形成社區小門臉式的商業區，難以成規模。
原因：消費習慣制約商業地產發展
多數亦莊居民習慣在城里購物據了解，亦莊一期配套生活區總規模約15萬平方米，目前已開發了20余個項目。
今年各項目客戶將陸續入住，再加上早先入住的大雄郁金香舍、一棟洋房等買房人，亦莊目前已形成了一座近8萬人口的百萬平方米大型高檔生活區。但亦莊的居民多在城里上班，所以也習慣了在城里消費。
中原商業地產策劃經理高宇翔稱，亦莊之所以沒有大型商業如家樂福、沃爾瑪的進入，主要就緣于目前在亦莊的常住人口和固定消費人口太少。住在亦莊的人流動性太大，難以滿足大型商用物業的客流量。
預測：三五年后有望迎來發展期
2008年，亦莊的常住與流動人口將達到四五十萬，有望加大對商業配套的需求量有資料顯示，2008年，亦莊流動人口將接近30萬，將成為擁有40萬至50萬人口的綜合性居住區。龐大的人口數量肯定帶來驚人的商業需求，亦莊的商鋪也因而會吸引更多的投資客。從市場銷售情況看，亦莊各項目出售的商鋪買家中，投資者都超過了50％以上。
業內預言亦莊商業地產要在3至5年后才能迎來大發展。高宇翔表示，一般聚集了15萬-20萬常住人口的地方就會出現大型超市。隨著亦莊住宅區的發展，開發商對商業重視度的提高，以前99%的住宅體量會變成帶有5%至10%的商業體量，社區商業也會越來越完備。高宇翔預計，5年后亦莊商業應該有大發展。政府也希望該區域商業項目的進駐能增進財政稅收，只是目前的規劃與商業市場的發展不太同步而已。
發展利好
產業支撐相關配套的建設
該區以發展產業為主，居住人群也日益多元化
經過幾年的發展，亦莊住宅產品已出現多樣化趨勢，從低層公寓、疊拼HOUSE到小獨棟到高檔住宅，亦莊可謂應有盡有，這使得居住在這里的人群層次也日漸呈現多元化。居住人群的多元化為亦莊社區商業的發展提供了消費基礎，適合更多商業形態在此出現。
北京市規劃院顧問總工程師柯煥章表示，亦莊主要以發展產業為主，產業規模的擴大，要求相關配套設施也隨之增加。目前亦莊的住宅區已具有一定規模，產業區的發展規模也在擴大，未來形成綜合型產業區域后將帶動亦莊整個商業的發展。易鋪網CEO陳建明同時還表示，亦莊不排除成為北京副都市中心的可能，以吸引全北京人去消費。
投資分析
投資大型商業項目要慎重
中原商業地產策劃經理高宇翔：滿足基本生活配套需求的商業比較適合在亦莊經營，最好是200平方米左右的中檔商店，購物環境雅致，產品具有差異性，這樣的店鋪投資風險較低。從商業類型上看，亦莊商業經營者對餐飲和日用雜貨類商業物業需求量較大，而對娛樂商業物業需求量較小，這主要是因為亦莊娛樂市場的開放力度不夠，需求還不集中。
目前在亦莊已運營的大型商業項目風險較大，因為不僅人流上難以保證，也很難改變亦莊居民的消費習慣。所以做大型主力店要非常慎重。
當前12％左右的投資回報難保障
易鋪網CEO陳建明：雖然此前亦莊的商鋪銷售較火爆，但市場供應量仍不斷變化。若市場供求關系真反過來，投資者和商家的回報也就無法達到預期的那么高。尤其是在目前很多信息都不明朗的情況下，我認為這里的商業地產發展空間可能比大家想象的小。亦莊商業要發展與商家的經營有很大關系，如果經營水平得不到保障，風險就更大，12％左右的投資回報很難保障。
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