隨著市場寒冬期的來臨，一些小的、非專業的開發商將會慢慢地淡出市場或者被并購。本報記者康亞風攝
11月新盤數量僅5個，前三季度購置土地面積同比下降63.7%，宏觀調控效應初顯
劉曉光稱，雖然萎縮跡象顯現，但市場需求依然很強勁，這種情況不會延續很長時間
據多家知名代理公司調查，去年11月新盤數量超過20個，而今年同期僅為5個，下滑幅度驚人；市統計局的最新數據顯示，1-9月份北京市購置土地面積298.2萬平方米，同比下降63.7%；不少開發商產生“惜售”心理，一系列現象說明，土地、金融等宏觀調控已逐漸顯現出它的滯后效應，北京房地產開發市場開始出現階段性萎縮跡象。
初現端倪
新盤數量僅為去年同期的25
%來自北京協成、北京思源顧問等多家知名代理公司的最新統計顯示：10月份北京新開盤項目在18個左右，而11月正式亮相的新盤只有5個，下滑幅度驚人。此外，思源顧問的市場研究人員還預測，由于11月基本上沒有新增內部認購項目，預計12月北京市新盤供應將繼續持續11月的新盤供應低潮，如沒有大盤開盤的支持，12月新盤供應量較11月還將有大幅下降。由此看出，北京新盤的供應從10月份起呈現明顯下降趨勢。
與今年相比，去年同期的新盤放量非常旺盛。北京中原經紀公司發布的報告顯示，2003年京城地產推出新盤超過200個，其中9月推出新盤25個，10月推出新盤26個，11月份的新盤數量也超過20個，同時市場還出現了11個大盤，大盤供應量占到了全年供應量的55%.可見，國家對土地、金融等宏觀調控已逐漸顯現出它的滯后效應，并由此導致新項目供應數量銳減，房地產開發市場開始出現階段性萎縮跡象。
影響深遠
土地開發等先行指標大幅下滑
北京廣廈京都置業有限公司總經理張衛克表示，新盤放量銳減僅僅是市場萎縮的一個信號，據他預測，這個市場萎縮期將會持續一年，甚至更長的一段時間。而他的這一說法正是基于近期北京土地市場的一系列反應。
據了解，8·31土地大限之后，由于一級土地市場不再允許協議轉讓，使得近期北京市房地產開發中的各項先行指標（包括購置土地面積，土地的開發面積等）出現大幅下滑。市統計局最新公布的數字顯示：1至9月北京市購置土地面積298.2萬平方米，同比下降63.7%；完成土地開發面積172.8萬平方米，同比下降66.9%；商品房新開工面積1971.4萬平方米，同比下降4.8%.先行指標的大幅下降，無疑預示了今后北京房地產市場將會進入一個長時間的“寒冬期”。
市場反應
中小開發商暫時放緩開發力度
北京恒宇佳泰房地產開發有限公司前期部策劃經理于洋稱，自從8·31土地大限后，土地供應明顯不足，半年來他一直在為公司尋找土地，可是效果并不理想。于洋稱，目前北京市土地市場公開交易的地塊并不多，前一段時間供應量只有六七十塊地，大概一百多萬平方米左右，遠遠不能滿足開發需求。而二手地的價格又被哄抬得很高，為了避免風險，不少中小房地產企業都暫持觀望態度，甚至還轉入其他行業發展。
此外，張衛克還表示，除了土地供應不足，金融調控力度的加大也使得大部分中小型開發商對新項目的開發裹足不前。“現在開發項目，必須交齊土地出讓金，而幾千萬元甚至是上億、幾個億的資金，不是所有開發商都能承受得了的，放緩開發力度也是中小開發商的一種自我保護。”張衛克稱。
可見，中小開發商的反應進一步加深了北京房地產開發的萎縮程度。“至于這個寒冬期會持續多長時間，主要還是取決于政府的態度。”
一位不愿透露姓名的開發商如是說。
不同聲音
經歷一定的寒冬期有利于市場發展
對于這種階段性萎縮的跡象，曾宣稱要做中國房地產業界老大的首創置業股份有限公司董事長劉曉光卻不以為然。劉曉光表示，階段性萎縮是全世界房地產業的必經階段，美國、日本、泰國、甚至包括中國的香港都曾經歷過這一階段。香港房地產業經過近8年的調整期，市場泡沫被積壓近半，再度進入一個良性軌道。而其他所謂進入階段性萎縮時期的國家也與香港的情況類似，只是調整的時間不同而已。
劉曉光稱，雖然目前北京的房地產市場已經進入了一個階段性萎縮時期，但北京的實際情況要比剛才提到的地區好很多。劉曉光解釋，目前北京房地產業的買方市場依然很強勁，這表明北京房地產開發市場的寒冬期并不會延續很長時間。
而他個人認為，經歷一定的寒冬期對北京房地產市場也是有必要的。由于以往土地獲取途徑比較混亂，房地產市場一直都是魚龍混雜，產品質量不高，隨著寒冬期的來臨，一些小的、非專業的開發商慢慢地淡出市場或者被并購。
“從某種意義來說，這實際上是一個冷靜期，而不是一個寒冬期。”劉曉光表示。
本版采寫/本報記者吳海花
樓盤數量縮減至少要持續一年
業界認為，除非政府明年會大批放量土地，否則難以緩解現有局面
由于資金吃緊，不少開發商開始推遲入市的時間、進行資源重組，有的甚至把手里的土地和項目公司都一并轉讓他人，而并購、入股更是屢見不鮮。這使得北京房地產市場的項目整體數量開始減少，據記者粗略估計，目前同時在售的成熟項目不超過200個，而在以往最鼎盛時期，這個數字可以達到上千個。
張衛克也證實了這一觀點，他表示，由于土地、資金門檻逐漸變高，好多小公司無法經營，這導致了市場上樓盤數量銳減。不僅如此，由于一般項目的開發周期大概是一年，因此這種數量縮減的情況至少要持續一年，除非政府在明年大批放量土地，否則難以緩解現有局面。
也就是說，北京市房地產開發市場必然要經歷一個陣痛期。
與此同時，項目數量的銳減還引發了開發商的“惜售”心理。不少開發商在接受記者采訪時坦言，反正總供應量不多，即使賣得慢一點也總會被消化掉，晚一點出售，說不定價格還會賣得更高。而此前多個項目開盤就出現了排隊認購的情況，似乎也印證了“惜售”心理的依據所在。
政府說法
近期不會有大規模土地放量
目前市國土資源局確實有儲備土地，但投放的時機和數量都沒有定論
在記者采訪過程中，不少開發商都希望政府能夠加快投放土地的步伐，從根源上緩解北京房地產市場的經營壓力。對此，北京市國土資源局辦公室主任劉占恩表示，鑒于目前這種土地短缺的現象，主管部門也在努力進行調整，并會選擇適當的時機投放土地，但當記者問到具體的土地投放計劃和數量時，劉則不愿意回答。
此前有媒體報道，近期內有20余宗土地將在市土地交易市場公開交易。記者為此向北京市國土資源局土地市場部部長葉向忠求證，葉向忠表示他對此并不知情，雖然目前市國土資源局確實儲備有一批土地，但投放的時機和數量都沒有定論，而近期則應該不會有大規模的土地集中放量。
可見，在近期之內，北京市國土資源局大批放量土地的可能性并不大，而這種情況很可能將持續相當長的一段時間，對此劉曉光認為，僅僅靠政府收購土地然后拿到市場上進行公開交易，是無法滿足開發商的現實需求的。他建議政府運用經濟手段來緩解這一階段的市場壓力，在控制一級土地市場的同時，規范二級土地市場交易，通過不同渠道來緩解目前市場上的低迷狀態，使得整個市場進入良性而穩建的運作軌道，平穩渡過這段時期。
市場動向
大牌開發商頻頻“吃地”
8·31大限后，北京市房地產市場逐步進入寒冬期，與此同時，以實力而著稱的大牌開發商都加快了大量“吃地”的步伐。
而市場的反應似乎也印證了這一說法，在之前房管局進行的海淀區西二旗居住區二期用地競拍現場，前來參與競價的都是首創集團、新華遠等北京房地產界重量級的開發商，而且競拍回合達到118輪之多，開發商之間的競爭激烈程度可見一斑。
據了解，目前北京的大型開發商如中房集團、首創集團、北京富力、新華遠等多家公司都在“吃地”擴張。劉曉光稱，他們已經正式展開并購計劃，至少有一個項目已經簽訂并購合同，其他的項目也在洽談階段。他還表示，首創集團對尋求并購的項目很感興趣，只要價格、地段合適，首創很樂意通過收購或者是重組的方式將這些項目納入首創的旗下，進行重新整合。
“目前的寒冬期將會成為北京土地史上的歷史時刻。”劉曉光認為。
記者手記
從感性到理性只一步之遙
從大亂到大治，這是全世界房地產發展必經之路。香港的房地產業從上世紀六七十年代開始，八十年代進入高速發展期，到九十年代則達到了高峰，亞洲金融風暴來臨之后，香港房地產發展從感性轉入理性，進入近8年的調整期，也就是所謂的階段性萎縮時期。
值得慶幸的是，北京房地產市場的這一步從邁步到著地的時間并不會太長，和其他地區房地產市場不同，北京房地產市場的背后有著成熟的購買群體，而這強大的購買力終將推動北京快速擺脫目前的“寒冬期”。從這個角度來看，北京地產從感性到理性也僅僅是一步之遙。不可否認的是，在此期間，政府和資金實力雄厚、有成熟運作經驗的大型開發商都將會扮演重要的角色，如何將市場需求和政府引導有機結合起來，是他們需要解決的共同問題。
|
