小區公共設施維修，如外墻清洗等所需費用應從維修基金中支取，但1999年前入住的小區多數未收此筆款項。Photocome供圖
1999年前入住的小區普遍未建維修基金賬戶，令現今物管公司收支難持平
著名歌手朱明瑛和屠洪剛被物業公司狀告拖欠物業費一案近日鬧得沸沸揚揚。告狀的物業公司———北京建國物業管理有限公司日前又向本報反映，他們接手不久的清境明湖花園小區雖是臨時托管，但由于小區為1998年建造，時至今日已有很多硬件設施需要維修，收支難平衡。由于小區建造之初尚無收取公共維修基金的規定，因此小區始終沒有這筆基金，這給物業的大、中修工作帶來了一定的難度。
「案例」
新物管公司陷入維修基金缺失困境
臨時托管清境明湖花園小區的建國物業稱該小區很多設施年久失修，但小區沒籌集公共維修基金，光靠每月的物業費不足支撐龐大的維修費
2004年5月21日，建國物業與清境明湖花園小區物業管理委員會簽訂了《臨時托管協議》后，入駐小區接管物管工作。清境明湖物業管理委員會委員之一靳女士告訴記者，因為該小區入住時間為1998年，建成年代較早，小區里有許多硬件設施都需要維修。當時有幾家物業公司前來進行招投標，但都沒有談成，最后只好先找建國物業進行臨時管理，并與該公司簽訂了物業臨時委托合同。
合同中寫著甲方，即清境明湖的物業管理委員會全權委托乙方，即北京建國物業管理有限公司對清境明湖花園小區進行臨時托管，托管事項包括維持小區設備設施的正常運轉，并根據保證日常管理的需要設立獨立的銀行臨時賬戶，按財務有關規定進行管理，以專款專用的形式向小區業主收取有關費用及支付針對清境明湖花園小區所發生的相關費用。
北京建國物業管理有限公司的項目經理趙彤岳稱，該物業公司真正入駐小區進行管理時，才發現該小區由于入住時間較久，有許多物業硬件設施已損壞，如可視對講機等，修好至少需要三十萬元，地下停車庫也有近百處露水的地方，維修費預計要上百萬元。此外，小區至今仍采用燃油供暖，既不安全也不經濟，業主提議換成市政供暖，但若沒有上百萬元也難以解決問題。趙彤岳表示，作為臨時托管的物業公司，盡管是執行最低服務標準，在這種老小區里，因缺乏維修基金，日常工作很難正常開展。
據趙彤岳介紹，目前小區業主每月交納物業費24萬元，但物業公司月均需26萬元左右的維護費才能基本持平。小區游泳池里的各種泳池設備由于已使用了8年之久，其中大部分已嚴重老化，需維修更換；泳池屋頂也需要重新粉刷。趙彤岳稱，目前維修游泳池的費用都是物業公司借來的款項。
而物業在維修游泳池期間，有部分業主因游泳池停用而欠交物業費，使物業公司的工作更加被動。目前維修資金成為物業公司最為頭痛的事情。
「建議」
舊小區業主每月每平方米交納0.60元
主要針對的是1999年前入住的小區，相關政府部門建議，可按照有關規定召集小區業主補齊公共維修基金
采訪時，記者了解到一些上個世紀九十年代建造的小區目前基本處于大修高峰期，而那個年代建造的房屋又大都沒交納維修基金，這就給這些小區在硬件維修時造成了很大難題。
對此，市小區辦負責人在接受記者采訪時建議，可召集小區業主補齊公共維修基金。這類解決辦法主要是針對1999年以前入住的小區，根據建設部、財政部印發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》及市房地局、市房改辦、市財政局《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》中的相關條款規定：1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產權人應補交維修基金，按每月0.60元/平方米的標準交納。產權人已交納的房屋大、中修費（扣除已用于維修費用），物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入各產權人明細賬。
市建委某負責人表示，老小區的業主和物管公司還可以關注今年年底前即將出臺的北京市新版“維修基金使用細則”，該細則有可能對這一問題制定具體解決辦法。
政策提示
1999年后入住小區強制交納維修基金
多層住宅按購房款的2%交納；高層住宅按購房款的3%交納
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護，利息不足時由產權人分攤。
國家建設部、財政部要求從1999年起，業主在購房時就要對住宅共用部位共用設施設備建立公共維修基金。維修基金專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造，由開發商代為收取，由房管部門監管。所有權歸購房人。
按規定，維修基金是強制性交納的，如果購房者不交納該項費用，房管部門將不予辦理產權證。計算方式為：多層住宅，購房人按購房款的2%交納；高層住宅，購房人按購房款的3%交納。
該基金主要用于小區公共設施的維護和更新，其動用必須經業主委員會在召開業主大會后決議同意動用才能使用，物業公司無權擅自動用。
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