2004年9月，因偽造58份購房合同而紛擾一時的宏發閣經濟適用房糾紛案，在�？谑兄屑壢嗣穹ㄔ航K審落下帷幕。對于被訴欺詐的房地產商，法院判決其測繪房屋面積；業主要求退還多收房款的訴請則以再次被駁回的結果告終。但當事業主表示不服，要以申訴斗爭到底。
有關業內人士認為，此案揭示了經濟適用房政策存在的漏洞，房管部門對經濟適用房的監管“失控”，及個別房產商大鉆法律空子損害消費者利益的現象，嚴重背離了國家制定政策幫助中低收入家庭購房的良好初衷。 涉及宏發閣58套房屋轉化為經濟適用房的部分文件 宏發閣業主講述假合同事件
58份假合同成功辦理房產證
宏發閣位于海口海甸五東路，是由積壓房轉化為經濟適用房銷售的商品房。2002年1月，�？诜康禺a交易有限公司打出售房廣告，稱受海南正宇實業投資有限公司全權委托，預銷售宏發閣58套經濟適用房，每套房子起價1163元/平方米。由于房價低廉，短短數月內58套房屋銷售一空。�？诜康禺a交易有限公司先后與購房者簽訂《房地產買賣契約》，并代辦房產證。
半年后購房者拿到房產證，卻發現該證建筑面積均比購房契約的建筑面積減少了20多平方米，“縮水率”近20％。房產證的附記還注明：建筑面積一欄里登記的數據實際上是套內面積，“縮水”的面積為公攤面積。
業主們到海口房地產交易有限公司詢問，該公司稱房管局發證時把面積填錯了。業主找在購房契約上蓋章卻從未露面的海南正宇實業投資有限公司交涉，但這家公司已人去樓空。業主趕到�？谑蟹康禺a管理局查閱房屋檔案，卻發現當初所簽的購房契約不見蹤影，取而代之的是一份由海口房地產交易有限公司假冒業主的名義與海南正宇實業投資有限公司簽訂的陌生合同，其填寫的面積與房產證上的“縮水”面積一致。據房管局工作人員介紹，這份商品房買賣合同是海口房地產交易有限公司前來辦房產證時提供的。
糾紛由此產生，2002年11月，業主將兩公司告上法庭。
商家辯稱失誤業主認定欺詐
庭審期間，�？诜康禺a交易有限公司解釋了假合同來由。該公司辦公室副主任韓向紅說，宏發閣58套房子是海南正宇實業投資有限公司從該項目開發商手中購買的房產，按政策再次出售時只須簽訂購房契約即可。哪知后來政策有變，辦理房產證必須簽訂《商品房買賣合同》，海口房地產交易有限公司對此不了解，辦證時遇到這個問題，為求快捷便偽造業主簽名做了購房合同。
韓向紅表示，合同一事公司沒有及時通知客戶確是失誤，但業主的利益并沒有受損害，房產證面積“縮水”只是登記方式不同造成。按《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積（即套內面積）和分攤的共有建筑面積（即公攤面積）組成。之前業主簽訂的購房契約登記的是建筑面積，如今的房產證則登記套內面積，少了的面積即是公攤面積。
業主卻認為房屋“縮水”另有隱情。根據海南省建設廳有關規定，積壓商品房轉化為經濟適用住房在2001年7月1日以后銷售的，應在商品房買賣合同中約定按套內面積計算價格，其公攤面積的建設成本計入套內面積銷售單價。2001年底，�？谑刑幹梅e壓房地產工作小組辦公室下發《關于宏發閣Ｂ棟積壓商品房項目轉化為經濟適用住房銷售的批復》，要求宏發閣要嚴格按照海南省建設廳有關規定進行銷售。可見宏發閣58套房子應以套內面積計價，但兩公司卻偏偏選擇按建筑面積計價，其中秘密只用一個簡單算式便可解開。
業主包錫恩以自己購買的房屋為例：該房屋契約填寫建筑面積購房價為1230元/平方米，購房款總計為185915元，但以合同和房產證上的122.42平方米套內面積來計算，價格可就變成了1518元/平方米，達到了當時普通商品房價格的水平。
業主們由此認定，兩公司故意在簽約時不明示要求填套內面積、公攤及建筑面積的合同范本，而拿只需填建筑面積的契約給購房者簽，事后再偽造58份合同騙過房管部門辦下房產證，以此欺詐手段多收每戶約3萬元總計近200萬元的房款，達到享受優惠和高價賣房的目的。
法庭辯論兩大焦點
隨著雙方辯論白熱化，案情逐漸集中在采取何種方式計價、房款是否多收兩焦點上。
兩被告公司辯稱：一、長期以來國內許多省市包括海口在內多是按建筑面積計價銷售商品房的，兩公司以建筑面積計價銷售宏發閣不過是按行業慣例辦事。二、原告訴狀中引用的海南省建設廳有關文件，只是推行商品房銷售按套內建筑面積計價，而非強制執行。因而兩公司按建筑面積計價賣房不屬違規。三、業主訴狀中稱公司沒有履行房屋測繪義務，為此兩公司有2001年年底海口市房產測繪所的測繪報告為證，其內容顯示宏發閣58套房屋已測出套內面積，而公攤面積未測量是因為海口前些年房地產泡沫時房產管理混亂，最初的開發商將房賣予正宇公司時已資料不全所致。這也是兩公司采取公告無異議的建筑面積（公告面積）售房的原因之一。
二審業主代理律師韓芹針鋒相對指出：1、本案所訴爭房產按套內面積計價，是其轉化為經濟適用住房并享受政府補貼及稅費優惠的前提之一，是售房商須履行的義務，這有�？谑刑幹梅e壓房地產工作小組辦公室下發的批復為證。2、根據有關規定，房產證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，其記載的面積是法定面積，確認業主擁有的房產面積到底是多少，只能以業主房產證上記載的面積（產權登記面積）為準。即本案所訟爭房屋應以業主房產證上登記面積（房管局實測建筑面積）作為計算房款的依據。3、售房商主張所訴爭房產按含公攤面積的建筑面積計價，就應舉證公攤面積是多少，然而售房商不能舉證，而且還承認公攤面積無法測量，由此亦說明按含公攤面積的建筑面積（即公告面積）銷售的主張不能成立。
一審業主代理律師劉學強還提出，兩公司置國家有關法律規定于不顧，在簽約時未向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》，根據國家建設部第88號令規定：“未按規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》的”，“將處以2萬元以上，3萬元以下罰款�！�
法院審理認為，原告與被告公司簽訂的《房地產買賣契約》系雙方真實意思表示，從內容上看并未違反法律的規定，應視為有效；原告訴狀中引用的海南省建設廳有關規定非全國人大、國務院頒布之法律和行政規定，因而房屋按建筑面積計價也沒有違反法律的強制性或禁止性規定。此外，原告認為房屋“縮水”有欺詐之嫌，這只是房產部門計算房屋面積依據的標準不同造成，并非被告未按協議約定的面積交付房屋，故原告提出的退還房款法院不予支持。
法院還認為，此案房屋未全面測繪是導致糾紛發生的根源。因而判決海南正宇實業投資有限公司須測繪出各戶的建筑面積、套內面積及公攤面積。�？诜康禺a交易有限公司與海南正宇實業投資有限公司系委托代理關系，其銷售宏發閣的行為應由海南正宇實業投資有限公司承擔，無需負連帶責任。
此案終審結果引起業主們嘩聲一片。一位業主質問，不按規定明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》，不見任何責罰；偽造數十份合同，也沒有絲毫追究；按套內面積計價的訴求被駁，討回被多收房款已無希望；�？诜康禺a交易有限公司將責任全部推給人去樓空的海南正宇實業投資有限公司，這時候再測繪房屋面積還有什么意義？我們遭受的經濟損失，到底該找誰賠償？有業主當場表示，為討回公道他們會繼續申訴。
假合同風波揭露市場隱患
宏發閣假合同風波雖告一段落，但此案暴露出海南經濟適用房市場出現的種種問題，令人深思。
一、58份假合同辦下房產證，事情匪夷所思但又真實發生了，可見經濟適用房的監督管理存有漏洞。1997年前后，�？谑袨榧铀偬幚矸慨a泡沫，曾將不少積壓房產轉化為經濟適用房，通過政策傾斜降低房價吸引中低收入家庭購買。但相關管理規定和處罰條例不夠完善明晰，不良商家鉆了空子有關部門也束手無措。
二、普通消費者不可能個個都是房地產領域的專家，如果商家有意隱瞞信息，購房者也未主動向房產專業人士咨詢，往往無法獲得購房決策所必需的真實完整的信息。
海南省建設廳政策法規處處長周運軒說，消費者在購房時遇到的主要有三個方面：一是面積問題；二是合同文本的規范問題；三是虛假廣告問題。由于房屋的面積測量需要相關專業知識，所以在面積上做手腳已成為不法房地產商欺詐的一個主要方式。其次消費者多缺乏合同方面的有關知識，雖然認真看過，但根本發現不了問題，即使能發現問題，又不知如何改正。一旦不良房產商設置交易陷阱，消費者根本防不勝防。
第三，房產商自律自修意識不強。個別商家不從提高自身競爭能力入手，而是想法設法鉆政策空子和管理漏洞來斂財，令消費者產生不信任感，從長遠上看吃虧的仍是商家自己。宏發閣位于�？谑杏腊l小區內
作者：蘇婧
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