建筑歷史久遠(yuǎn)且有名人居住過的四合院價(jià)格一般都比較高。
優(yōu)惠政策推出后，四合院實(shí)際成交量仍極少，主因是其歷史價(jià)值及人文價(jià)值難以評(píng)估
今年4月北京市推出鼓勵(lì)個(gè)人購買四合院的新政策，但據(jù)記者了解，目前實(shí)際成交的四合院只占登記待售院落的6%，成交比例與去年相比未見提高。業(yè)界人士認(rèn)為，主要原因是四合院作為一種特殊的房產(chǎn)，其價(jià)值難以評(píng)估。
“特殊房產(chǎn)”價(jià)值難估
四合院和普通二手房被評(píng)估不一樣，盡管不少四合院流傳至今都有各種程度的破損，但它具有獨(dú)特的歷史價(jià)值和人文價(jià)值。因此，如何把這些價(jià)值納入評(píng)估體系顯得非常困難。
北京市金利安房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司董事長、房地產(chǎn)估價(jià)師陳力告訴記者，目前國內(nèi)所有的評(píng)估方法里還沒有直接涉及到歷史價(jià)值評(píng)估的細(xì)則，所以常規(guī)的成本法等評(píng)估方法都不適用于四合院。即使已成交的四合院，評(píng)估師也多是從個(gè)人經(jīng)驗(yàn)出發(fā)做一些參考性的評(píng)估工作，最后買賣雙方是否認(rèn)同則要另當(dāng)別論。
記者咨詢了北京市其他幾家專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，他們紛紛表示，很少做四合院估價(jià)。因?yàn)樗暮显鹤鳛橐环N帶有無形價(jià)值的房產(chǎn)非常難以量化，彈性很大，即便他們做了歷史價(jià)值的評(píng)估之后得出的估價(jià)也可能與市場認(rèn)可的價(jià)值差別很大，所以評(píng)估公司做的比較多的還是對(duì)四合院房價(jià)和地價(jià)的評(píng)估。
北京大學(xué)中文系教授張頤武認(rèn)為，一般保存很好的，能體現(xiàn)時(shí)代價(jià)值的四合院有很大的增值空間，四合院蘊(yùn)涵的這些歷史價(jià)值可能為零也可能趨向于無窮大，這最終可能還得取決于買家對(duì)其價(jià)值的認(rèn)可。
買賣雙方價(jià)格期待懸殊導(dǎo)致交易困難
在操作四合院交易中有豐富經(jīng)驗(yàn)的萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理井蘊(yùn)嬌告訴記者，雖然今年4月份以來參與四合院交易的人數(shù)已經(jīng)上升了20%－30%，市場熱度增加，但總體成交量并不多。
陳力則表示，目前四合院的交易和評(píng)估在北京還沒有形成氣候，市場需求量不夠大，操作很不規(guī)范，成功案例也不多。評(píng)估行為能控制的也就是四合院的地價(jià)和房價(jià)兩方面，地價(jià)可以參考國家標(biāo)準(zhǔn)和市場行情，房價(jià)也基本能從房屋現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估。陳力認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)公司的行為多是經(jīng)紀(jì)行為，幫助代理過戶辦理一些手續(xù)較多，價(jià)格評(píng)估還是一個(gè)難點(diǎn)。
據(jù)記者了解，在目前的四合院交易中，買賣雙方的價(jià)格期待懸殊的確是導(dǎo)致交易困難的主要原因。記者隨機(jī)詢問了幾位擁有四合院并可能出售的賣家，他們都表示，不管以什么方式出售四合院，價(jià)格還是要雙方談妥才行。甭管經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或評(píng)估師怎么說，“我認(rèn)這個(gè)價(jià)才行”。
建議由專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估歷史價(jià)值
此外，在目前困擾四合院交易的種種因素中除了產(chǎn)權(quán)不明晰，買家擔(dān)心拆遷危險(xiǎn)等外，價(jià)格評(píng)估的困境則還是一個(gè)很大的問題。四合院評(píng)估要走入正軌還有難度。
張頤武教授表示，四合院還是應(yīng)該請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)作為第三方做客觀的評(píng)估，買賣雙方也應(yīng)該適度降低自己的要求，互相妥協(xié)促成交易。張教授建議，在四合院的評(píng)估中，評(píng)估師還是應(yīng)按照房地產(chǎn)評(píng)估的一般規(guī)律去做，但是可以考慮把歷史文化價(jià)值的評(píng)估剝離出去，讓專業(yè)的歷史價(jià)值、文化價(jià)值鑒定機(jī)構(gòu)去做。即便評(píng)估師自己做評(píng)估，也可以多咨詢一些人文、歷史、地理、文化學(xué)方面的專家，這樣更有利于四合院評(píng)估工作的進(jìn)行。
在記者咨詢的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，評(píng)估師也建議買家可以找專業(yè)的機(jī)構(gòu)做歷史人文價(jià)值的評(píng)估，讓評(píng)估師只從事房價(jià)和地價(jià)評(píng)估。
本版采寫/本報(bào)記者敖虹本版攝影/本報(bào)記者趙鋼
標(biāo)準(zhǔn)借鑒
地段及歷史背景最影響價(jià)格
據(jù)井蘊(yùn)嬌介紹，四合院評(píng)估中一般由以下幾個(gè)方面直接決定其評(píng)估價(jià)格。
首先，所處地段起決定性作用。皇城保護(hù)范圍內(nèi)的四合院最為珍貴。例如東琉璃廠附近的四合院，售價(jià)為11000元/平方米（建筑面積），皇城根遺址公園旁的院落約為16000元/平方米。在柳蔭街、什剎海、后海等胡同游發(fā)達(dá)、周邊環(huán)境好的地段，每平方米要價(jià)兩三萬元也并不罕見。目前東、西城四合院如以占地面積計(jì)算，每平方米在7000元至1萬元之間。
其次，四合院的布局、風(fēng)水是否講究也影響其價(jià)值。四合院最好的朝向?yàn)樽背希箝T設(shè)在院子的東南角，占地以矩形或方形最佳。第三，四合院的建筑材料、色彩、裝飾也很重要，青磚灰瓦、木質(zhì)出眾，朱漆彩畫的四合院價(jià)格更高。第四，四合院所處的周邊環(huán)境及歷史背景非常關(guān)鍵。如果旁邊有高大建筑，自家院內(nèi)情景被他人盡收眼底，其價(jià)值便會(huì)大打折扣。而建筑歷史久遠(yuǎn)，歷史名人居住過的其價(jià)值自然提升。
例如一座位于德勝門內(nèi)大街三不老胡同的四合院，占地350平方米，建筑面積201平方米，報(bào)價(jià)為400萬元，單價(jià)相當(dāng)于每平方米1萬多元，這比周邊區(qū)域一般售價(jià)（7000元左右）高出很多。原因就在于它是明朝鄭和的舊宅所在地，雖然已經(jīng)有一些破損，但由于歷史名人住過，價(jià)格自然抬高。
業(yè)界提醒
私下交易謹(jǐn)防產(chǎn)權(quán)不明晰
井蘊(yùn)嬌（萬德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理）：不少四合院進(jìn)行私下交易要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。比如有的賣家稱其四合院是“文革”期間占有的，產(chǎn)權(quán)歸屬明晰，但是買家購買后才發(fā)現(xiàn)歷史遺留問題很多，里面很多東西不透明，甚至還有幾間房屬于房管局等等。
這些問題解決起來很困難。
所以想購買四合院的買家最好還是找專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢購買，避免遭遇這類風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)界建議
研究機(jī)構(gòu)幫助四合院評(píng)估
胡本宇（珠江帝景策劃經(jīng)理）：四合院的使用價(jià)值比較方便評(píng)估，但是文物價(jià)值和歷史價(jià)值方面不容易評(píng)估。
這也緣于我們對(duì)每座四合院的了解還不夠多。
在國外，對(duì)一些歷史建筑會(huì)有很詳細(xì)的研究和介紹。但是目前在北京，很多四合院的主人都不是很了解其歷史價(jià)值，而國家的研究機(jī)構(gòu)力量也還沒有滲透到其中，不然或許能給四合院的評(píng)估注入一些支撐力量。
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