高檔寫字樓的租賃價格依舊以東部區域為最高。
金融街寫字樓月平均租金維持在21美元/平方米左右。
中關村激烈的市場競爭催生了不少“升級版”寫字樓。
新興區域的投資潛力引起了不少投資者的關注。
最近投資客大多來自山西和東北，購買資金量一般不低于一千萬元
除了傳統的寫字樓、商鋪外，行政公寓等投資型產品也浮出水面
來自北京房地產信息網統計的數據顯示，今年前7個月，京城商務地產的銷售面積是去年全年商務地產銷售面積的兩倍。有業內人士認為，商務地產市場供需兩旺的局面在今年充分得以體現，而隨后跟進的投資型購買客戶群增勢更是迅猛。
「現狀」
寫字樓前三季售價增長7
%中原地產總經理李文杰表示，2004年前三季度京城累積新增加寫字樓項目面積為135萬平方米左右，相對于去年而言，面積增加了10%左右，而銷售價格也增長了7%左右，其中東部區域的平均售價仍舊維持最高，已經超過18000元/平方米。此外，除了傳統的寫字樓、商住公寓、商鋪外，酒店公寓、行政公寓等投資型產品逐漸浮出水面。
從一定意義上講，今年京城商務地產穩步增長的市場需求帶旺了投資市場，成為今年北京投資市場的新熱點。北京豐中房地產開發有限公司副總經理岳勇認為，在今年商務地產一路高歌猛進的形勢下，根據買漲不買跌的投資原則，商務地產的投資市場在今年也是全面開花。例如西直門地鐵附近的商務公寓增光佳苑，其一期銷售均價僅7700元/平方米，現在已經上漲到8050元/平方米，而在價格增長的同時銷售業績也呈直線攀升態勢；位于麗都商圈的晶都國際項目開盤三個月，銷售額就達到了3個億，而在購買人群中投資者占到了80%；一品·亦莊的購買人群中二次置業者也達到了80%，顯然其中投資者的比例為數不少。
“商務地產市場供需兩旺的局面在今年得以充分體現，而隨后跟進的投資型購買客戶群增勢更是迅猛。”李文杰分析說，從今年的商務地產市場來看，特別是高檔寫字樓產品，投資型個人客戶比重上升，最近比較明顯的趨勢是來自于山西和東北的資金流入比較多，他們資金量比較大，一般都是不低于一千萬元的購買量。
「分析」
外地購房團引發投資熱潮
“今年京城商務地產出現這種供需兩旺的局面，一方面是目前京城商務地產的投資回報率較高，另一方面就是外地購買人群的不斷增多，這些購買者包括海外和外省市客戶群，隨著北京國際化城市進程的加劇，尤其是2008年奧運經濟的影響，他們看好京城的商務地產發展空間，這也引發了京城商務地產投資熱潮。”岳勇對京城投資型商務地產的發展空間信心十足。
中原地產市場研究總監徐成峰也認為，從目前京城的一些商務地產的投資回報率來看，一般都能達到5%-8%左右，而一些商務環境好的生態商務地產的投資回報率則會更高，比如一些交通便利、市政配套好以及供需市場需求大的具有非常濃郁的商務氛圍的地產的投資回報率則可以達到10%左右。
對于商務地產來說，租賃市場的需求和租金水平是衡量投資回報率的最主要手段。中原地產統計的數據顯示，以CBD為代表的東部區域寫字樓從去年10月份到今年2月份，連續5個月租金表現穩定，基本在20.50美元/月·平方米范圍內波動。而金融街的寫字樓在這5個月期間，平均租金同樣維持在20.75美元/月·平方米的穩定水平。而來自我愛我家房地產經紀公司的統計數據顯示，今年11月份高檔商務公寓的租賃價格中，依舊以東部區域和金融街為最高，其中位于金融街的商務公寓項目———金宸公寓一套面積為140平方米的住房租賃價格高達12000元/月。可見，外地投資團進京并非沒有道理。
「趨勢」
生態商務地產前景廣闊
我愛我家的統計資料顯示，一般兩居室商務公寓的租賃價格已經達到了8000元/套·月，其中東部區域的CBD、燕莎、麗都和朝外區域的商務公寓租賃價格更是呈現出居高不下的態勢。“這主要是這些區域的商務環境已經形成，同時該區域的商務地產開發商能夠根據市場的需求進行‘以人為本’的具有生態特色的商務地產開發，進而導致這些區域商務產品一直供不應求。”徐成峰認為。
而中原地產在其《2004年北京商務地產發展現狀》的研究報告中，也指出將來商務地產發展趨勢將不再局限于傳統的CBD、中關村、金融街三大商務核心區，而是逐漸在城市中心、城市分中心與城市邊緣形成其他的商務分中心，如朝外商圈、西直門商圈等，此外，商務建筑本身將會從商務建筑環境的景觀化、商務職能協調化以及功能的人性化等方面入手改善，使產品呈現出多樣化、梯次分布的趨勢。“事實上就是商務地產更加生態化。”徐成峰指出。
徐成峰還認為，商務地產這種發展趨勢，必然帶動投資者的投資取向。事實上，目前一些投資回報率高的商務地產項目，除了其產品所在的區域具有特殊商務氛圍之外，更多的是因為產品本身的質量非常高，符合生態商務地產的特征。北京思源宏業房地產經紀有限公司總經理李國平表示，2-3年以后，一些低密度的生態商務地產市場前景將非常廣闊。
專家觀點
物業性質、商務環境都要考慮
蔡德安（北京中廣信房地產經紀有限公司總經理）：目前商務地產的營銷模式有很多，包括售后包租、帶利返租等多種形式，但這都只是開發商的一種銷售方式，并不是真正的房地產投資回報形式。事實上，房地產投資回報的制約因素很多，并不是那么簡單，所以消費者在進行商務地產投資前一定要謹慎行事。
從近幾年來看，京城的商務地產投資回報率是非常高，整體形勢不錯，物業的投資回報率更是一路走高，但這僅僅是一個周期，并不代表以后的市場必然火爆。目前投資者的投資行為和市場環境并不是很成熟，需要進一步的規范，而商務地產的區域、物業性質以及商務環境更是投資時必須考慮的問題。
關注在修建的主干道沿線物業
李國平（北京思源宏業房地產經紀有限公司總經理）：商務地產投資需要有發展的眼光，也就是說投資者要看到該區域是不是具有需求增長的潛力，要密切關注區域內的發展趨勢。目前好多商務地產投資者把眼光都放在熱點區域上，但是從一個發展的眼光來講，這些區域的投資潛力早就已經釋放了，在這個時候購買熱點區域的商務地產，稍有不慎就會被“套牢”。
一般來說，從購買到收益要2年左右的時間，目前京城商務地產的熱點區域大多已經過了這個時間段，他們的實際投資空間可能已經釋放得差不多了。在這種情況下，一些具有發展前景、區域優勢還沒有完全表現出來的商務地產項目的投資潛力會更大一些。投資者不妨關注一下京城南部、正在修建的城市主干道以及地鐵沿線等區域，這些非熱點區域的升值潛力可能比一般熱點區域都要大。房地產投資畢竟是一個長線投資，要從區域以及產品的發展趨勢來研究和進行投資。
調查區域內商務地產總體規模
岳勇（北京豐中房地產開發有限公司副總經理）：投資者進行商務地產投資的時候，首先要調查該地區商務地產的總體規模。北京的商務住宅品種較多，有寫字樓、高檔外銷公寓、商住公寓以及行政公寓等，投資人可以有較大的選擇范圍，但如果區域內某一類物業被過度開發，肯定會導致空置率上升，進而影響未來的租金回報。
其次，了解區域內的租賃消費水平。由于投資回報以租金收入為主，因此，未來的租賃目標群體將是投資人重點考慮的對象，他們的租賃消費水平決定著租金價格的高低，關系到投資是否能盡快收回。因此投資之前一定要關注區域內的租賃消費水平，比如麗都、燕莎區域是目前京城涉外氛圍最濃郁的區域，這里的租賃者主要是以外籍人士為主，租賃價格也就相對要高，目前該區域二居室高檔公寓的租賃價格一般在1000美元/月。
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