“8·31”土地大限以后，一些中小房地產公司開始到市場上尋求轉讓或者合作伙伴，這被海外基金視為進京的大好時機。實習記者周曉東攝
中小房地產公司受政策因素影響出現資金危機，海外資金趁此機會紛紛搶灘京城
業界透露，每個月到京尋找投資機會的海外基金有三四十家，大多看好高檔項目
在全年的宏觀調控政策下，京城房地產開發企業的土地、資金獲取渠道已經緊縮，尤其是“8·31”土地大限以后，京城房地產開發商的壓力劇增，中小地產公司更是面臨洗牌危機。然而這一背景，卻為欲進入京城房地產市場的海外資金帶來了“突然的機遇。”“對于海外資金來說，目前是一個難得的機會。”中原地產總經理李文杰分析說。
來京尋找機會的海外基金數量劇增
最近一段時間，一些海外資金四處出擊，在京城房地產市場上尋找投資合作的途徑，包括新加坡政府投資公司、美國國際集團（AIG）、高盛、瑞士銀行、德意志銀行、澳大利亞麥格理銀行、雷曼兄弟等一些海外政府產業基金、房地產基金、投資銀行基金以及開發商，甚至是海外的商會也頻頻與京城房地產市場接觸，其中不乏已經開始進入合作論證階段的公司。
李文杰透露，宏觀調控使得部分持有土地項目的開發商對資金需求驟然增加，尤其是“8·31”土地大限以后，一些中小地產公司甚至出現資金鏈條斷裂的危險，無力支撐之下開始到市場上尋求轉讓或者合作伙伴，而這一局面則被海外資金機構視為大好時機，不少海外資金機構認為，如果目前進京與這些“有地缺錢”的公司談判合作，合作和投資成本都要比以往低，因此多家海外資金開始頻頻現身京城尋找投資機會。“特別是最近幾個月，每個月到京城尋找投資機會的海外基金有三四十家，數量至少比去年翻一番�！崩钗慕芟蛴浾咄嘎丁�
據記者了解，日前現身京城的香港置地正在北京談一些具體項目的合作事宜，和記黃埔也展開了老項目的收購工作。據了解，對京城地產市場拋出橄欖枝的海外資金機構不僅僅是香港置地，對于海外資金來說，目前無疑是一個等待已久的機會。戴德梁行旗下泛城（中國）綜合住宅服務董事胡港文向記者表示，雖然出于合作保密協議的要求，不能告知合作公司的具體名單，但要求戴德梁行進行京城地產市場前期調研和土地評估工作業務的海外公司數量今年迅猛增長。
實質性合作應該會在明年出現
事實上，京城房地產市場一直有海外開發資金直接參與項目操作，近期的宏觀調控政策只是把更多的資金吸引到了這個市場。
嘉德置地是來自新加坡的東南亞最大上市地產集團，由百騰置地和新加坡發展置地合并組建，在內地的投資規模已達120億元人民幣。雖然該公司在內地從事住宅及商業房地產開發已有10年，但真正開始大規模在京城投資卻是在今年。該公司首次在北京開發的高檔住宅項目———上元今年9月入市，總投資約20億元。
嘉德置地全資子公司新加坡凱德置地（中國）控股集團總經理王會干接受記者采訪時表示，不久前他們又獲得了位于京順高速路附近的一個別墅項目的開發權。而此前在上海舉行的“中國-新加坡經合論壇”上，新加坡嘉德置地集團總裁廖文良也透露，嘉德置地下一步的計劃是在北京開發1400套住宅。他還直言不諱地稱，嘉德置地未來幾年將在北京增加投資50億到100億元人民幣。
今年8月，荷蘭國際集團與首創集團合資的“中國房地產開發基金”在百慕大注冊成立，這是全球第一家直接面向中國市場的房地產開發基金，該基金機構在京城開發的第一個房地產項目是位于上東區域的麗都水岸。
而今年11月份在香港舉行的“亞洲居住環境峰會”上，荷蘭國際集團在華投資基金董事長胡旭成表示，該基金希望在今年或者是明年的上半年再做三四個房地產項目。
但對于尚未進入京城房市的海外資金來說，從初步接觸到真正投資落實到位，這個流程短則三四個月、長需一兩年。同時他們對地產投資是非常謹慎的，對合作方和利潤回報的要求是比較高的。“今年是大面積接觸階段，而實質性合作應該在明年出現。”李文杰表示。
漸趨透明的土地市場是吸引資金主因
幾家在京城進行房地產開發的外資房地產開發公司在接受記者采訪時表示，對京城的房地產市場非常具有信心，香港利星行集團旗下的北京寶星置業有限公司策劃和銷售總監王怡群認為，至少在5年內，京城房地產市場都是處于一個黃金發展期。
“土地政策的規范，使得所有的開發商獲取土地時站在同一起跑線上。同時國家金融政策緊縮后，房地產商所依賴的銀行資金渠道受到嚴控，不得不開始尋找其他融資渠道或者把手中無力繼續的項目轉讓出去�！北本﹪H投資發展公司總裁杜猛認為，土地政策的透明和融資渠道緊縮，為海外資金現身京城房地產市場創造了機會。
有業內人士認為，海外資金目前到京城房地產市場尋找合作，最直接的原因則是他們看到了目前京城房地產市場投資的高回報。胡港文分析說，這些海外資金在一定程度上看好了北京的發展前景，即使京城房價在國內相對很高，但是和亞洲其他國際化的城市相比，房價還是偏低，投資回報相對較高�！熬┏欠康禺a市場公開的投資回報率為20%”，杜猛指出對于習慣國際上成熟房地產市場7%-8%回報率的海外資金來說，京城高達20%甚至更高的回報率所產生的誘惑簡直是無法抵擋。
市場透析
人民幣升值預期將吸引海外炒房者
王怡群表示，除了政策因素，人民幣升值預期也是促使海外資金看好京城房地產市場的重要原因�！霸诮迪⒅芷诤螅凑諊H慣例，一次加息就會順勢進入加息周期，匯率也會隨之上升，海外資金就是看好這一點。”王怡群說。此外，在人民幣升值預期下，境外投資者可以通過進行投資以套取利差和預期中的匯率升值好處，這種市場預期直接導致了目前國內熱點區域房地產外資投資和購買的火熱現象。也就是說，在海外資金紛紛關注中國房地產業投資的同時，一些海外炒房者也開始頻頻現身京城。
另據日前國家信息中心公布的一組數據顯示，今年1至7月，北京外商參股公司、外商獨資企業、外商合作企業房地產開發投資額分別同比增長87.4%、60.3%、60.1%，遠遠高于全國房地產開發投資增長速度。而北京市統計局在此前發布的1至8月北京市房地產開發投資信息顯示，開發到位資金中，利用外資情況明顯好轉，其中外商直接投資到位14億元，同比增長2.9倍，上述數據表明，京城房地產外資直接投資回溫，整體市場備受看好。
投資者說
傾向于投資高檔住宅和甲級寫字樓
目前海外資金進軍京城房地產市場的主要方式為獨立開發和購買股份合作開發，而投資的產品大多是高檔住宅和甲級寫字樓。
王會干表示，他們公司在京城開發的地產項目主要以中高檔住宅產品為主，目前開發的上元項目主要以疊拼別墅、全裝修公寓和高層板樓為組成部分，而另一個項目則是以別墅為開發產品。在開發土地的選擇上，如果是住宅產品則要考慮周邊的供求、產品類型等要素來進行決定是否開發，而對于寫字樓項目則選擇外國人活動比較頻繁和方便的區域。目前他們比較關注北京的新規劃，新規劃發展區域的土地也是他們目前考慮的對象。
而王怡群則認為，高檔住宅項目有利于積聚市場品牌實力，而商業地產相應回報會較大，因此海外資金大多較為青睞上述項目，而他們公司以后的開發定位也是以高端產品為主，據了解，他們公司在望京開發的寶星園三期，其銷售價格將達到13000元-15000元/平方米，而在望京開發的另一個寫字樓項目也將于明年動工，已經有兩棟訂購出去。開發土地的選擇上，王怡群表示他們更希望拿到一塊大面積的土地，比如500畝甚至1000畝，可以不斷開發，這樣既省去不斷找開發土地的成本，同時也可以通過持續開發形成房地產產品品牌。
他山之石
海外基金大舉淘金上海房市
根據上海有關媒體報道，目前海外基金大舉淘金上海房市，近來包括摩根士丹利、雷曼兄弟、洛克菲勒、荷蘭國際集團等著名投資機構在滬房地產市場表現活躍。
2004年5月，上海新黃浦集團與美國洛克菲勒國際集團簽約，共同開發黃浦區外灘源項目，僅第一期將投入資金2.5億美元。
2004年6月，以摩根士丹利為首的財團也剛從中國建設銀行處成功拍得賬面值達28.5億元人民幣的房地產不良資產。摩根士丹利發言人透露，由大摩房地產基金注資的上海盛融公司未來將主要關注內地的房地產市場開發，業務將包括房地產企業的并購。業內人士指出，大摩的下一個目標將是收購一些在宏觀調控中面臨資金壓力的房地產公司。
“最近幾個月來，每月都有20到30個海外基金來到上海，尋找房地產投資機會。此前主要是以中國香港和東南亞為主，而現在諸多美國、歐洲基金也開始頻頻現身上海房地產市場”基強聯行投資管理（中國）有限公司董事總經理陳基強說。
而另一個比較大的變化就是以前是大基金和大開發商互相聯系，主要選擇的則是看好房市遠景、謀求長線發展的投資項目，現在卻是大中小各類基金都在尋求適合自身的進入方式和合作伙伴。據統計，近兩年來投入到上海房地產的外資有100億美元左右，占同期整個上海房地產開發投資總額的13.7%.
記者手記
品牌和資金成為核心競爭力
由于海外資金具有非常雄厚的資金支持，在產品的研發方面能夠形成一定的實力，而海外資金要想在京城房地產市場贏得消費者的認可，必須要注重其開發產品品牌的塑造，因此在一定基礎上，海外資金進軍京城樓市的產品質量和物管服務水平可以得到保證。同時海外資金進軍京城樓市的行為勢必會對京城房地產企業造成一定沖擊，但更多的則是帶來先進的觀念和管理模式，通過這種方式刺激京城房地產開發企業，提高產品品質，使消費者最終受益。
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