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本報記者 馬岑 “十一”黃金周長假，記者得空去一睹京城樓市的芳容。令人大失所望的是，與往年不同，多數樓盤的售樓處都和城區內的交通一樣，一改往日的熱鬧與喧囂，顯得冷冷清清少見人影，要么放了假要么就是只安排一兩個值班人員看門。更有甚者，記者在某些樓盤竟然被一把大鎖擋在了門外。門上貼了通知，10月1日到3日，暫停售樓。
售樓者：購房主流出游 目標客戶減少
“‘十一’黃金周是旅游的最佳時間，很多具有購房意向和購房能力的中青年都到外地或國外旅游了，所以看房的人不會太多。”一位留守的售樓人員對記者說：“黃金周前幾天看房的人很少，因此多數樓盤不會在前幾天安排太多的人，有的干脆就放假了。”
以往遇到黃金周，總會有一些樓盤選擇在第一天開盤或推出重大的促銷活動以聚攏人氣，但今年“十一”黃金周，這樣的活動卻明顯減少了。業內人士透露說，開發商對今年“十一”黃金周熱情不高，一方面是如上所說，由于主流購房人群離京，目標客戶減少。另一方面，今年上半年，樓市格外火，房產商們并不急于將自己手中的房子出手，而是做好了漲價的準備。
房產商：制造“緊俏”印象 伺機拉高房價
與去年同期形成強烈反差的是，今年十一期間，北京也沒有什么大型的房展會，房展會減少了，很容易給購房者造成樓盤數量在減少、市場“緊俏”的印象，開發商會借下一個銷售高峰來臨的時候，把房價再提高一檔，從而拉動整個項目的利潤率。
就在黃金周正式開始的前十天，9月17日，北京第五屆朝陽節進入高潮，“造就新財富大道”研討會在華貿中心接待中心舉行，棕櫚泉、藍堡國際公寓、溫特萊、現代城和華貿中心等沿CBD東線西大望路開發的重量級項目老總和代表出席了研討會。該研討會透露出這樣的信息。
盡管在北京CBD官方網站上，華貿中心曾僅被稱為臨CBD而建的項目。但在今年的朝陽節“金融服務與產業發展項目會展”中，不論市政府主管部門領導的關注度，還是組委會在展區的分配以及會展期間舉行的主題推介上，都體現出華貿中心對CBD理所當然的領袖地位。
去年該項目啟動時，面對其超出常規的定位，媒體曾做出了CBD核心區會否東移的猜想和質疑。僅僅一年時間，包括相關主管部門和業界對華貿中心再造區域價值的潛力和影響力已完全從“猜想”走向了“共識”。“華貿中心，世界的商圈”其可售物業國際公寓和商務樓在有條不紊的市場推廣中，悄然間已完成了近80％的銷售，較去年5月開盤相比均價漲幅接近40％。因此，購買華貿中心余下有限的物業，爭取分享未來世界商圈的機會，正在蠱惑著部分有實力的投資者和高檔物業消費者。
問題顯現出來了，華貿中心要成為北京樓市的新標桿。不僅如此，當華貿中心建成之后，周邊樓盤價格都要提升，因為華貿將成為CBD的核心，“在一定意義上，華貿可以取代國貿。”華貿中心總經理如是說。由此，我們不難看出房地產商們成熟的市場運作理念和手法。
看房者：房子檔次日高 苦了普通百姓
“華貿的定位是一個商貿建筑綜合體，它和世界上很多著名的商務綜合體的定位是一樣的，比如美國的世貿，集酒店、商業、寫字樓、公寓于一體。華貿代表了更好的建筑水準，代表了更高的商務區的形象。”“我們的目標客戶是世界500強企業。”
有專家們認為，今年房地產業暴露出日益明顯的三大“病變”：經濟適用房比重大幅下降，產品結構失衡；房地產企業自有資金率低，但利潤畸高；作為銀行抵押品的房地產對中國金融的影響越來越大。
記者更為關心的是第一個問題，其具體表現則如國家統計局投資司司長汲鳳翔所說，房地產業投資結構很不合理，中高檔產品多，經濟適用房逐年下降。以面積計算，1996年，全國經濟適用房的比重是16.6％，到2001年降為11.3％，2003年銳減至6.1％，而今年前5個月，其比重更是下降到4.7％的新低。一邊是房地產商在房市上熱火朝天地市場運作，一邊是老百姓在市場上苦苦追尋。有的房子普通老百姓根本買不起，而老百姓買得起的中低檔房子又實在買不到。中低收入階層的購房需求滿足率低下的怪現狀日益明顯。“有需求并不一定都是正當的，政府應該考慮哪些需求要滿足，哪些需求要遏制。”汲鳳翔如是說。在售樓處現場就有偶來看房的購房者支持汲司長的觀點。他們說，房子全都是高檔的，難道全是為世界500強企業蓋的？
《市場報》 (2004年10月12日 第十六版)
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