因資金壓力無力再開發的“過關”項目不在少數，規模多為15萬平方米-20萬平方米
業界估計，在央行加息等金融政策調控下，近一半開發商因融資壓力要轉讓項目
據相關部門透露，截至10月31日（“8·31”交納土地出讓金的最后時限），共有28個項目因資金壓力等原因主動放棄“闖關”。該消息透露之后，中小開發商資金短缺的話題再次引起了業界關注，本報記者就京城中小開發商生存狀況進行了調查。
記者采訪時了解到，資金壓力是眾多開發商放棄闖關的主要原因。一位不愿意透露姓名的開發商稱，這兩個月來，公司為交納出讓金四處籌錢，但由于近期銀根緊縮，要從銀行貸款比以前困難，最后只能主動放棄。這位開發商還表示，就算是那些已交納了土地出讓金的項目，未來在開發項目時仍會受到資金短缺的困擾。
“8·31”已過關項目頻頻尋求轉讓
近期已交納土地出讓金的“8·31”過關項目頻頻尋求轉讓的現象，似乎印證了這位開發商的話。
據了解，海淀區有一個2萬平方米左右的過關項目，由于缺乏后續開發資金目前正在尋求買主。據這位不愿意透露姓名的開發商介紹，該項目是“8·31”過關項目之一，目前已經與市國土局簽署了土地出讓合同，各項手續齊全，土地出讓金也全部繳納完畢。之所以要轉讓該項目，主要是因為后期資金不足。
這位開發商向記者透露，該地塊共有五十多家住戶，涉及的拆遷費用相當大，他們剛交完幾個億的土地出讓金，要在短期內拿出這筆拆遷費用和后期建設開發費用，基本上不大可能。“再加上現行政策規定不可以強制拆遷，一旦碰上釘子戶，說什么都不遷的話，我們根本等不起。”開發商無奈地說。
通過努力，記者聯系到了該項目的意向買主之一———北京盛世兆業房地產開發有限責任公司，該公司副總經理周偉峰在接受記者采訪時表示，雖然他們有意購買該項目，但由于存在拆遷等不確定因素，目前還處于協商階段，并沒有最后敲定。周偉峰稱，“從這個項目來看，過關項目的開發商顯然是受到了不小的資金壓力。”此外，一個位于東四環和東五環之間，規模約二三十萬平方米的過關項目，同樣因為資金吃緊，目前正在和首創集團協商合作事宜。
該項目的開發商向記者透露，雖然過了“8·31”土地關，但是后續開發需要的資金卻給他們帶來了沉重的壓力，再加上他們缺乏足夠的業務技術，只好選擇轉讓。
據了解，目前這種因為資金壓力無法進行后期開發、尋求轉讓的過關項目不在少數，而且地塊規模大多在15萬平方米到20萬平方米之間。該數字表明，京城中小開發商面臨巨大資金壓力。
七成受訪企業因資金壓力被動退出市場
據北京廣廈京都置業有限公司總經理張衛克介紹，目前京城約有4000多家房地產企業，手里有項目的企業才2000家左右，而真正能開發的或者已經開發項目的公司不超過1000家，其中真正有影響、有利潤的不足500家。可見，京城的中小房地產開發公司能掙錢的并不多，再加上中小企業的技術、資金運作并不專業，即使有幸闖過政策關，闖過資金關，但真正投入到市場時還不一定挺得住。“再加上近期央行公布的加息消息，中小企業貸款將越來越難，在巨大的資金壓力下，中小型項目頻頻尋求轉讓也就不足為奇了。”張衛克強調。
另據中國社會調查所所長李冬民介紹，“8·31”過關項目頻頻尋求轉讓的現象，一方面的確是因為部分中小開發商缺乏資金，被動退出市場；但也有不少擁有資金的中小開發商在近期金融政策的壓力下，決定主動退出該市場。
李冬民表示，據中國社會調查所調查，在近期北京尋求轉讓的、合作的項目中，被動退出市場和主動退出市場的比例是7比3.而該調查報告還顯示，在接受調查時表示要退出市場的中小開發商當中，有七成是目前面臨巨大的資金壓力，不得不退出市場；另外三成則是目前資金壓力并不大，但考慮到銀根不斷收緊，為了避免今后出現融資困難、資金鏈條斷裂的狀況，于是主動退出房地產市場。但不論是哪種情況，同樣都是考慮到了融資困難這一現實狀況。
近九成中小企業無法實現多渠道融資
對此，中房集團總經理助理、房地產開發部經理韓旭生稱，在近期央行加息等一系列金融政策的調控下，房地產開發公司的融資空間的確越來越小。“據我估計，在目前4000多家房地產開發公司中，最起碼有一半因為融資壓力要轉讓或者是尋找合作伙伴，而中小企業的生存狀況將會更加艱難。”重慶國際信托投資公司總裁助理孫飛博士在接受記者采訪時也表示，和外國房地產市場不同，北京房地產企業的融資渠道單一，商業銀行仍然是絕大多數房地產企業的主流融資渠道。在這種情況下，一旦銀行收緊銀根，房地產企業必然會面臨資金壓力，而缺乏風險抵御能力的中小企業則更是首當其沖。
“世紀星城一期開發總投資8.99億元，開發商自有資金投入3.5億元，通過信托解決2億元，通過銀行貸款解決2億元，其余通過銷售回款完成。但目前北京中小房地產企業中，能夠像世紀星城這樣成功融資的并不多。據我估計，有將近90％的中小企業根本無法多渠道融資。這也是造成大批項目尋求轉讓的主要原因。”孫飛分析認為。
業界說法
銀根緊縮將使“地產公司”難以存活
京城4000多家房地產公司中，近七成屬于“地產公司”，在土地、金融等宏觀政策的影響下，這類公司將最先受到沖擊
周偉峰向記者強調，北京做地產和做房產是截然不同的概念，而此次“8·31”必然會淘汰掉絕大部分“地產公司”。
據不完全統計，京城有4000多家房地產公司，近七成公司屬于“地產公司”，他們以買賣土地為主營業務，很少真正在地塊上進行開發建設。
周偉峰表示，在土地、金融等一系列宏觀政策的影響下，這些“地產公司”已基本沒有買賣土地的空間，面臨的生存壓力將會相當大。此外，由于目前大部分有實力的開發商都不急于拿地，而這類“地產公司”又沒有足夠的資金、技術進行房地產開發建設，因此攥在他們手里的地就成了他們吃又吃不下、扔又舍不得的“燙手山芋”。
周偉峰稱，現階段是決定“地產公司”生存與否的關鍵時刻，同時也是大型開發商極好的擴張時機。從日前市國土局進行的土地拍賣可以看出，大部分都是首創、富力、新華遠等少數幾個大牌開發商在競爭。“現在搞房地產開發，手里沒有幾個億和一個專業團隊，根本做不下去，就算做出來也會虧本。所以說，這次‘8·31’肯定會淘汰大部分中小開發商，而在這些中小開發商中，最先受到沖擊的也必然是那些‘地產公司’。”周偉峰向記者如是說。
政府聲音
宏觀調控就是要淘汰“劣質企業”
建設部政策研究中心主任表示，中小開發商普遍存在內部管理不善等缺陷，而近期的宏觀調控使這些問題表現得更加突出
建設部政策研究中心主任陳懷稱，在目前的中國房地產市場當中，中小企業占有相當大的比例，因此這些中小企業的整體素質將決定整個市場環境。政府之所以要進行宏觀調控，就是要讓素質不高的開發商退出，以凈化房地產市場的整體環境。
陳懷表示，目前中小開發商普遍存在專業知識不足、內部的產權管理不善等問題，而近期一系列的宏觀調控使得這些問題表現得更加突出。陳懷表示，目前中小開發商遭遇到的困境，恰恰是其抗風險能力低下的表現，同時也說明了宏觀調控政策已經取得了一定效果。
事實上，為盡量減低“8·31”、央行加息等政策對中小開發商的震蕩，政府部門也在積極努力。北京市國土資源局土地儲備中心主任史賢英曾數次公開表示，中小開發商應拓寬融資渠道，盡可能考慮以多種途徑運作資金，減少經濟壓力。而土地收購儲備部門也在積極創新土地儲備融資方式，比如：組建股份公司上市融資，發行城市土地債券，吸引中小投資者投資城市建設；積極爭取財政撥款，以及在條件適合時向有關部門申請企業解困資金等等。
市場瞭望
宏觀調控后市場將會更加專業化
據了解，在此次轉讓“浪潮”中，并非所有企業都是受到資金壓力而尋求項目轉讓，其中不乏一些借此機會進行業務戰略調整的公司。
據陽光100集團副總經理范小沖介紹，在與陽光100集團尋求合作的中小企業當中，就有兩家是屬于業務調整而放棄項目的。他們在房地產業鼎盛時期加入了該行業，現在發現苗頭不對，就對內部業務進行調整，又回過頭來再投入自己的主營業務，而此前媒體大量報道的上市公司放棄地產項目也屬于此列。“從這個角度來看，宏觀調控后的京城房地產市場，將會更加專業化，而各企業的抗風險能力也會有所加強。”范小沖向記者說。
不妨涉足低價房以此暫渡難關
張衛克表示，中小型開發企業與大型知名房地產企業相比，存在規模小、資金實力較弱、社會知名度不高的劣勢。在這種情況下，不妨涉足低價房甚至是經濟適用房的建設業務，以此渡過目前的難關。張衛克稱，雖然低價房利潤空間不大，但由于技術層次要求較低，投入成本也比較低，而且市場需求非常大，因此經營起來并不會太困難，在目前這個非常時期，不失為一個暫渡難關的辦法。
此外，還有一些接受采訪的開發商表示，央行加息可能僅僅是一個開始，為了避免今后出現融資困難、資金鏈條斷裂的狀況，干脆賣掉項目，轉投其他行業。可見，在日益嚴格的地產政策下，一些抗風險能力較差的企業正在逐漸退出市場。
記者手記
市場是最好的裁判
先是“8·31”土地大限，后是“10·31”資金大關，闖過這兩道大關的開發商似乎應該能松一口氣了，但隨著央行加息消息的公布，中小開發商壓力驟增，成功闖關的中小開發商臉上失去了笑容。開發商的郁悶可以理解，因為成功闖關意味著后期建設剛剛開始，在近期一系列的宏觀調控之下，資金、技術、實力成為了主導因素，誰的綜合能力強，誰才能抵抗得住這一輪的市場“清洗”。
在這種情況下，成功闖關的開發商不得不掂量掂量自己的實力，而事實是，掂量過后，很多人再也笑不出來了。
的確，京城不少中小房地產開發公司的技術、資金運作并不專業，即使有幸闖過政策關，闖過資金關，但還是需要市場的檢驗。一個項目的生與死、好與壞不是由某個人說了算，更不是政府說了算，只有經過市場的檢驗之后，才吹盡黃沙始見金。
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