易憲容 中國的房屋購買者正在負(fù)擔(dān)著和美國人一樣高的房?jī)r(jià)。在中國，一套普通住宅大約等于城市居民10至15年的收入，而在美國這一數(shù)字大約是3年半。
中新社 井韋攝
相當(dāng)一部分房地產(chǎn)商借政策的出臺(tái)極力推高房?jī)r(jià)、極力迷惑民眾進(jìn)入房地產(chǎn)，一方面以此用最快速度獲得暴利，另一方面又進(jìn)一步吹大房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫吹破，即使是洪水滔天，對(duì)他們也不會(huì)有多少影響，因?yàn)殄X早已落袋為安。
房?jī)r(jià)是此輪宏觀調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)
此一輪的宏觀調(diào)控，盡管從政府公布的數(shù)據(jù)來說，成績(jī)不小，但真正有調(diào)控的房?jī)r(jià)則繼續(xù)攀升，而且達(dá)到近年來少有的高度。如果房?jī)r(jià)依然迅猛上漲，那么此輪宏觀調(diào)控的績(jī)效如何是相當(dāng)令人質(zhì)疑的。因?yàn)榻衲晖顿Y過熱、經(jīng)濟(jì)過熱的根源就在于房地產(chǎn)投資過熱，就在于房?jī)r(jià)不斷攀升。房?jī)r(jià)上漲豈能不拉動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大投資呢？
因此，房?jī)r(jià)迅猛上漲，必然會(huì)引起中央高層密切關(guān)注，否則就可能前功盡棄。于是，不僅相關(guān)的部門立即派出調(diào)查組，寫出洋洋萬言的報(bào)告，而且一些開發(fā)商也頻頻在媒體發(fā)表言論，都試圖描繪出房?jī)r(jià)上漲的原因。
誰是房?jī)r(jià)上漲的禍根
很簡(jiǎn)單，為什么這幾年來開發(fā)商總是會(huì)對(duì)政府出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的政策大力抨擊呢？去年央行出臺(tái)的121文件、今年協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的“8·31”大限等，政府的每一次文件出臺(tái)，只要對(duì)其不利，他們就會(huì)極力抵制與抨擊。去年的121文件后，不少房地產(chǎn)商更是極力通過種種方式合謀推高房?jī)r(jià)。當(dāng)“8·31”大限出臺(tái)有礙于他們的既得利益時(shí)，就立即出來反擊。
對(duì)于中國的房地產(chǎn)來說，市場(chǎng)化是必由之路。如果土地不以招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行，國內(nèi)的土地如何來定價(jià)、如何來保證國內(nèi)土地交易的陽光化？“8·31”大限之前，由于大量的土地都是通過暗箱式協(xié)議轉(zhuǎn)讓進(jìn)行，那些靠近權(quán)力的人以此方式輕易地掠奪了大量國家財(cái)富，造就了一批又一批國內(nèi)富豪。試想，一旦這種特權(quán)被剝奪，一旦那些房地產(chǎn)開發(fā)商輕易地掠奪社會(huì)財(cái)富的路被設(shè)上障礙，他們會(huì)高興嗎？他們不會(huì)高興，而且還會(huì)用混淆視聽的理由來迷惑民眾，如極力宣揚(yáng)什么“高地價(jià)是此一輪房?jī)r(jià)高漲禍根”等。
地價(jià)與房?jī)r(jià)，孰因孰果？
毫無疑問，地價(jià)與房?jī)r(jià)，孰因孰果不是顯而易見的事情嗎？首先，“8·31”大限的政策不是剛剛才實(shí)行嗎？那么目前房地產(chǎn)商正在開發(fā)的土地有多少是在這項(xiàng)政策推行后獲得的呢？就以北京為例，“8·31”大限之后曾有過土地交易，但市場(chǎng)反應(yīng)冷靜，根本就很少人進(jìn)入市場(chǎng)。可以說，目前房地產(chǎn)商開發(fā)的土地基本上是在“8·31”大限之前獲得的。據(jù)有關(guān)資料，在去年的8個(gè)月里，北京市就有近1.1億平方米在這個(gè)時(shí)間內(nèi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而這些土地相當(dāng)于北京市前10年房地產(chǎn)使用土地的總和。也就是說，一些房地產(chǎn)商在獲得廉價(jià)的土地后，希望通過造勢(shì)的方式來轉(zhuǎn)移民眾的視線、推高房?jī)r(jià)，以便謀取暴利。
其次，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的滯后期。新的土地交易政策剛一推出就以成本的方式影響現(xiàn)行房?jī)r(jià)的說法根本沒有一點(diǎn)市場(chǎng)邏輯。要問一下這些開發(fā)商，現(xiàn)在或今年出臺(tái)的樓盤，哪一個(gè)樓盤的土地是新政策出臺(tái)后購買的？這些建筑樓盤所使用的土地都是在一年或幾年前早就協(xié)議轉(zhuǎn)讓好了的，如果按照以前土地所轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，那么今年房?jī)r(jià)成本又會(huì)增加到哪去呢？今年迅猛上漲的房?jī)r(jià)基本上是指已銷售過的房子之價(jià)格，而銷售過的房子價(jià)格在先，新的土地交易政策在后，即使此后的土地價(jià)格最高，土地成本為房屋生產(chǎn)最重要的因素，但后來的土地價(jià)格如何來影響已經(jīng)銷售過房屋的價(jià)格呢？實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)商只不過希望借助于政府政策的出臺(tái)來哄抬房?jī)r(jià)，來改變民眾購房之預(yù)期。
再次，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的滯后期。即使地價(jià)的上漲對(duì)房?jī)r(jià)影響較大也會(huì)是一年以后的事情。面對(duì)目前的房地產(chǎn)泡沫，今日地價(jià)急升，日后民眾是否有足夠承接能力是相當(dāng)不確定的，房地產(chǎn)泡沫隨時(shí)都有可能由此而破滅。房地產(chǎn)商借政策的出臺(tái)極力推高房?jī)r(jià)、極力迷惑民眾進(jìn)入房地產(chǎn)，一方面以此用最快速度獲得暴利，另一方面又進(jìn)一步吹大房地產(chǎn)泡沫。到那時(shí)，即使是洪水滔天，對(duì)他們不會(huì)有多少影響，因?yàn)殄X早已落袋為安。
總之，地價(jià)與房?jī)r(jià)，孰因孰果，答案十分明顯，民眾絕不可讓一些假象所迷惑。
《市場(chǎng)報(bào)》 (2004年10月26日 第十五版)
|
