國內首個MALL聯盟出水(組圖)

http://whmsebhyy.com 2004年09月24日 09:52 南方都市報

　　本報協辦中國購物中心論壇第二屆年會，11家企業發表《廣州宣言》

　　國內首個MALL聯盟出水

　　“珠三角MALL交響曲”之MALL經營

　　“服務、創新和永續經營”，這是2004年中國眾多造MALL者的一種姿態，亦是華南造MALL運動進行到今天本土業界聯合發出的最強音。

　　作為珠三角有史以來首場MALL界聯袂出演的思維盛會，由本報協辦的中國購物中心國際論壇第二屆年會本周在廣州和東莞拉開序幕。本次年會上，珠三角MALL鼎力之作——廣州天河城、東莞華南MALL、深圳銅鑼灣等11家MALL單位聯合發起成立中國首個購物中心聯盟，并發表了《中國購物中心廣州宣言》。據悉，該聯盟將以廣泛的行業內、企業間的交流合作為體系，構筑具有中國特色的集約化創新模式。

　　第一代MALL實力孱弱

　　毋庸置疑，作為MALL起步發展最早的地區之一，珠三角MALL的過去和現在無不引人注目。

　　這是珠三角第一輪造MALL史：上世紀90年代中后期，隨著天河城、中華廣場的入市，億安廣場、中旅商業城等陸續開業，珠三角逐漸形成了一批業態復合度較高的MALL。但限于發展商實力孱弱，很多MALL采取了分割商鋪出售的經營方式，將原本應統一經營的MALL撒手變成了一個小商品市場。就這樣，商家們在追求物業投資回籠和保障經營權統一之間小心翼翼地走著鋼絲，物業和商業的二元角色沖突從一開始就將MALL這個朝陽產業困在了迷魂陣中。

　　如果說一批實力孱弱、追逐短期利益的房地產商造成了第一代MALL的先天殘疾和扭曲，那么珠三角近兩年啟動的新生代MALL的成長規避了由于缺乏成熟的發展經驗而造成的硬傷，帶動珠三角造MALL運動的變革和升級。此外，對照中國第一代MALL“功能缺陷”和“主題缺位”兩大公認的硬傷，珠三角新一代MALL正回歸購物中心業態的本質，紛紛以多種方式探尋規劃設計、主題營造的新路。

　　《廣州宣言》欲建行業標準

　　引人注目的是，在本次年會期間，中國購物中心產業資訊中心會同11家中國MALL首次聯合發表的《廣州宣言》再次把專業化的重要性提高到決定中國MALL生死存亡的高度。

　　《宣言》指出，購物中心不僅僅是地產開發行為，更是商業經營行為，是金融、商業、地產相結合的專業產品，是提供全方位物質和精神服務的新興行業。只有在規范的市場條件下，才能為區域經濟的可持續發展發揮積極作用。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，根據宣言，中國購物中心聯盟除進一步加強中國購物中心的行業自律外，還將建立行業行為準則，支持和維護“只租不售”的原則，克服其單純的地產開發導向，以促進行業的有序競爭和商業網點的科學規劃。

　　此外，郭增利還表示，這個聯盟還將致力于推動多元化的投融資機制的建立，并通過專業研究和行業交流建立中國購物中心市場評價機制和購物中心開發規范、運營規范等行業標準體系，以降低購物中心投資、開發、運營風險。

　　珠三角MALL醞釀二度擴張

　　此外，在蟄伏多年后，珠三角MALL亦涌動新一輪的擴張沖動。

　　在會上，作為國內購物中心運作的成熟代表，天河城總裁禹來表示，未來一段時間將通過自建、與房地產開發商合作、并購現有的購物中心等方式啟動MALL戰略。而深圳CMALL銅鑼灣集團董事長陳智則透露，深圳銅鑼灣與北京新燕莎的合資公司新燕莎銅鑼灣開辦的金源新燕莎MALL將于10月1日正式開業。而作為國內首個超大型主題購物公園的探索者，華南MALL副總裁童銳表示，華南MALL與麥德龍等世界500強企業簽約、與銅鑼灣進行統一推廣聯盟、同百強旅行社聯合等都是圍繞一個問題：永續經營。

　　記者觀察到，與華南造MALL運動同步的是，珠三角正興起一場重塑城市商業規劃的運動。在兜兜轉轉多年后，珠三角眾多官員已認識到，無為而治必將導致商戰亂局。而在珠三角新一輪城鎮化運動過程中，與造城息息相關的造MALL能否跟著規劃受益進而締造雙贏？這是下一步珠三角各大造MALL企業期待和關注的。

　　中國購物中心國際論壇第二屆年會本周在廣州和東莞開幕。　攝影：本報記者　吳偉洪

　　旁邊報道

　　中國購物中心十大示范工程出爐

　　珠三角六“MALL”上榜

　　在《中國購物中心廣州宣言》宣布的同時，中國商業聯合會商業廣場專業委員會、中國購物中心產業資訊中心正式確定和命名了10個中國購物中心示范工程。

　　其中，廣東天貿(集團)股份有限公司——天河城、東莞三元盈暉投資發展有限公司——華南MALL、華潤(深圳)有限公司——華潤中心萬象城、深圳中信城市廣場投資有限公司——深圳中信城市廣場、銅鑼灣集團——華僑城銅鑼灣廣場、廣州麗柏廣場等6家購物中心上榜，超過總數的一半。

　　國家四部委三次徹查MALL，行業專家認為控制規模是關鍵

　　MALL規模分類標準十月出臺

　　郭增利認為，購物中心應加強金融、地產和商業的整合。　攝影：本報記者　吳偉洪

　　對話

　　對話主角：郭增利

　　中國購物中心產業資訊中心主任、中國商業聯合會商業廣場專業委員會秘書長

　　作為商業競爭進入經濟壟斷、資本高度集中階段的綜合產物，可以說，MALL是目前世界上最先進、最高級的商業形態。但由于投資額巨大，作為Supermarket的升級版，MALL建成之后涉及的管理運營在國內尚無成功的經驗可供借鑒。在本次論壇上，郭增利縱橫捭闔，為珠三角MALL國際化運營撥開云霧，昭示前行的路。

　　民企主導MALL產業

　　南方都市報(以下簡稱“南都”)：從全國的情況看，是不是越來越多的房地產商投身于購物中心行列？

　　郭增利(以下簡稱“郭”)：回答這個問題必須回歸到中國的造MALL熱上。一是零售商加快擴張，與開發商積極合作；二是地產商也在尋求收益穩定的投資項目。我們對全國購物中心的開發主體做了一個分析，其中房地產商占到49％，商業方面占40％。此外，現在股市持續低迷，恰好把一部分資金從股市拉到了商鋪投資中。

　　南都：據說中國購物中心產業資訊中心對全國63個購物中心做了一個調查。

　　郭：根據我們的調查，截至2004年，中國內地有統一產權、統一管理、統一開發能力的購物中心為63家。其中民營企業占32％，占據主導，國有企業占24％，港資企業占18％，外資企業占15％，合資企業占11％。此外，2004年國內大型商業設施的投資建筑面積已經達到1564萬平方米，數量為151個，但其中多數還是“準購物中心”(即統一開發規劃，產權卻表現為多產權形式)。

　　宏觀調控波及在建工程

　　南都：國家四部委最近連續三次徹查MALL，您怎么看待這種反差？

　　郭：2003－2004年購物中心增長速度偏高，但增幅小于“準購物中心”。從調查情況來看，MALL的人均面積在珠海、上海、海口已超過估計平均線，大連接近該平均線，其他城市還有很大空間。我認為，國家宏觀調控措施對MALL產業的良性發展非常必要，但就目前而言，可能在一定程度上將影響到尚未開業、盈利的購物中心的經營，尤其是一些在建的半截子工程，容易促使投資商甩賣鋪位，從而帶來一系列后遺癥。為此，政府部門要盡量解決融資問題，通過政策實現不動產商業的證券化。

　　南都：在這股熱潮下，該如何引導購物中心走向正軌？

　　郭：眾多專業問題屢屢被開發商忽視，成為制約中國購物中心順利發展的障礙之一。由此，購物中心應加強金融、地產和商業的整合。如從地產角度來講，應考慮商業空間規劃；建筑方面則要體現人性化的理念；從商業角度來講，則應該在商業組合和商業功能上進行有競爭力的搭配；從金融角度來講，應把取得穩定遞增的收益作為開發目標。

　　專業管理缺乏成MALL瓶頸

　　南都：什么因素阻礙了現階段MALL在中國的發展？我看到此次《廣州宣言》反復強調支持只租不售的原則。

　　郭：我們在網上做了一個關于購物中心發展阻力的調查，結果大出我們的意料：選擇后期管理的占52％，選擇招商渠道的占40％，選擇“開發資金”的只有8％。這說明缺乏專業的商業管理已經成為購物中心發展的瓶頸了。至于只租不售，從經驗來看，目前該類購物中心運行良好，業績穩定上升。現在不少公司都在回購已經出售的商鋪，改造成只租不售的形式。

　　南都：政府、協會應該如何避免開發商利用MALL廉價圈地的現象？

　　郭：購物中心牽動的產業鏈極深，對國家的宏觀調控影響很大，在加速城市的升級改造中扮演相當重要的角色，因此這種商業形態引起了商務部的高度關注。今年10月1日商務部即將推出購物中心規模分類標準，對購物中心的市場需求和供給、競爭能力等進行考察，也將設置一定的門檻，避免大型購物中心投資過熱，盲目追求規模。目前國內63家購物中心平均建筑面積在10萬平方米，合理結構應該向低于10萬平方米方向發展。

　　外資青睞二三線城市

　　南都：中國購物中心到什么時候才能走向盈利？

　　郭：比如公共空間設置的廣告也是另一種收入來源。按照廣州天河城10年實現盈利的模式計算，我相信，到2010年，目前中國的購物中心都能收回投資成本，走向盈利。

　　南都：零售業即將面臨對外資的全面放開，對外資來講，購物中心的門檻在哪里？

　　郭：現在很多外資基金公司謀劃進入中國市場，不過，外資對于進入中國市場相當謹慎，這是因為外資基金的盈利預期在中國遠遠高于歐美國家。目前，外資基金關注的重點不是市場競爭激烈的發達城市，而是二三線城市，尤其是西部地區，因為這樣可以得到更快更高的回報。

　　統籌：本報記者　金杜

　　撰文：本報記者　金杜　鄧瑞燕　實習生　李杰

　　國內購物中心企業性質一覽

　　民營企業32％

　　國有企業24％

　　港資企業18％

　　外資企業15％

　　合資企業11％

　　數據來源：中國購物中心產業資訊中心責任編輯：張克然姚虹（來源：南方都市報）