業內人士認為，如果央行持續加息，高檔住宅的投資回報率受到的影響相對要大一些，投資者應注意。實習記者周曉東攝
以住宅立項的寫字樓項目租賃市場較平穩，中小投資者可及時關注
商務地產投資者最關注的就是該項目的投資回報率，目前開發商提供的投資回報率的算法各異，基本都是比較靜態的計算方式，但這種靜態計算方式得出來的投資回報率通常要比實際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購買商業地產時應注意。
中原地產市場研究總監徐成峰表示，科學的投資回報率是一個動態的概念。投入中除了投資者的購買投入外，還包括稅費，貸款利息、物業管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素，同時還必須考慮到商務地產一定的空置期。
徐成峰認為，目前比較常見的投資回報率計算方式是物業投資的一年凈收入÷首付款，但在相對動態的投資回報率計算中，應該是物業投資的一年凈收入÷購買物業的總投入，其中物業投資的一年凈收入＝（月租金收入－月供－物管費用）×12－供暖費用，而購買總投入＝首付款+印花稅+律師費+保險費+入住時契稅+公共維修基金，這里邊還不包括處于期房階段的空置和北京關于出租房屋個人所得稅。
目前商務地產的租賃方式基本分為兩種，一種是開發商答應負責一定年限的出租期，該期間業主有固定的投資回報率，租期過后，業主自己出租；另一種就是業主自己出租。但有些項目在進行投資回報率計算的時候，其提供的租賃價格要高于實際價格，或者是按照該區域內最高租賃價格進行計算，容易給投資者造成假象。
北京思源宏業經紀有限公司總經理李國平認為，投資數額不是很大的商務地產投資者應該考慮以住宅立項的寫字樓項目，該類產品的使用年限為70年，同時可以按照住宅產品進行購買商業貸款，其租賃市場也相對平穩。徐成峰則認為，隨著央行貸款利率的提高，如果按照國際慣例持續性加息的話，高檔住宅的投資回報率受到的影響則相對要大一些，投資者應注意。
案例分析
約定回報率收益較穩定
投資方案：晶都國際是定制式酒店客房，首付10萬元，10年之內每年向業主回報首付款的10%和平均2400元/月的月供，同時業主每年享受30天/年的免費住宿和享受在酒店購物、餐飲等各項簽單優惠服務。10年后，房子歸業主，期間由建國飯店物業管理公司提供管理和運營支持。
收益計算：該項投資一年的凈收入為10萬×10%=1萬元（如果物管費用免單的話），而購買總投入中除了10萬元外，還有相關契稅以及公共維修基金等購買時需要交納的費用2萬元左右，則該商務產品的投資回報率為1萬/12萬×100%=8.3%.風險預測：該產品的優勢是10年內投資回報率相對穩定，但10年后的投資回報率則存在不確定因素。
“產權投資”形式較安全
投資方案：第一城以“產權投資”形式進行銷售，業主可以按照份額購買產權，最低10萬元起，每5萬元為級數遞增。投資期限為3－8年，投資收益為每年8.3%，包括6%的現金收益和2.3%的代金消費卡。合同到期之后，投資者可選擇繼續持有收租還是將房產等值轉售給經營公司，100%收回投資本金。由中信國安集團以其百億資產對業主收益及轉售提供連帶責任擔保。
風險預測：該種投資方式比較相對穩定，投資者可將房產等值轉售給經營公司，不存在合同期滿后的風險。如果央行繼續加息，投資收益率將會有所下降。
本版采寫本報記者張學東關爽
投資推薦
一品·亦莊該項目位于北京經濟技術開發區，占地面積約150000平方米，建筑面積約86萬平方米。項目總投資約39億元，集行政公寓、五星級酒店、5A級商務中心、大型會展中心等多元產品于一體，目前均價為4800元/平方米。
記者點評：亦莊商務配套比較欠缺，一品·亦莊的推出將改善該區域配套單一的局面。
BDA國際企業大道該項目位于經濟開發區中軸路（未來國際企業大道）
的端點，項目計劃分三期開發，2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平方米，主力戶型在1000平米-3000平米之間，目前銷售均價為6300元/平方米。
記者點評：獨棟的辦公環境適宜以信息技術為核心的各類中小企業。
本家·潤園該項目位于東二環內崇文區兩廣路東花市大街角灣地區，國貿、建國門、新世界三大商圈環繞其間，離崇文門地鐵口僅1700米。該項目分為居住區和綜合配套區，居住區由9棟6-12層建筑圍合而成，目前均價為9600元/平方米。
記者點評：優越的地理位置是最大看點。
FESCO外企大廈該項目位于西大望路與廣渠路交叉路口的西北角，是該區少有的集寫字樓、酒店式服務公寓、臨街商鋪于一體的綜合型項目。
寫字樓單位空間獨立，主力戶型面積在140平方米－340平方米之間，均價為8300元/平方米，目前已售出70％。
記者點評：物業類型搭配合理，適合服務型公司。
新中關該項目位于海淀黃莊路口，緊鄰中關村大街，在建地鐵4號線與10號線直通該項目地下二層。項目于11月18日開盤，公寓均價為12500元/平方米，本月28日前訂購的業主均可獲贈免費全套家電。
記者點評：便利的軌道交通是其最大優勢，合理的建筑規劃增加其投資價值。
長安興融中心該項目緊鄰鬧市口大街，由A、B兩座5A級寫字樓和C座綜合樓組成。該項目商務公寓戶型面積在52平方米－290平方米之間，均價為16000元/平方米，寫字樓戶型面積在310平方米－2100平方米之間，均價為21000元/平方米。
記者點評：小戶型銷售火爆，52平方米戶型所剩不多。
金宸公寓該項目西距西二環200米，南距長安街300米，總規劃面積約8.5萬平方米，酒店會所等商業配套一應俱全。該項目由兩棟13層塔樓，兩棟板樓組成，采用的住宅鋼結構體系保證了戶型的高使用率，均價19500元/平方米，現已出售過半。
記者點評：良好的地段和高使用率適宜投資型客戶。
華杰大廈該項目北距北三環路100米，東距城鐵大鐘寺站300米，西距中關村科技園區的核心區僅1公里。項目定位于小戶型商務公寓，目前均價9000元/平方米，戶型面積靈活，最小為65平方米，最大可達500平方米，目前已經銷售過半。
記者點評：距西直門交通樞紐僅3公里。
恒潤中心該項目位于四通橋與聯想橋之間，北側緊鄰城市交通主干道北三環西路，是中關村為數不多的5A級智能商務樓。項目最小面積為75平方米，最大可達14446平方米，目前均價為12500元/平方米，現已銷售過半，今年年底即可入住。
記者點評：位于中關村中心區，適合辦公與居住。
清城時代廣場該項目位于大興區興華大街和興業大街交匯處，由南北走向的商業商務樓和一條東西走向的風情商業街組成，物業形態涵蓋酒店、公寓、寫字樓、商場、高檔餐飲等多種形式，共12萬平方米，均價7500元/平方米，即將推向市場。
記者點評：大興商業投資漸熱，投資者可及早關注。
北京·商界該項目地處崇文門外大街新世界商場西側，周邊有新世界百貨，正仁大廈等商業設施。項目戶型面積在37平方米-16000平方米之間，可以任意分割，適宜各種類型的企業，現已結構封頂，2005年7月入住。目前銷售均價為9600元/平方米。
記者點評：位于新世界商圈核心區，投資自用兩相宜。
大鐘寺國際商業廣場該項目北鄰北京西北三環主干道，東接城市輕軌13號線大鐘寺站，地理位置優越。項目總投資30億元，商業面積20萬平方米，寫字樓面積3萬平方米，酒店面積3萬平方米。項目于2004年5月開工，2005年底全面開業，項目總工期為16個月。
記者點評：是北京市政府批準建設的重大項目之一。
增光家苑該項目位于北京海淀區西二環與西三環路之間的中心地帶，地鐵九號線白堆子站、車公莊站近在咫尺。由一棟塔樓、兩棟板樓組成集合型建筑，還有將近3000平方米的臨街商鋪。目前銷售均價為8050元/平方米。
記者點評：該項目交通便利環境良好，臨街商鋪更是項目亮點。
晶都·國際該項目位于北京市朝陽區將臺鄉，緊鄰燕莎、麗都商圈，周邊涉外氛圍濃厚。該項目包括456套四星級標準客房和444套自主式投資行政套房，由物業公司按照酒店標準來管理，以106平方米的二居為主力戶型，目前均價為8100元/平方米。
記者點評：酒店公寓租賃價格近期一路呈上升趨勢。
楓藍國際中心該項目距離西直門地鐵站不足1000米，位于二環與三環之間的文慧橋東北側。該項目包括4萬平方米的商務公寓、10萬平方米的寫字樓以及近6萬平方米的休閑商場。商務公寓戶型面積為70平方米-120平方米，銷售均價9000元/平方米。
記者點評：商務公寓面積適中，適合中小企業。
朝陽園朝陽園總建筑面積28萬平方米，由7幢公寓和1幢寫字樓組成。一二期已全部入住，三期在建，均價8200元/平方米。項目戶型采光度好，室內空間可自由組合；社區配套完善，三期將有2萬平方米的大型商場。
記者點評：社區生活氛圍成熟，周邊配套齊全，物管服務水平佳。報料線索一經采納，獎金至少百元 ，還將進行線索評獎，獎金最高萬元
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