南方日?qǐng)?bào) 新華社發(fā)
加息難撼廣東樓市大盤
專家認(rèn)為明年上半年樓市將進(jìn)入調(diào)整期
央行決定將一年期人民幣存貸款利率上調(diào)0.27％消息一出，立即在房地產(chǎn)業(yè)引起熱烈反響。廣東房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)受到什么樣的影響呢？有關(guān)專家與開發(fā)商在接受采訪時(shí)一致表示，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，短期內(nèi)受加息影響不會(huì)很大。不過，不少專家也認(rèn)為，廣東房地產(chǎn)在經(jīng)歷了今年的熱潮之后，明年將進(jìn)入調(diào)整期。
短期內(nèi)影響不會(huì)太大
中山大學(xué)博士劉文偉認(rèn)為，提高利息對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，無論是發(fā)展商還是購(gòu)房者，微觀層面看是貨幣使用成本提升。“這意味著在嚴(yán)管土地、收緊信貸之后，地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格上升的驅(qū)動(dòng)力又增加了利息因素，價(jià)格上行的基礎(chǔ)更加堅(jiān)固。當(dāng)然，這種影響在未來一段時(shí)期內(nèi)是對(duì)市場(chǎng)表面的價(jià)格影響，可能要在一年時(shí)間內(nèi)才能看到。”
合生創(chuàng)展有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，利率上升，政策本意并非限制消費(fèi)，而是鼓勵(lì)自住購(gòu)房需求、打壓投機(jī)需求，擠出泡沫，從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)宏觀調(diào)控顯效的目的。廣東房地產(chǎn)業(yè)比北京、上海等城市市場(chǎng)化程度要高，價(jià)格平實(shí)，泡沫相對(duì)較小，因此不會(huì)受到多大影響。
據(jù)他分析，廣東買家都相當(dāng)理性，不會(huì)追逐某些概念而瘋狂購(gòu)買，因此價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海等城市。他透露，近年來，廣州大戶型受到買家追捧，120平方米以上單位頗受歡迎。購(gòu)買者中二次置業(yè)占相當(dāng)高的比例，且多是1999年之前房改房的戶主，追求改善居住環(huán)境而非創(chuàng)造泡沫。
省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，評(píng)價(jià)樓市泡沫大小的一個(gè)重要指標(biāo)就是空置率，由用來居住的樓房比例較高，廣州市商品房空置面積不斷下降。到9月底，商品房空置面積為639.74萬平方米，分別比去年底、今年一季度、二季度減少82.27萬平方米、64.33萬平方米和31.98萬平方米。
他說，更重要的是本次加息幅度不大。按40萬元貸款，20年期限來計(jì)算，如果是公積金貸款，每月利息增加38元，商業(yè)貸款每月利息增加60元。消費(fèi)者能夠花50萬元購(gòu)買物業(yè)，對(duì)每月60元的加息不會(huì)很敏感。消費(fèi)者不會(huì)因加息放棄改善居住環(huán)境的打算，因而不會(huì)對(duì)樓市需求帶來波動(dòng)。另外，由于加息幅度不大，有閑置資金的消費(fèi)者，如果有更高收益率的投資渠道，就沒必要提前還貸，也不會(huì)因此觸發(fā)大規(guī)模的提前還貸行為。
調(diào)整期將提前到來
去年，受非典影響，樓市的部分需求沒有表現(xiàn)出來。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年廣州房地產(chǎn)成交量1639萬平方米，金額604億元。但經(jīng)過非典時(shí)期的一個(gè)積蓄，今年樓市需求大幅上升。今年1－9月，廣州市商品房銷售面積481.73萬平方米，同比增長(zhǎng)6.7％；商品房預(yù)售面積494.89萬平方米，同比增長(zhǎng)21.2％。與此同時(shí)，由于市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格比年初上漲了約10％，許多樓盤每平方米單價(jià)漲了近1000元。由于價(jià)格上漲，商品房銷售合同金額220.17億元，同比增長(zhǎng)17.3％；商品房預(yù)售合同金額245.04億元，同比增長(zhǎng)31.0％。
記者注意到，前兩年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的主要是現(xiàn)房，今年由于需求大幅上升，合生、富力、恒大等房地產(chǎn)巨頭紛紛推出期房，反應(yīng)非常熱烈。由于這些期房明年底才開始陸續(xù)交樓，這意味著明年上半年的需求已提前釋放。有評(píng)論人士稱，在經(jīng)過今年的熱潮之后，明年樓市有效需求將會(huì)回落，同時(shí)價(jià)格也將有所下調(diào)。加之銀行不斷加息之后，按揭貸款的消費(fèi)者每月要多付出2％以上的利息。雖然這不會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生過大的壓力，但其購(gòu)買欲望不可避免地受到影響。甚至有預(yù)測(cè)顯示，受今年樓市熱潮和加息雙重影響，明年上半年廣州樓市將進(jìn)入調(diào)整期，價(jià)格亦下降約10％。
長(zhǎng)遠(yuǎn)影響尚難預(yù)料
劉文偉博士在接受采訪時(shí)說，短期內(nèi)加息對(duì)廣東房地產(chǎn)的影響不會(huì)很大，但長(zhǎng)期來看，假如利息一直加下去的話，對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)開發(fā)結(jié)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)格局重整。他表示，近幾年來，廣東的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過好幾輪市場(chǎng)洗禮，有些企業(yè)正在消失。每一次市場(chǎng)的變化，都會(huì)有企業(yè)倒下。
時(shí)代集團(tuán)銷售總監(jiān)趙趄也認(rèn)為，加息對(duì)房地產(chǎn)的影響不是單純的一個(gè)數(shù)據(jù)影響，而是長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策性影響，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)影響都不會(huì)很弱。但對(duì)廣東房地產(chǎn)來說，比北京、上海受的影響會(huì)相對(duì)弱一些。影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要是市場(chǎng)因素，而廣東房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)化程度較高，市場(chǎng)管理比較規(guī)范。美林基業(yè)集團(tuán)有限公司總裁助理羅國(guó)堅(jiān)則表示，銀行加息剛剛實(shí)施，看它對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)還需要一個(gè)過程。本報(bào)記者 李有祥（來源：南方日?qǐng)?bào)）
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