目前供應(yīng)量約40萬m2，將繼續(xù)走高端精品店路線；業(yè)界預(yù)測2006年趨近飽和 近期的市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，作為北京最具代表性的商務(wù)區(qū)，CBD的高檔商務(wù)寫字樓占全市總量的70%，海歸派高層經(jīng)理人員占北京總數(shù)的80%，白領(lǐng)占全市的65%，跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%也都植根于CBD.可見，未來CBD核心區(qū)的商業(yè)需求仍將以與其寫字樓配套的高端商業(yè)物業(yè)為主，CBD周邊的大型百貨則是其補(bǔ)充。
公寓搶先，商業(yè)配套明顯不足
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前CBD商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大約為40萬平方米。其中，建外SOHO擁有16條步行商業(yè)街、300個沿街店鋪，面積相當(dāng)于上海新天地的3倍；財富中心中的商業(yè)、娛樂面積約有5萬平方米；萬達(dá)廣場的商業(yè)總建筑面積為8萬平方米；金地國際大廈連接寫字樓和服務(wù)式公寓的三層商業(yè)裙樓地上總面積約為12萬平方米。此外，在泛CBD區(qū)域，還分布著華貿(mào)中心的16萬平方米購物中心、蘋果社區(qū)中兩公里長、占地面積6萬平方米的蘋果街等。
依據(jù)CBD地區(qū)未來供應(yīng)量的推算顯示，這一區(qū)域未來的商業(yè)物業(yè)需求量大致為50萬－60萬平方米。投資人士分析，該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景較好，商業(yè)配套環(huán)境逐步完善，未來幾年內(nèi)仍是北京商業(yè)投資的熱點(diǎn)。
根據(jù)北京市的規(guī)劃，CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓項目占總開發(fā)面積的50%，商鋪和公寓各占25%.萬通中心市場部經(jīng)理徐凱指出，CBD作為北京市商務(wù)中心區(qū)，應(yīng)該是寫字樓與商業(yè)高度密集，公寓只能成為配套。一些開發(fā)商為了盡快實(shí)現(xiàn)回款等目的，利用市場對CBD核心區(qū)前景的良好預(yù)期，搶先推出公寓項目，如華貿(mào)中心、金地國際大廈，但這些公寓賴以生存的商業(yè)部分卻明顯不足。
投資熱點(diǎn)，回報率理論上超過12
%北京偉業(yè)精銳商業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理蔡宇翔分析，CBD區(qū)域內(nèi)商業(yè)擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位和市場優(yōu)勢，以建外SOHO、萬達(dá)廣場為代表，它們緊臨國貿(mào)商城，位置優(yōu)越，加之周邊高檔寫字樓對區(qū)域商業(yè)帶動力大，因而，開發(fā)商打造的商業(yè)項目基本以高檔商業(yè)物業(yè)為主，內(nèi)部設(shè)施完善，商務(wù)人流集中。同時，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)投資的回報也相應(yīng)較高，一般能達(dá)到12%－18%.
而在泛CBD地區(qū)的西大望路兩側(cè)，目前也已成為商業(yè)物業(yè)投資的熱點(diǎn)。蔡宇翔稱，以華貿(mào)中心、藍(lán)堡國際公寓為代表的眾多商業(yè)項目，投資率大多在8%－10%.北京萬達(dá)地產(chǎn)策劃部經(jīng)理方祥表示，2006年，萬達(dá)將全面入住，華貿(mào)也將總體建成，屆時，CBD區(qū)域的商業(yè)物業(yè)將趨向完善。
而CBD區(qū)域內(nèi)的底商項目也會在較短時間內(nèi)初具規(guī)模。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些商業(yè)配套并不能真正體現(xiàn)CBD核心區(qū)的商業(yè)價值。隨著CBD核心區(qū)內(nèi)高檔商業(yè)物業(yè)的開發(fā)成熟及世界知名品牌的進(jìn)駐，其區(qū)域的商業(yè)價值將呈現(xiàn)質(zhì)的變革。
與泛CBD生活配套型商業(yè)可互補(bǔ)
眾多區(qū)域發(fā)展商表示，CBD核心區(qū)以南區(qū)域住宅項目開發(fā)熱度高漲，價格節(jié)節(jié)攀升，帶動了服務(wù)于居住組團(tuán)的區(qū)域商業(yè)開發(fā)熱潮。方祥認(rèn)為，從差異角度來看，CBD以南商業(yè)主要以生活配套為主，大超市、大賣場以及項目底商占商業(yè)主導(dǎo)，而CBD核心區(qū)則要趨向于籌建類似國貿(mào)的高端商業(yè)項目，服務(wù)面向整個北京的高消費(fèi)群體。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來一兩年內(nèi)，CBD內(nèi)的寫字樓和商業(yè)都將迎來入市高峰，如北京財富中心、光華國際等項目，2006年后，該區(qū)域的商業(yè)則將趨近飽和。
徐凱坦言，目前CBD核心區(qū)商業(yè)開發(fā)進(jìn)度優(yōu)于寫字樓，但明顯弱于住宅。商業(yè)被充分激發(fā)后的CBD將以走高端路線的精品店為主要業(yè)態(tài)，在滿足區(qū)域?qū)懽謽前最I(lǐng)的商業(yè)需求的同時，要構(gòu)建起新的高檔商業(yè)中心區(qū)，而與之相鄰的泛CBD區(qū)則還是要以生活配套的商業(yè)為主。采訪中多數(shù)發(fā)展商表示，如果政府規(guī)劃合理，這兩個區(qū)域的商業(yè)將會成為協(xié)調(diào)互補(bǔ)的關(guān)系。
此外，從配套方面看，目前CBD區(qū)域的交通改造進(jìn)度明顯滯后，特別是與商務(wù)中心區(qū)的商業(yè)及商務(wù)需求相脫節(jié)。業(yè)內(nèi)預(yù)測，2006年CBD區(qū)域商業(yè)初現(xiàn)雛形后，更為嚴(yán)峻的交通形勢有可能發(fā)展成為瓶頸，二三年內(nèi)難以有太大改觀。
投資提醒
交通決定顧客量先租后買較有保證
盡管CBD商圈地理位置優(yōu)越，但投資時應(yīng)避免簡單地與其他地段的商業(yè)項目進(jìn)行比較，最重要的是要將多種商業(yè)因素結(jié)合起來看。
北京偉業(yè)精銳商業(yè)管理顧問有限公司商業(yè)運(yùn)營總監(jiān)周寧認(rèn)為，并非所有的人流都能轉(zhuǎn)換成顧客，交通在很大程度上決定著商鋪是否留得住人流。如果交通條件不利，再大的人流量也難以推動經(jīng)營，投資者應(yīng)尤為關(guān)注。
由于CBD區(qū)域商業(yè)稀缺，商鋪升值潛力較大，投資者與開發(fā)商簽訂租約時應(yīng)注意是否注明租金遞增，并核算租金遞增后自身收益是否減少。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前CBD的商鋪投資中，一些開發(fā)商推出的“先租后售”是一種較有保障的投資辦法。投資者可先租下商鋪，在經(jīng)營的過程中才會發(fā)現(xiàn)項目是否值得長期投資，到時再決定是否買下也為時未晚。
專題采寫/本報記者陸銳
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