豐臺1－9月開發投資同比增長39.5%；個別樓盤售價數月上漲近20
%房山環境吸引購房者，房價年均漲350元/m2；新開盤別墅單價5000元
在不少人的印象中，北京西南部的房地產開發較為滯后，而今年以來，這里崛起了不少大盤如萬年花城、世界名園、綠城百合公寓等都吸引了不少購房人的眼球。西南樓市開發升溫，銷售火爆，房價也隨之水漲船高。業界多數人認為，西南地區的交通和綠化優勢吸引了不少購房者。
豐臺房價突破6000元/平方米
據2004年豐臺區第三季度經濟形勢分析顯示，1－9月份，豐臺區房地產開發投資達42.9億元，與去年同期相比增長了39.5%.與此同時，北京西南區域房價也在上漲。怡海花園房地產開發公司策劃總監顧顏介紹，目前怡海花園六期的銷售起價達到6000元/平方米。而1996年怡海花園剛開盤時僅為3000元/平方米，2000年其四期的單價便上漲至5000元，2002年達到5500元，到今年，僅起價就突破了6000元/平方米。
記者又從今年年初開盤的萬年花城項目了解到，萬年花城當初的開盤價為4200元/平方米，在短短的幾個月時間之內，其均價已達5000元/平方米，漲幅接近20%.
低開高走雖然是房地產營銷的慣常做法，但是較快的價格漲幅也透露出西南區域房地產的需求正在增加。
從整個豐臺區的商品房售價來看，其水平參差不齊。一方面，受區域交通、環境的影響，另一方面是受產品本身品質的影響，因而構成了不同區間的房價。目前，花鄉地區的房價大部分在5000元/平方米左右，而同樣位于花鄉的怡海花園因為配套設施齊全、社區成熟，其房價已達到6000元/平方米。與花鄉相比，位于豐臺中心區位置的樓盤價格相對較高，一般在6000元/平方米左右，其中位于六里橋附近即將開盤的新項目華凱花園的價格接近7000元/平方米。
房山大環境改善 高檔項目增多
同樣位于北京西南區域的房山區雖為郊區，但近年來的房價上漲幅度也較大。據房山區副區長劉順林日前透露，近幾年房山區的商品房平均價格每年增長350元/平方米。對此，北京日興房地產發展有限公司總經理趙戈分析認為，產生以上結果的原因在于近年來房山區高檔項目增多，同時，房山區大環境的改善也是房價上升的原因之一。
趙戈還向記者介紹，目前房山的房地產產品價格主要分為幾類。一是一些位置比較偏遠、產品檔次較低的住宅，價格在2000多元/平方米以下；二是傳統的商品房，價格一般在3000元/平方米以下，如世界名園的價格為2880元/平方米；此外是今年以來開盤的檔次較高的項目，其價格都超過3000元/平方米，如大寧山莊及綠城·百合公寓。高檔別墅項目則基本上在5000元/平方米左右，比如靠山居藝墅、提香草堂等。
環境優勢漸顯 大開發商跟進開發
雖然與北京其他區域相比，西南部的房地產開發還處于滯后的狀態，但這與房地產開發的先后步驟有關。對此，趙戈認為，以往大家都把關注點投向CBD、中關村等區域，房山在北京房地產中是“受冷落”的區域。隨著城市邊緣地區開發的推動，西南部自然就會被開發者看好。
廣東珠江實業發展有限公司副總經理蘇波認為，雖然西南地區也有各種不足，比如開發時間短，市政基礎設施沒有到位，消費群體不成熟等，但是西南部也是有山有水的好地方，具備很好的居住環境，而且政府的各大機構及部隊大院在此辦公生活，人群素質很高，生活氛圍濃厚。蘇波說，珠江投資集團從1999年開始就看好西南部的房地產開發市場，珠江投資目前正在岳各莊開發珠江峰景，下一步還會加大開發的力度。
北京錦繡花園投資發展有限公司副總經理于長青也表示，提香草堂雖然近期才開盤，但拿地卻已經有十年的時間，當時拿地大家都認為南北地區差異大，開發存在不少風險，而且當時西南部還沒有把好的環境資源做起來。而現在，環境優勢凸顯，區域市場逐漸成熟，開發時機到來，因此瞄準時機開發別墅入市。
新規劃帶來機遇 價格優勢顯著
北京靠山居（集團）公司副總經理田新華介紹，目前北京新規劃給房山地區的發展創造了條件。房山區目前的開發暫時滯后，但卻可以借鑒其他地區的開發經驗，提高開發起點，以高品質住宅吸引大批城市中高生活水平的居民。
ADG設計事務所首席設計師李文也認為，南城發展較慢可謂是其房地產開發建設中的機遇，因為原先區域環境偏差，土地成本低，便更有機會做出好的產品。
趙戈認為，正是因為房山是開發最晚的郊區，其發展空間也會非常大。隨著房地產開發向西南地區的推進，房山區城市化的進程勢必加速，樓盤價格優勢也越來越顯著。因此，房山區可利用這一優勢采取“低成本擴張”吸引有實力的開發商和投資者，并在吸取北京市其他城區開發經驗的基礎上以高品質的產品提升樓市發展。
趙戈還說，開發商在新興的地區開發存在著投資風險，希望政府加快城市化和市政配套設施的建設速度，以期達到效益雙收。
市場觀察
總部基地帶動小戶型投資
顧顏認為，以往西南樓市沒有得到很好發展的主要原因是沒有大的產業支持。相比之下，亦莊有汽車產業，中關村有電子產業。據顧顏介紹，去年總部基地推出后，怡海花園怡錦園有不少客戶就看到總部基地的產業將起推動作用，因此購買小戶型作為投資。目前，總部基地的第一批企業已入駐，怡錦園一居室的月租金在1500元－2000元之間。而當時購買70平方米的小戶型總價約為30萬元，首付20%后20年貸款，每月月供約1350元，投資者完全可以以租還貸。
目前總部基地一期20萬平方米已于5月底竣工；新開工的20萬平方米計劃11月竣工；年底前計劃再開工20萬平方米；預計全年實現開復工共60萬平方米，竣工40萬平方米。此外，北京國際汽車博覽中心項目完成規劃方案設計及報批，已經開始征地拆遷。隨著總部基地建設的推進，它對西南地區樓市的帶動也將逐步明顯。
另據趙戈介紹，目前房山區政府正在扶持高教園區、高科技產業基地的建設，相信這將對房山區的房地產市場起到很大的推動作用。
道路四通八達 吸引更多購房人
北京錦繡花園投資發展有限公司銷售主管甘源介紹，目前西南地區的優勢還是交通便捷。京石高速是少有堵車的高速公路之一，與之相比的北部，道路擁堵情況嚴重。隨著西南部市政配套越來越完善，這一地區的樓市的熱度會更為上升。
對此，顧顏深有體會。他目前住在北三四環間，他說每次從南四環開車到北三環要花費40分鐘，但從北三環到家里卻要用20分鐘左右。可見西南交通暢便。
記者還發現，西南地區的道路改造力度還在加大。據2004年豐臺區三季度經濟形勢分析顯示，方莊路南延已于4月底建成通車。右外大街南延路（三環到四環）已具雛形。梅市口路計劃11月通車。樊羊路南延二期基本完成。豐北路西延結合四豐橋改造正在緊張施工，麗澤橋橋區改造正在進行。馬家堡路東半幅國慶前已通車。
同時，西南六環（良鄉至黃村段）路基已基本貫通，年底前將具備通車條件。西南六環設計為雙向4車道的全封閉全立交城市高速公路，設計時速100公里。
顧顏認為，西南地區的交通優勢是目前吸引部分購房者的原因。
優勢展示
今年豐臺新增綠化近百萬平方米
北京的西南區域處于西部生態帶上，具有先天的自然、人文資源優勢，這也是其他區域無法比擬的。業內人士普遍認為，西南區域是一個非常適合居住的地區，區域內的開發商在開發產品時應該重點挖掘這一長處。
與此同時，政府也在加強環境治理的工作。前三個季度，豐臺區完成了第一道綠化隔離地區，綠化面積54.7公頃，完成年計劃的72%；完成新增城市綠化面積91.9萬平方米，完成年計劃的262.6%；改造城市綠化面積30.1公頃，完成年計劃的215%.生態環境保護工作不斷加強。
截止到10月6日，豐臺區的空氣環境完成全年任務指標的84%.其中豐臺花園監測子站空氣質量2級和好于2級的天數達到54.3%；云崗監測子站空氣質量2級和好于2級的天數達到58.5%.事實上，早在今年4月份豐臺區就啟動了“豐臺區生態城市規劃研究與編制”
工作，目的在于為房地產項目開發創造條件。因為豐臺區地處城鄉接合部，長期以來，區域的環境一直是制約房地產市場發展的主要原因之一，環境治理無疑為房地產開發市場帶來一大利好。
樓盤推介
華凱花園
位于豐臺區六里橋，總建筑面積24.6萬平方米。板樓均價6600元/平方米，塔樓均價5800元/平方米，戶型為一至四居及復式。社區內建有兒童游樂場、假山瀑布、健身場等休閑活動場所。
點評：為改善環境及提升項目價值，小區南側3萬平方米“華凱綠地”已于4月建成。
戀日嘉園二期B區
位于玉泉營立交東南角，均價5280元/平方米。目前在售2棟板式高層樓間距達90米，一梯兩戶，戶型方正，采光面較寬。標準層為150－170平方米的三居，一層及頂層為200多平方米的躍式。
點評：成熟的大社區配套齊全。大戶型集中能有效地保證居住群體的一致性。
提香草堂
位于京石高速旁，距六里橋32公里，總占地1300余畝，容積率為0.42，總建筑面積18萬平方米，均價4800元/平方米，包括獨棟別墅、雙拼別墅和聯排別墅，社區內建有9洞高爾夫、4萬平方米中央湖，10萬平方米農藝園等。
點評：社區內有健身、醫療、風情商業街等，能滿足生活需要。
世界名園
位于房山區竇店鎮，總占地面積達3000畝，總建筑面積約為320萬平方米，容積率1.25，均價2880元/平方米。項目分三期建設，一期世界名園中的荷蘭郁金香園已全面啟動。二期為中國傳統四合院，三期以獨棟別墅和Townhouse為主。
點評：這是目前西南部規模最大的項目，是一個高綠化低密度的生態住宅區。
樓盤展示
星河城
位于大紅門路南側，總建筑面積112萬平方米，其三期總建筑面積50萬平方米，總戶數3765戶，均價為5000元/平方米，以板式小高層為主，戶型種類也多達70余種，以二三居為主，建筑外觀以樓頂蓮花造型為標志。
綠城·百合公寓
位于北京良鄉衛星城以西4公里，綠化覆蓋率高達57.7%，總建筑面積約63萬平方米，均價為3080元/平方米，戶型多樣，面積為80－200平方米，社區內有10000平方米大型商業街、幼兒園、九年一貫制學校等。
萬年花城
位于西南三環，總建筑面積約200萬平方米，引進了國際上“新都市主義”的規劃設計理念，綠化率達到31.%、容積率2.26.建筑類型有板樓、塔樓、板塔結合，戶型以二居、三居為主，社區內商業、教育等配套齊全。
本版采寫/攝影
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