房價上漲存在投機因素
今年前三季度全國房價猛漲13.4%，國家統(tǒng)計局發(fā)言人說———
始于2002年年底國家發(fā)改委王小廣提出的關(guān)于中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“泡沫”的爭論近日因摩根斯坦利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠有關(guān)“中國地產(chǎn)泡沫即將破裂”的提出和建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的“中國地產(chǎn)泡沫并不成立”而成為國內(nèi)外關(guān)注的焦點。中國地產(chǎn)真的到了危險時刻了嗎？北京房地產(chǎn)市場有沒有泡沫？帶著這些疑問，記者采訪了北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、開發(fā)商和買房人。有意思的是，不管是買房人還是開發(fā)商，不管是學(xué)者還是市場人士，盡管對目前北京乃至全國房地產(chǎn)市場的看法存在不同，但一致的是：北京的房地產(chǎn)市場目前是“買房用來住的人”要絕對多于“買房用來倒房賺錢的人”，終極需求存在的北京房地產(chǎn)市場沒有泡沫!
▉沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)統(tǒng)計出處
“泡沫”之爭雙方純屬“空”論劍
以今典集團(tuán)董事長張寶全、北京中原房地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰為代表的一批開發(fā)商和市場研究人士認(rèn)為，由于中國不像國外經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家已經(jīng)建立了一整套權(quán)威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)體系，無論是摩根斯坦利的經(jīng)濟學(xué)家還是國外其他經(jīng)濟學(xué)家，無論是國內(nèi)的研究機構(gòu)包括建設(shè)部還是國家發(fā)改委等部委下的研究機構(gòu)，其用來論證的數(shù)據(jù)都不是權(quán)威的、真實的。數(shù)據(jù)不科學(xué)、不真實，出處各不相同，論證的前提就不科學(xué)，得出的結(jié)論就談不上科學(xué)。
張寶全毫不客氣地說：“不管是泡沫存在論，還是不存在論，雙方都是建立在對市場估計的基礎(chǔ)之上的，前提不一樣，雙方的爭論就好像在出虛招，對空論劍，毫無意義可言。這就是為什么在2002年年底，國內(nèi)外的所謂經(jīng)濟學(xué)家、專家就提出‘中國地產(chǎn)泡沫預(yù)警’，但中國房地產(chǎn)無論是北京、上海這樣的大城市還是蘇州、無錫這樣的小城市卻一直很火，絲毫沒有出現(xiàn)‘崩盤’跡象的原因！”
▉拿美國比照中國
謝國忠的觀點本身自相矛盾
北京金地負(fù)責(zé)人陳長春在仔細(xì)研究了謝國忠提出“中國地產(chǎn)泡沫即將破裂”觀點的有關(guān)文章如《房地產(chǎn)主導(dǎo)中國經(jīng)濟周期》、《泡沫共存的石油和房地產(chǎn)》等后提出，“通讀謝國忠的文章，他的觀點本身是自相矛盾的。”
陳長春認(rèn)為，在《房地產(chǎn)主導(dǎo)中國經(jīng)濟周期》一文中，謝國忠分析說“中國房地產(chǎn)泡沫主要集中在京滬地區(qū)，兩地的房地產(chǎn)銷售額占全國銷售總額的31%，而兩地人口只占全國人口3.6%”，而在《泡沫共存的石油和房地產(chǎn)》一文中，謝國忠提出“與目前中國經(jīng)濟中石油需求只占GDP6%的情況相比較，當(dāng)中國的GDP增長到2000億美元時，對石油的需求會達(dá)到282億美元……”對此，陳長春認(rèn)為，按照謝國忠分析石油需求的這個經(jīng)濟規(guī)律分析中國的房地產(chǎn)市場，國外公認(rèn)的一般規(guī)律是，GDP增長到1500億美元時，城市化進(jìn)程才剛剛開始，而中國GDP超過1500億美元也就是兩年前的事，也就意味著中國的城市化進(jìn)程才剛剛開始，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占“主導(dǎo)”位置當(dāng)然也是符合國外的經(jīng)濟規(guī)律的，泡沫破裂論又從何談起？
對此，北京房地產(chǎn)市場知名研究人士華高萊斯國際投資顧問北京總經(jīng)理李忠認(rèn)為，正處在經(jīng)濟高速發(fā)展的中國和一些發(fā)達(dá)國家不具可比性。“泡沫論”爭論的焦點在空置率超過“15%”上，李忠認(rèn)為，看15%的空置率是否構(gòu)成“過熱”，要看國家處在城市化進(jìn)程的哪個階段。中國目前正處在城市化快速膨脹的階段，而不是像美國那樣城市化進(jìn)程已經(jīng)到了尾聲，因此，中國目前15%的空置率不是問題，不能作為泡沫存在的判斷依據(jù)！
▉倒房的人多于買房用來住的人才構(gòu)成泡沫
現(xiàn)狀是“買房住的人”多于“倒房投機的”
除了提出看15%的空置率是否構(gòu)成“過熱”要看國家處在城市化進(jìn)程的哪個階段的觀點外，李忠還提出：談?wù)撆菽仨毰迨裁词桥菽?br>
李忠分析，根據(jù)國外經(jīng)濟學(xué)家的觀點，只有在房產(chǎn)的交易中出現(xiàn)了以下4個條件時才會出現(xiàn)泡沫：首先，買房人“不再關(guān)注房屋的使用價值，而是關(guān)注房屋買賣交易的獲利情況”；其次，買房用來“倒房”掙錢的人絕對壓倒買房自用的人，大量買房的人不是為了住，而是為了賺取交易利潤，從而使房價越來越高；第三，價格快速上升，超出實際價值，導(dǎo)致交易下降，房價開始暴跌；第四，房價暴跌下來后，金融機構(gòu)的資金被大量沉淀在房屋的交易之中。形成泡沫，以上四種情況缺一不可。不難看出，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫是住房的需求建立在虛擬的需求之上，而不是供應(yīng)過剩。而以此為標(biāo)準(zhǔn)，李忠判斷，目前中國房地產(chǎn)市場局部存在泡沫，但大多地區(qū)是健康的，居住需求是大于投資的。上海、長三角地區(qū)可能出現(xiàn)了過熱跡象，但北京屬于健康的地區(qū)。
對此，陳長春和張寶全也表達(dá)了相同的觀點。陳長春以地處CBD中央商務(wù)區(qū)的金地國際花園購房人的構(gòu)成為例證實了李忠有關(guān)“中國地產(chǎn)真正住的需求絕對大于投資”的觀點。“地處CBD中央商務(wù)區(qū)的金地國際花園應(yīng)該是投資客的首選，但從目前的購房人群看，出于投資目的購房的人群還不到40%。”張寶全也提出，從市場的銷售情況判斷，北京房地產(chǎn)市場投資購房不會超過10%，90%的人都是為了居住而買房。
▉“金融”和“土地”控制開發(fā)“過熱”苗頭
滯后的政策反而保護(hù)了中國地產(chǎn)的安全
陳長春還提出，中國的地產(chǎn)市場和國外的地產(chǎn)市場發(fā)展情況不一樣，1998年取消福利分房后，全國商品房開發(fā)迅速火起來。
如果說中國房地產(chǎn)存在過熱，生產(chǎn)環(huán)節(jié)倒是有過熱的跡象，但從2002年開始，政府采取的土地改革和金融“收緊”政策兩劑藥已經(jīng)有效地控制了中國房地產(chǎn)市場在建設(shè)環(huán)節(jié)過程中出現(xiàn)的過熱苗頭，今年下半年，北京新盤數(shù)量的減少便是見效的證明。
對此，張寶全還補充提出：“中國房地產(chǎn)政策滯后于快速發(fā)展的市場，客觀上反而保護(hù)了中國房地產(chǎn)市場的安全。”他以產(chǎn)權(quán)制度為例闡釋了這一觀點。在香港，住房產(chǎn)權(quán)實行的是登記制度，這就讓期房轉(zhuǎn)讓非常簡單，而這也促使了投資+投機，最終使香港在1997年前后出現(xiàn)了“崩盤”現(xiàn)象，而在中國大陸，產(chǎn)權(quán)制度非常嚴(yán)格，而這種政策的不開放性反倒限制了房屋炒賣行為，反倒保護(hù)了房地產(chǎn)市場。
▉地產(chǎn)泡沫預(yù)警提示是必要的
應(yīng)理性對待保持政策穩(wěn)定性
也正是國內(nèi)外有關(guān)中國地產(chǎn)“泡沫”的預(yù)警是建立在不權(quán)威的數(shù)據(jù)分析之上等緣故，面對目前很多媒體甚至部分政府部門“把這些預(yù)警提示當(dāng)真”的做法，李忠等人提出，媒體和政府應(yīng)理智對待，不應(yīng)“聽風(fēng)便是雨”，而應(yīng)當(dāng)理性分析，保持政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性。
北京中原總經(jīng)理李文杰提出，政府應(yīng)該關(guān)注的是目前市場存在的中高端市場，尤其是高端市場購買過熱的現(xiàn)象以及入住后出現(xiàn)的“空住率”較高的現(xiàn)象，針對這種高檔市場存在的結(jié)構(gòu)性過熱采取有效的措施，抑制高檔市場開始出現(xiàn)的投資熱。
針對目前上海出現(xiàn)的房價下滑的現(xiàn)象，李忠認(rèn)為，對上海等曾經(jīng)出現(xiàn)投資性購房過熱的城市，政府沒有必要采取措施承擔(dān)責(zé)任，因為市場應(yīng)該有能力自行調(diào)整，最主要的是要讓投機人死掉一批，警惕后來者！否則，中國的投資者永遠(yuǎn)成熟不起來。
新聞鏈接
今年1-3季度，中國商品房價格比去年同期上漲了13.4%，其中住宅價格上漲了11.5%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人鄭京平在昨天國務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會上時表示，中國房地產(chǎn)價格上漲幅度是比較大的。鄭京平是在回答記者有關(guān)“中國35個大城市的房地產(chǎn)市場是一個泡沫嗎？”的提問時說這番話的。
鄭京平坦承房地產(chǎn)價格的增長中投機因素的存在。他說：“這個價格的上漲當(dāng)然也可以從需求角度看，從成本角度看，也還可以從房地產(chǎn)的質(zhì)量角度和房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)角度，以及投機的角度來看。我們認(rèn)為，主要是前面四個原因，當(dāng)然投機的因素也不是沒有。”他同時指出，需求的因素確實也是比較強勁的，“我們可以發(fā)現(xiàn)，前九個月商品房的銷售面積增長速度比竣工面積的增長速度要快，銷售面積的增長幅度是19.3％，而竣工面積的增長幅度是9.5%。”他還說，價格的上漲也有成本推動的原因，一是土地，上半年特別是四月份以來實行了半年不批新增的土地。建筑材料等上游產(chǎn)品的價格在上漲，人工費的價格也是在上漲的。另外，價格上漲里面還有商品房質(zhì)量的變化、商品房結(jié)構(gòu)的變化。比方說，銷售面積里面，商品住宅的面積下降了，而辦公、商業(yè)應(yīng)用的房子上升了。
“當(dāng)然，房地產(chǎn)價格上漲過快總不是一件好事。”鄭京平還強調(diào)，“我們確實應(yīng)該密切關(guān)注這個價格的走勢，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)價格上漲過快，甚至由于人為炒作出現(xiàn)泡沫。”
作者：余美英
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