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國慶長假期間的上海樓市很是熱鬧：“2004上海房地產秋季展示會”上，3萬平方米的房展規模、100多個樓盤的粉墨登場，均創下了今年以來上海房展規模之最；令人瞠目的是，房展會上居然出現了買房送轎車、送豪華裝修、送歐洲游、送現金折扣之類的種種“吆喝”。盡管開發商殷勤探路，但購房人并不太捧場，無論是中心城區高價房的投資客還是外環線地區的中低價樓盤的真實消費者，都是看的多，買的少。而眼下開發商們在開盤半年前就提前進行銷售“熱身”，這些樓市新景為人們對微妙的房地產后市提供了更大的遐想空間。
送車、打折、“歐洲游”開發商殷勤探路
“每平方米4780元起價、緊鄰軌道交通5號線，先買房者得小轎車一輛。”位于上海市遠郊閔行區顓橋鎮的一處樓盤如此“吆喝”，在10月3日至6日舉行的上海秋季房展會上最為搶眼。
售樓小姐透露，該樓盤已于去年11月份交付使用，目前尚有30套房源，單價在4780元到4980元不等。只要在展會期間簽約，銷售方會立即贈送一輛市值約為4萬元左右的小轎車，如果購房者不要轎車，可以折現3.5萬元。折算到房價中，大約相當于打了9．5折。如此大幅度優惠，此前實屬罕見。
另一處均價為每平方米4600元的某樓盤一期，也打出凡于10月3日至15日，在該樓盤現場簽約下定的客戶，可獲得年底送出的歐洲單人七日游的優惠一份。
上海市松江區的樓盤也推出類似活動，有的表示凡在國慶期間購房均可享受50元/平方米的優惠，有的則打出送豪華裝修的廣告。
非但低價樓，少數高價樓也打起了“折扣牌”。房展會中，兩個單價在15000元／平方米左右的樓盤，給出了黃金周期間300元到500元的促銷折扣。
盡管就整體而言，折扣樓盤還不多，尚未形成氣候；盡管細究起來，這些打折樓盤都有些特殊性，或是遠在郊區，或是銷售方迫于資金壓力，為了盡快回籠，或是單價比較高的樓盤借著房展會來吸引潛在購房者的眼球，為將來的正式開盤打探虛實。盡管這些手法也許只是上海樓市中開發商玩的一些小把戲，耍的一些小“花頭”，但毫無疑問，“折扣”現象至少是多方博弈、處在僵持階段的房市中的一道耀眼的新景，它傳遞了這樣的信息：開發商之間在對市場的預期和把握方面已發生內部分化，房市不再是狂飆突進的鐵板一塊。
開發商使出吃奶的勁購房人掏錢就是不“爽”
在一定程度上，房展會是樓市的“晴雨表”。在“假日樓市·2004上海房地產秋季展示會”上，開發商熱情高漲。上海本地和外省市來的100多個樓盤幾乎擠占了上海展覽中心的所有空地，3萬平方米的展示面積創下了設立黃金周以來，上海“假日樓市”的規模之最。除了近80個覆蓋上海各區的樓盤外，還有來自昆山、杭州、無錫、重慶、武漢、海南等地的20多個外省市新盤。
“這次黃金周的生意好得有點反常”上海展覽中心市場部負責人說，“直到臨開展前，還有不少開發商要‘加塞’，這是前幾年都沒有過的。”就慣例而言，10月份一般是一年中新盤上市較少的時節，不少當年新盤在“五一”或7、8月份的房展上已展出，到了11月，要么已售罄，要么銷售勢頭不錯沒有必要再參展，而今年整個房展市場卻呈現好戲在后頭的景象。 上海蘇州河畔一幢幢新樓盤曾是購房者的最愛，但在促銷熱中，他們反倒靜觀其變，盼個好價錢(本報記者陳飛 攝)
“經歷了一系列宏觀調控政策的上海樓市，供求關系發生了微妙的變化。原先不愁賣不掉房子的開發商，現在推銷樓盤的積極性格外高。”上海復地集團的一位市場研發人員說，眾多開發商已把參與房展會作為市場探路的重要環節，他們開始主動向購房者“投懷送抱”，促銷方式不一而足。“開發商越來越要使出吃奶的力氣，才可能做好一個盤，有個好收成。”這位市場研究者說。
一個突出的表現是，在價格方面，開發商作了重大改變，不再遮遮掩掩，而是明碼標價。一些樓盤開始把價格寫在展臺的醒目位置，“毛坯房16000元/平方米、裝修房19000元/平方米”，“主力房價72萬至78萬元”等標識牌讓購房者對房價一目了然。
一些開發商為了顯示自己的誠信，甚至在廣告中明白地表示：“本廣告中具體確定的內容可作為購房合同的附件。”
前兩年，開發商對價格避而不談，明碼標價是不可想象的，而現在卻“打開天窗說亮話”，原因何在？業內人士認為，市場行情已經松動，不再是買方市場，開發商“隨行就市”一步步抬高價格也不太可能，如果消費者難以判斷樓盤的性價比，很可能繼續持觀望態度不肯下單，開發商想借明碼標價來凸現“價格優勢”，以此來打動購房者。
盡管如此，整個房市中還是沒有出現熱購的場面。在上海秋季房展會第一天，客流量達3萬多人，但在展會現場真正購房的市民不多，跟車看房也并不火爆。各個樓盤展位前，詳細聽取介紹，主動詢問交通、生活、商業、文化等相關設施的等具體情況的人倒是更多了。以往那種只要知道房型、總價就搶購，“揀到籃里就是菜”的瘋狂場面不再有。
究其原因，目前樓市多空博弈依舊存在。房價大勢“漲跌互現”，鐵定的利好并不存在。在此情勢下，謹慎多于沖動、選擇多于定奪，多看房展會，對微觀層面進行樓盤“個案分析”后再行置業事出必然。
新盤銷售提前半年預熱說明了什么
上海房地產秋季展示會還暴露了一個有趣的信息：市中心的不少樓盤實際開盤時間要到明年年中，甚至年底，但眼下就到房展會上來推銷了。也就是說，他們至少提前了半年為待售樓盤進行開盤“熱身”。
這意味著什么？業內人士分析，盡管房價繼續保持高位運行，但樓盤供應的多樣化，使購房者有了更多的選擇空間，中心城區的樓盤在一定程度上受到了外圍中低價房不斷放量的擠壓。
眼下，上海市中心“鉆石地段”的房價一般在18000元／平方米以上；內環線以內“黃金地段”的房價在11000元／平方米到12000元／平方米之間；中環線附近可以買到萬元以下的房子，多數是每平方米7000元到8000元；外環線周邊的供應量很大，每平方米5000至7000元不等。在樓市供應結構趨于多樣化的情況下，一些實力不甚雄厚的潛在購房人可能成為中心城區樓盤的買主，但一旦價格高出了他們的預期，很可能就滑向環線周邊的樓盤消費群。不久前，上海一些開盤前曾出現排隊購房的樓盤，在開盤后也仍有房源可選。這足以表明目前市場對高價房的觀望氣氛還很濃厚。開發商提前進行銷售預熱，面子上是為了打品牌，實質上更急切的目的是為了探摸供求關系變化后的市場底部。畢竟，有市才有價是市場的鐵律，沒有買家，定得再高的房價也是虛的，開發商當然不愿守著“紙上富貴”，積壓資金——在銀根緊縮的當口更是如此。
很明顯，宏觀調控后，上海房價漲幅趨緩，樓市整體已出現供略大于求。據統計，今年上海樓市全年可供上市面積將達到3000萬平方米左右，上半年已經批準預售1200萬平方米；下半年預計可供預售面積在1500萬平方米以上，將超出預計需求量300萬平方米。可以肯定，樓市的普漲時代已終結，樓盤個案價格下跌的情況將不足為怪。
作者：徐壽松
（來源：經濟參考報）
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