聚龍花園更換物管公司陷僵局(圖)

http://whmsebhyy.com 2004年09月24日 09:35 新京報(bào)

　　原物管公司對(duì)欲進(jìn)小區(qū)的新物管公司進(jìn)行抵制，理由是更換未通過(guò)2/3業(yè)主的同意；業(yè)委員則出示了其在東城區(qū)小區(qū)辦重聘物管公司的新備案，以示程序完全合法

　　聚龍花園小區(qū)是北京第一批外銷高檔住宅小區(qū)，該小區(qū)2003年10月選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并于2004年2月在東城區(qū)小區(qū)辦辦理了備案登記。2004年9月6日，聚龍花園業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘了新物管公司，但這一行為并沒(méi)有得到老物管公司和開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。新物管公司準(zhǔn)備在9月17日進(jìn)駐該小區(qū)，但由于老物管公司和部分業(yè)主的抵制，同時(shí)東城區(qū)小區(qū)辦下文不許強(qiáng)行進(jìn)行接管。目前新物管公司尚未進(jìn)駐該小區(qū)。

　　聚龍花園小區(qū)因新舊物管公司交接一事目前正鬧得不可開(kāi)交。在原物管公司和部分業(yè)主的抵制下，

　　新物管公司未能如期進(jìn)駐小區(qū)。本報(bào)記者張學(xué)冬攝

　　矛盾焦點(diǎn)一

　　業(yè)委會(huì)選聘新物管公司是否合法

　　開(kāi)發(fā)商和部分業(yè)主認(rèn)為，業(yè)委會(huì)選聘新物業(yè)公司未通過(guò)2/3業(yè)主的同意，行為不合法；但業(yè)委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，重聘的物管公司已在東城區(qū)小區(qū)辦備案并獲得認(rèn)可

　　2004年9月17日，聚龍花園業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)選聘的新物管公司—北京新紀(jì)家園物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下稱新紀(jì)家園公司），根據(jù)與聚龍花園業(yè)主委員會(huì)所簽訂的物管合同，欲進(jìn)駐聚龍花園小區(qū)，但由于部分業(yè)主和老物管公司———北京中天樓宇綜合管理有限公司（以下稱中天公司）的阻撓，新紀(jì)家園公司未能如愿。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)獲悉，新物管公司之所以受到抵制，主要是老物業(yè)公司和部分業(yè)主認(rèn)為目前交接物業(yè)管理服務(wù)工作時(shí)機(jī)不成熟，同時(shí)也不合法。

　　聚龍花園2號(hào)樓業(yè)主張女士告訴記者，業(yè)主委員會(huì)解聘老物管公司，選聘新物管公司必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，同時(shí)需經(jīng)過(guò)2/3以上的業(yè)主授權(quán)同意后，業(yè)委會(huì)方可選聘新物管公司。她稱，業(yè)委會(huì)在選聘新物管公司過(guò)程中，并沒(méi)有得到2/3業(yè)主的同意，有些業(yè)主甚至并不知道此事。張女士認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該終止變更小區(qū)物管公司的行為。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)北京城信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京城信公司）副總經(jīng)理莊文治也表達(dá)了上述觀點(diǎn)。據(jù)莊文治介紹，截至9月10日，大多數(shù)業(yè)主簽署聲明，表示自己迄今為止從未授權(quán)認(rèn)可業(yè)主委員可就小區(qū)物業(yè)管理招、投標(biāo)和選聘新物管公司，同時(shí)也不同意變更小區(qū)原有物管公司。莊文治同時(shí)向記者出示了這一業(yè)主簽署的聲明。他表示，業(yè)委會(huì)的這一行為并沒(méi)有得到大部分業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。

　　他稱，對(duì)于業(yè)委會(huì)的成立，大多數(shù)業(yè)主并不知情。同時(shí)他向記者出示了2004年2月北京城信公司給聚龍花園業(yè)委會(huì)的一封信函，信中稱，業(yè)委會(huì)成立過(guò)程沒(méi)有遵循合法程序，北京城信公司將對(duì)業(yè)委會(huì)做出的任何決定均不予認(rèn)可。莊文治稱，目前業(yè)委會(huì)還沒(méi)有與前物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行交接，其行為更是不能代表小區(qū)全體業(yè)主的意愿。

　　但業(yè)委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)則表示，業(yè)委會(huì)的成立完全符合國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)程序，業(yè)委會(huì)在成立后也已于2004年2月份在東城區(qū)小區(qū)辦辦理了備案登記，東城區(qū)小區(qū)辦還下文要求原物業(yè)管理委員會(huì)和新業(yè)委會(huì)盡快辦理交接工作，但原物業(yè)管理委員會(huì)并沒(méi)有執(zhí)行。

　　該負(fù)責(zé)人還稱，目前抵制新物管公司進(jìn)入的是一小部分業(yè)主，大部分業(yè)主對(duì)他們選聘新物管公司持支持態(tài)度，而他們的這一行為也完全符合《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》和《北京市物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)辦法》的有關(guān)規(guī)定及程序。

　　重新選聘物管公司后，他們于今年9月6日在東城區(qū)小區(qū)辦辦理了備案。該負(fù)責(zé)人向記者出示的東城區(qū)小區(qū)辦字（2004）14號(hào)文中顯示：聚龍花園業(yè)委會(huì)經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，重新招聘物管公司合法合規(guī)，小區(qū)辦予以備案，中標(biāo)的新紀(jì)家園物業(yè)管理公司具有合法管理聚龍花園小區(qū)的資格。該負(fù)責(zé)人向記者表示，既然有關(guān)政府管理部門都已備案認(rèn)可了，怎么還算不合法呢？

　　矛盾焦點(diǎn)二

　　業(yè)委會(huì)是否應(yīng)履行原物業(yè)合同

　　中天公司法律顧問(wèn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)解聘中天公司屬單方面解約；業(yè)委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人則稱，他們未與原物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行工作交接，因此不存在與原物業(yè)公司的合同關(guān)系

　　聚龍花園老物管公司中天公司法律顧問(wèn)王樹(shù)人律師表示，中天公司與前物業(yè)管理委員會(huì)存在合同關(guān)系，在雙方簽署的物業(yè)管理合同還未到期的情況下，業(yè)主委員會(huì)解聘中天公司，選聘新物管公司屬于單方解約，其行為不合法。

　　業(yè)委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，業(yè)委會(huì)招聘新物管公司時(shí)告知了中天公司。原物業(yè)管理委員會(huì)拒絕和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行工作交接，這也意味著業(yè)委會(huì)并沒(méi)有和中天公司簽訂物管服務(wù)合同，因此解聘中天公司是合情合理的。

　　矛盾焦點(diǎn)三

　　新物管公司經(jīng)營(yíng)狀況是否良好

　　有業(yè)主稱，新物管公司經(jīng)營(yíng)狀況并不是很好；新紀(jì)家園公司某負(fù)責(zé)人向記者表示，該公司在很多小區(qū)都有業(yè)務(wù)，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力

　　記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，有些業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)選聘新物管公司表示支持，他們認(rèn)為通過(guò)招投標(biāo)選聘的物管公司服務(wù)質(zhì)量應(yīng)該比原物管公司好。但同時(shí)他們還認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)在選聘新物管公司時(shí)，必須從全體業(yè)主利益出發(fā)。

　　一位業(yè)主認(rèn)為，業(yè)委會(huì)若真的是為提高服務(wù)質(zhì)量才重聘物管公司，這無(wú)可厚非。但據(jù)他所知，新選聘的北京新紀(jì)家園物管公司經(jīng)營(yíng)狀況并不是很好，他擔(dān)心新物管公司能否提供高質(zhì)量的物管服務(wù)。

　　業(yè)委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，他們之所以選聘新紀(jì)家園公司，是因?yàn)樵摴驹跇?biāo)書中非常詳細(xì)地把各項(xiàng)物管服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)進(jìn)行了計(jì)算，他們相信該公司所提供的物管服務(wù)水平肯定會(huì)高于現(xiàn)在的物管公司。業(yè)委會(huì)在和新紀(jì)公司簽署的物管服務(wù)合同中，也就該公司承諾的一些服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行了明確約定。

　　新紀(jì)家園公司某負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，新紀(jì)家園公司是一個(gè)具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的物管公司，目前進(jìn)行物業(yè)管理工作的項(xiàng)目主要包括新紀(jì)家園小區(qū)、萬(wàn)方·阿波羅、太陽(yáng)宮公園以及太陽(yáng)宮辦事處辦公樓等。公司沒(méi)有出現(xiàn)任何經(jīng)營(yíng)不佳的情況，如果有關(guān)方面有疑義，可以到公司查閱企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)及報(bào)表。

　　專家指出

　　物管合同不能隨意中斷

　　除非物管公司違反了合同中的相關(guān)約定

　　著名物管專家，北京悅豪物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理鄧南宇認(rèn)為：根據(jù)國(guó)務(wù)院所頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定，選聘新物管公司一般是在與老物管公司合同到期后進(jìn)行，老物管公司也可以參與競(jìng)標(biāo)。

　　物管公司和業(yè)委會(huì)簽訂的物管合同不能隨意中斷，任何一方終止合同都屬于違法行為。

　　假如雙方在簽訂合同中明確了如果物管公司無(wú)法按照合同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物管服務(wù)，業(yè)委會(huì)可終止合同。那么一旦物管公司確實(shí)違背了這一約定，業(yè)委會(huì)就可以炒掉該物管公司。

　　業(yè)委會(huì)也要有監(jiān)督物管公司執(zhí)行合同的能力。

　　物管合同具有延續(xù)性

　　合同約定不因業(yè)委會(huì)變動(dòng)而改變

　　鄧南宇還認(rèn)為，通過(guò)合法程序產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)與物管公司所簽訂的物管服務(wù)合同具有延續(xù)性，合同約定不會(huì)隨著業(yè)主委員會(huì)人員的變動(dòng)而改變，這種延續(xù)性必須是一種工作行為的延續(xù)。

　　合同內(nèi)容的延續(xù)同時(shí)也是簽訂合同主體性質(zhì)的延續(xù)。如果主體性質(zhì)改變，新主體對(duì)于合同內(nèi)容是否認(rèn)可則完全取決于該主體是否承受舊主體在合同中的規(guī)定，這是一種自愿行為。

　　各方態(tài)度

　　“堅(jiān)決不退出”

　　中天公司（老物管公司）：從目前實(shí)際情況來(lái)看，我們認(rèn)為交接物業(yè)管理服務(wù)工作時(shí)機(jī)不成熟，業(yè)委會(huì)更換物業(yè)公司的行為也不合法，我們堅(jiān)決不予退出。

　　“有權(quán)接管”

　　新紀(jì)家園公司（新物管公司）：我們是一家合法經(jīng)營(yíng)、尊重業(yè)主意愿的物管公司，同時(shí)我們也會(huì)履行與業(yè)委會(huì)簽訂的物管服務(wù)合同，努力提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)根據(jù)合同法規(guī)定，我們有權(quán)接管小區(qū)物管工作。

　　“我們要履行合同”

　　業(yè)委會(huì)：業(yè)委會(huì)和新紀(jì)家園公司之間的合同是有效的，我們肯定要履行合同。

　　律師提示

　　選聘新物管公司要慎重

　　在2/3以上業(yè)主不知情的情況下，可重新召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘、取舍物管公司

　　著名房地產(chǎn)律師秦兵：物管公司和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)之間必須以最初簽訂的合同內(nèi)容為準(zhǔn)，因此合同的簽訂是非常重要的。選聘新物管公司一定要慎重，隨意不斷更換物管公司對(duì)于小區(qū)物業(yè)維護(hù)很不利。如果業(yè)委會(huì)和新物管公司簽訂物管服務(wù)合同后，老物管公司必須正確面對(duì)下崗，積極配合新物管公司做好物管交接工作。

　　如果業(yè)委會(huì)隨意中斷合同，老物管公司則完全可以通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　同時(shí)解聘舊物管公司和選聘新物管公司，必須通過(guò)業(yè)主大會(huì)2/3以上的業(yè)主同意，如果2/3以上的業(yè)主同意并授權(quán)業(yè)委會(huì)選聘新物管公司，那么其余的業(yè)主就算都反對(duì)也屬無(wú)效。如果有2/3以上業(yè)主對(duì)于業(yè)委會(huì)選聘新物管公司的行為不知情，則可以重新組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主來(lái)決定對(duì)物管公司的取舍。

　　去年正式施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第39條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第59條更規(guī)定，違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　事件回放

　　2003年10月，聚龍花園業(yè)主召開(kāi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了聚龍花園業(yè)主委員會(huì)。

　　2004年2月，東城區(qū)小區(qū)辦給予聚龍花園業(yè)主委員會(huì)備案，同時(shí)宣布聚龍花園物業(yè)管理委員會(huì)至該日起自行終止。

　　2004年2月，聚龍花園開(kāi)發(fā)商發(fā)函聚龍花園業(yè)主委員會(huì)稱因其成立過(guò)程沒(méi)有遵循合法程序，將不承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的任何決定。

　　2004年4月，東城區(qū)小區(qū)辦下文要求原物業(yè)管理委員會(huì)與新業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交接工作，但雙方并沒(méi)有交接。

　　2004年9月初，聚龍花園業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選聘新紀(jì)家園物業(yè)管理有限責(zé)任公司為該小區(qū)新物管公司。

　　2004年9月6日，東城區(qū)小區(qū)辦對(duì)重新招聘物管公司給予備案，并提出支持業(yè)主依法維權(quán)，支持業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作，在新老物管公司平穩(wěn)交接無(wú)效的情況下，通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題，不要采取強(qiáng)行接管。

　　2004年9月7日，業(yè)委會(huì)向全體業(yè)主和中天公司（原物業(yè)公司）發(fā)出通知，新聘物管公司將于9月10日接管小區(qū)，并要求中天公司在7日內(nèi)向新公司交接完畢。

　　2004年9月13日，東城區(qū)小區(qū)辦通知中天公司向業(yè)委會(huì)和新物管公司辦理交接事宜，中天公司拒絕移交，并表示要維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　2004年9月17日，新紀(jì)家園物公司未能按照合同約定接管聚龍花園小區(qū)物業(yè)管理工作，目前該公司尚未進(jìn)駐聚龍花園小區(qū)。

　　記者觀察

　　業(yè)主大會(huì)要發(fā)揮應(yīng)有作用

　　小區(qū)是全體業(yè)主的小區(qū)，因此決定小區(qū)物管服務(wù)對(duì)象應(yīng)該由全體小區(qū)業(yè)主說(shuō)了算。根據(jù)建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》所規(guī)定，由全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)是小區(qū)事宜的決定機(jī)構(gòu)，而由業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)，業(yè)委會(huì)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下，代表全體業(yè)主來(lái)進(jìn)行小區(qū)具體事宜的處理和執(zhí)行，包括對(duì)所選聘的物管公司物管服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。

　　小區(qū)的主人應(yīng)該是全體業(yè)主，小區(qū)內(nèi)一些事情處理和選擇也應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。聚龍花園新舊物管公司無(wú)法進(jìn)行交接，而且雙方都認(rèn)為自己是正確的，在這里我們無(wú)權(quán)對(duì)該事件雙方所持觀點(diǎn)正確與否進(jìn)行評(píng)判，真正能對(duì)小區(qū)物管公司選聘做出決定的應(yīng)該是小區(qū)全體業(yè)主。說(shuō)白了，開(kāi)發(fā)商、老物管公司、業(yè)主委員會(huì)和部分業(yè)主都沒(méi)有這個(gè)權(quán)利。

　　本版采寫/本報(bào)記者張學(xué)冬

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