前9個月北京消化空置商品房253萬平方米，不少開發商為度“8·31”低價出售
空置房由市區向郊區擴散，中低端房增多；買家需求由商住投資向養老自住過渡
北京市統計局本月公布的數據顯示，今年1月—9月北京商品房空置面積為870.1萬平方米，比年初減少了253萬平方米，下降幅度達22.53%.其中商品住宅空置面積較年初減少了137.5萬平方米，對整體空置面積下降的貢獻率為54.35%.業界人士認為，商品房空置面積自從1996年以來一直處于增長的態勢在今年前三季度出現逆轉。
與此同時，來自一些專業公司的統計分析顯示，由于今年以來嚴格的土地和金融政策，不少開發商急于回收資金，空置房市場也正發生一些明顯的變化，如價格不斷受到打壓，空置物業從高端向中低端發展等。 買家對一些價格和地理位置比較適中的商品房需求非常旺盛，對消化一部分空置房起到了積極作用。實習記者周曉東攝
商品房需求旺盛促進空置房消化
北京市統計局本月公布的數據顯示，北京商品房空置面積為870.1萬平方米，比年初的1123.1萬平方米減少了253萬平方米。從空置時間上看，一年以上的空置面積為301.5萬平方米，比年初減少76.4萬平方米。從分布位置看，空置面積主要位于三環路以外，占全市空置面積的77.5%.業界人士認為，商品房空置面積自從1996年以來一直處于增長勢頭的態勢終于在今年前三季度出現逆轉。
市統計局的數據還顯示，今年1月—9月銷售各類商品房1130.5萬平方米，比去年同期的875.1萬平方米上漲29.2%.商品房需求市場旺盛，特別是一些價格和地理位置比較適中的商品房需求更為旺盛，這對消化一部分空置房起到了積極的作用。
資金壓力打壓空置房價格
鏈家市場部分析認為，從房地產開發商的資金需求角度來看，由于受“8·31”土地大限的影響，不少開發商為了能夠儲備更多的土地資源，紛紛需要回籠更多的資金來購買土地。同時，自去年9月1日起執行的新的《物業管理條例》規定：“已竣工但尚未出售或者未交給買受人的物業，物業費用由建設單位繳納。”這就意味著如果開發商不能盡快將空置房銷售出去，就必須為所持空置房繳納物業費。資金需求的增加和資金供給來源的減少，使得開發商的資金壓力陡增，將手中的空置房快速變現能在一定程度上解決資金周轉困難所帶來的相關問題。因此，一些開發商便不惜以更優惠的價格將空置房售出，從而消化了大量的空置房。
同時，政府和開發商也都在努力尋求更多的渠道來消化空置房。鏈家分析人士介紹，這主要是從銷售模式上進行了更多的創新，比如對空置房采取“以租代售”、“租售兩全”、“通路銷售”等新的銷售模式，推動了成交量。
40%二手房買家想買優質空置房
來自我愛我家房地產經紀有限公司的統計顯示，在該公司求購二手房的客戶中，大約有40%的客戶主動要求購買品質優良的空置房，空置房市場交易正在逐漸升溫。我愛我家在感受到空置房交易日趨紅火的同時，也察覺到空置房市場的一些顯著變化。
原先的房產開發集中在城區，而近幾年的開發已擴展至郊區，空置房也隨之現身郊區樓盤。郊區空置房有逐漸完善的交通，其價格比周邊樓盤低，更是比城區的空置房低。一般其建筑年代也較晚，戶型格局較好，因此優勢明顯。
同時，目前市場上已出現了適應大眾消費水平的低價空置房。如我愛我家近期代理的龍華園，總價較低，二居室在30萬元以內，三居室則在36萬元以內，吸引了中低收入購房人。空置房從高端走向低端的變化給中低收入階層購房提供了多樣化的選擇。
此外，以往人們購買一套價格合理、地段優越、交通便利的空置房，一般用于個人投資或者公司用于商住兩用。但現在，隨著郊區二手房的增加，不少買房人考慮的則是如何讓父母更好地安度晚年，并以此作為挑選空置房的主要參考條件。一些綠化面積大、居室寬敞、配套較齊全的空置業成為他們的首選。
記者觀察
空置房銷售體系還需創新
至9月底，北京的空置商品房面積還有870.1萬平方米，如何使這些空置房有效消化，就必須建立起一個全面覆蓋銷售目標的服務網絡。但建立這一銷售網絡需要耗費巨大的人力和財力，僅僅依靠單個開發商的自身資源也很難完成與消費者的全面交流，盡快消化空置房也就難以實現。
面對空置房給房地產開發商帶來的巨大經濟壓力及其自身的“網絡”缺陷，房產中介已積極介入，以代理等方式通過眾多連鎖門店的網絡形式直接面對客戶，輻射面積較大，這就比單獨的銷售中心的滲透性強得多。空置房的消化也在一定程度上調節抑制區域房價，使價格回歸理性。
記者在此前的房展會上看到，購房者對一些中低端空置房頗感興趣，而一些總價動輒一兩百萬元的空置房卻令不少人望而卻步，今后如何消化這些高總價的空置房還有賴于經營的創新，如以租代售等。
專題采寫
本報記者張家齊《新京報》新聞熱線：010－96096333頁面功能
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