李若愚 建設部《怎樣認識當前房地產市場形勢》的報告日前正式出臺，由著名經濟學家陳淮牽頭編纂，核心觀點是不能輕言“房地產泡沫要破滅”。但年輕的經濟學人尹中立與易憲容對該報告卻持保留態度。尹中立已向媒體披露，地產商可能操縱原始數據；易憲容也對陳淮主持的報告進行了批評。
泡沫是否真的存在？希望學者在交鋒中尋到真理，讀者在旁觀中學會冷靜。
“真實需求”有多真實？
關于全國房地產需求，建設部報告指出，未來近20年，我國有大量的新增城鎮人口需要解決住房，城鎮居民人均住房面積也會有一個躍升，因此目前的住宅需求“仍然真實”。即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。
而易憲容指出：“建設部的報告僅是把潛在需求看成是真實需求，其結論肯定是令人質疑的。”
易憲容認為，目前的社會需求中，究竟有多大比例屬于普通百姓的居住需求，這個問題必須澄清。“房地產與一般商品不同，它既是耐用消費品，也是投資品，衡量房地產需求不能簡單地把消費需求或投資需求分開來衡量，而是要把兩者結合起來，其依據是居民的可支配收入”。
靠社會預期定價合理嗎？
對于國內的房價猛漲，建設部的報告認為，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。目前CPI（消費價格指數）強勁上漲，說明當前的房價上漲并非孤立。“老百姓對未來房價上漲的預期推動了他們當下購物的行動”。
但易憲容認為，這種看法是實體商品的虛擬化，“讓人們仿佛又看到了美國納斯達克股市吹起的泡沫”。在美國納斯達克的股市泡沫破滅之前，上市公司的價格主要看該公司預期的投資價值，結果是納斯達克股市的泡沫很快就吹大與破裂。“如果國內房地產也要步納斯達克股市后塵，那么國內房地產泡沫的吹大與破裂也不遠了。”
空置率下降就安全？
建設部的報告指出，從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢，這說明當前的房地產空置問題并未惡化。
尹中立研究員認為，空置率下降并不能說明房地產市場沒有泡沫。房地產市場呈現周期波動的特征，周期分為蕭條、復蘇、繁榮和衰退4個階段。最值得警惕的是第三個階段，這是房地產泡沫形成的階段，市場景氣度很高，人們對前景充滿盲目的樂觀，但此時的市場形勢隨時會出現逆轉，非常容易遭受損失。而在這個階段，房屋的空置率恰恰是下降的。
“供需兩旺”是否該鼓掌？
建設部報告列舉了大量房地產市場“供需兩旺”的數據。而在對上海調研中，尹中立發現存在一個悖論：住房市場需求大于供給，而普通市民收入水平又無法承受如此高的房價。
尹中立認為，供需兩旺的背后，“隱含著相當大的‘危機’”。“上海房價遠超普通市民的收入承受能力，房價收入比超過了14倍。一般來說，平均房價與平均家庭收入的比率在5左右比較合理，即使是1997年房地產泡沫破裂前的香港，房價收入比也只有11倍。”
局部過熱不等于泡沫？
建設部報告認為，城市房地產過熱只是局部的，并不存在房地產行業泡沫的問題。
而易憲容認為，就房地產泡沫的定義而言，它本來就只能集中在一個或幾個城市，本來就沒有全國都出現房地產泡沫的可能。“對于房價來說，它永遠只能是地點，地點，還是地點。也就是說，房地產泡沫只有是集中到一個或幾個城市，如果說，在中國大城市出現房地產泡沫，還要用拿小城鎮的房地產價格來比較嗎？”
《市場報》 (2004年11月02日 第十五版)
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