麥格里集團大中華區董事總經理溫天絡講話

　　主持人：

　　謝謝山之口先生。下面請溫天絡先生給大家做演講，他現在是麥格里集團大眾化區董事總經理，麥格里集團是亞洲地區最具投資銀行之一，他曾經融資超過一億港元的融資，而且在2004年，就是今年四月份榮獲中國風險研究院頒發的，2003年中國卓越風險投資家的殊榮。這個獎項是人大常委會副委員會成思危設立的。同時溫現身還有美國斯坦福大學的碩士學位。下面有請溫先生。

　　麥格里集團大中華區董事總經理溫天絡：

　　謝謝大家，我想今天說的內容就是關于國家GDP的增長，我怎么把這個話題帶到一些房地產的項目，或者給大家提供一個新的概念。剛才主持人說到我們公司的背景，我一會兒再補充一下。

　　大家從這兩天的會議里面，大家知道國內的GDP增長是很大的。在增長里面有一部分是來自固定資產的投資，固定資產的投資大家可以想到，是一些大型的機件，或者是大型的制造產業，還有房地產業投資。在這個前提之下，大家知道今年年初的時候，國家實施了宏觀調控，里面對部分的產業，特別是房地產有一些作用。從我們過去來講，麥格里管理三千億人民幣的資產，我們對幾個產業其實有不同的看法。我們針對穩定型的高增長型的產業有特別濃厚的興趣，機件型的投資是一個比較穩定的，他的回報不高。但是我們知道機件型的，他也帶來一個高門檻的項目。舉個例子，我們拿北京首先機場高速來說一下，你說這不是控制的項目嗎。這個是機件項目怎么引申到房地產的項目，這種機件型的項目有一個穩定的收入，這個穩定的收入可能是一個高素質的現金流量，從而怎么把這個現金流量證券化。我們看到同樣的一個概念，就是怎么套到房地產的概念。傳統的地產概念來講，我想大家也知道，最近兩個禮拜有一個美資大的銀行說上海房地產泡沫快要破了。說這句話大家也知道，也聽了很久了，聽了好幾年了。但是說一下，每一個經濟都需要有一個經濟的調整，我覺得短期之內房地產還會持續增長的。

　　我提到傳統房地產融資的方式，大家知道有股東的投資，或者有一些銀行的借貸。國內現在最流行的方式還是借貸的方式，我們看到上市的一些方式，上市的方式來講，這肯定是一個時間或者機會成本比較高的，門檻比較高的方式。從這里面再分類，我們看到房地產類別有一個住宅的樓房，住宅樓房大家知道，房地產開發商可以有一個預售的方式，需求的資金量是不高的。這樣的話，房地產信托基金這個概念，我希望給大家介紹一下。就是可以使更多投資者進入國內房地產項目。這里有一個住宅的項目，還有經營商業的信貸房地產公司。我們剛才說所謂經營性的房地產，我們看到一些高檔次的寫字樓，看到高檔次的商場，或者是一些倉儲。我們怎么樣可以把他未來的一些租金證券話。目前來講，國際上有一個叫做(英文)，這個是房地產投資信托的概念。在(英文)的基礎上，也一個三大的參與者。第一個是資金的提供者，第二個是信托的單位，就是這個錢打進信托，受他管理，第三個就是有一個基金的操作模式。這個在全球的規劃來講，美國是最發達的，目前來講(英文)整體的規模超過2千億美金。從亞洲區的發展來看，國內現在還沒有真正的開始，從亞太區來講，發展最好的國家就是澳大利亞的，第二個就是日本。從這個概念上來講，也帶出西方的一種管理方式，跟我們亞洲區不一致的地方。第一點是產權跟管理權分開的方式，我們看到一些發達的地區，我舉個例子。有幾個大城市，像紐約，像倫敦，今天去看，和跟二十年去看，他的變化是不大的。本身來講，這些地區有大量的已經建好的樓房，就是類似我們北京說中央商務區的概念。這個也有分一級市場，二級市場，二級市場營業額比一級市場更大了，人口已經差不多停留了。還有在住宅、商業的樓房，基本上你們有新的發展區域。從里面來講，發展出來二級的業務來講，是市場主流的方向。

　　我們說一下二級市場的贏收，就是收購、轉讓、租賃、管理、政治的服務，怎么資產祝賀。我們把房地產基金概念做成一個基金的概念，就是收購一些穩定的資產，然后怎么證券化。我幾天只是給大家一個概念。

　　來講房地產的投資信托在新加坡是比較發達的地區，現在已經也七個房地產信托的基金。我們最近來講跟當地一個(英文)進行四億美金的項目。這里有一個問題，就是我們拿一個大樓，比如說金茂大樓。他本來有長久的，高素質的租客，我們把這個租客做一個分類，怎么把租客的現金流變成公司的限制。傳統的房地產公司，他融資的方式有借貸，也有上市，知道的都說，現在所有的房地產公司，他市場的價值永遠是在他凈資產的值上，原因是他下面房地產的資產，是處于不流通的情況。怎么把這些房地產資金流通化了，怎么可以提升這個公司的價值，這個就帶出兩個話題了。我們剛剛提到一些具體的情況，我們提高怎么樣把過素質商業的樓房，他的收入和資金證券化，同時間這些房地產公司，通過證券化把他手上不流通的固定資產做大流通，讓他總公司方面價值獲得體現。

　　第二點，現在國內大家都知道，有大量的資金，或者是存款，先也差不多戳過十萬個億，十一萬個億。最近來講有一份三大的證券報紙，就是現在A股的價值處于高位還是低位。我覺得這個有不同的標準，從國際的標準，中國的風險就是打一個折扣，他本身就覺得是高。但是從國外來講，基本于種種的原因，股票不流通，還有公司本身來講股票不流通，還有投資的出路比較少，基本A股是一個主要的投資方向。怎么向這些資金流向房地產的出路，這也是一個新的出路。這邊我們給大家一個很初步的想法，就是把整體房地產的發展要找政府支持。比如說他在稅務上的優惠，就是從稅務上房地產信托這個公司是不交稅的。

　　我們要達到一個高透明度的投資組合，我們必須要培養大量房地產基金的管理者，這種資金的管理者在歐美跟澳大利亞也是非常成熟的行業。本身來講，房地產管理的公司來講他不單單只是做一個資產組合的調整，還有怎么從業務和檔次上提供最佳的服務給租客。我們剛才說國內很多高唐車的樓房硬件是非常好的，可能在軟件方面跟國際的標準有一段的距離。從引進房地產基金管理者，怎么樣提高物業管理的素質。有人說一句話，最近有一些朋友到香港，我帶他到中環區去看看，我們看到一個大樓，他說這個大樓很新，蓋了多少時間，我說這個大樓蓋了20年，因為他每天打掃，每天整體，差不多每天下班馬上做了，每天工人都做，差不多做到一二點。怎么樣引進(英文)，對中國應該有一個很大的好處。

　　我們提到房地產信托的概念，兩年前從媒體也興起了。也有一些毫升房地產新特的計劃，就是某一些信托公司，通過信托去集資一個億，提供給另外一個房地產商，然后讓他們提供擔保的概念。我們看看目前國內所謂房地產信托的計劃，大部分采用過橋形勢非正式的形態進行，真正國際含義房地產信托還是有一定距離的。有這個概念來講，其實對國家來講有一個新的啟發。

　　我這個顯示里面，也把亞洲區所有國家針對房地產信托方面新的法律和新的措施，我給大家一個簡單的解釋。一個事情很簡單，怎么體會房地產流通的概念呢。一件流通的東西，一定是比一件不流通的東西價格更高，這是毫無疑問的。一家私人的公司，對比同一家公司，他在市值上面的體現是更高的。房地產也是的，怎么把國內居民的資金，還有國外引進來，這確實是一個很好的方法，只是在中間的技術上面的處理，怎么樣 他把證券化的過程，里面采用的金融工具，對法律的扶持來講，還沒有到國際商的水平。但是大家可以通過在年底的時候，在香港有一個防偽委員會，這個是政府最大的物業擁有者，他把他所有的資產，或者是商場和停車場證券化，都是通過(英文)來進行，這塊給大家有一個新的概念，就是日后對房地產的觀念有一種新的提法。

　　最后給大家說一些例子。前四項也有一些要注意的地方，這些是技術層面的東西，大家有興趣也可以拿一份。怎么樣挑選高素質商業的流芳，來進行資產的證券化。住宅樓房以變賣的方式，一般是不適合做的。我們產生的效果有點像債券的效果，而且他提供一個更高的回報，而且也是可以代理傳統的債券，跟房地產之間對沖的作用，這是一個很好的思路。如果大家有興趣可以再說，今天的時間有限，所以我就說到這里，大家有興趣可以再溝通。

　　另外來講，我們本身麥格里集團是澳大利亞第二大的金融機構，在投資銀行方面是最大的。我們在今年年初的時候收購荷蘭的(英文)整個亞洲的證券業務，我就是負責投資銀行這塊的。這個也包括傳統的上市，收購兼并，但是房地產這塊我們除了一般瑞子之外，我們也做了房地產基金的管理者，我們在上海成立一個是 中國房地產開發公司，我們東亞區管理也超過20億美金，我們大家可以多溝通，多思考。今天大家對這個概念一次消化不了，但是不要緊，隨著媒體越來越多的報道，我想這個概念是一個很好的概念。