北京“后8·31”樓市始有方向標(圖)

http://whmsebhyy.com 2004年09月23日 16:41 新京報

　　市規委等推介廣州星河灣建設經驗，指導北京房地產開發從速度效益向質量效益轉變

　　9月18日，《廣州星河灣居住區———解讀廣州“星河灣”的規劃設計建設和管理》（下稱《廣州星河灣居住區》）一書在北京正式發行。這是北京市規劃委員會、北京市城市建設綜合開發辦公室和北京城市規劃協會共同編撰的，并將其作為房地產開發典范向北京市房地產業推介。

　　與會不少專家對廣州星河灣進行了調研，普遍認同其品質在業界有口皆碑確實不無道理。對剛跨過“8·31”土地大限后的北京房地產業來說，受市場大勢所趨，房地產開發將從速度效益型向質量效益型轉變，因此，“重讀”廣州星河灣意義深遠。

　　專家認為廣州星河灣精耕細作，對產品的設計、規劃、配套、環境、質量、

　　可持續發展等給予足夠的重視并付諸實踐。本報資料圖片

　　北京城市規劃學會理事長趙知敬在首發式上稱，“看了廣州星河灣后，感觸頗深，覺得北京也應該學習星河灣的許多方面，于是一鼓作氣寫了這本書。”北京市規劃委員會建筑工程管理二處處長秦銘建認為，看過星河灣之后，才真正明白流行于規劃界的一句傳言“五岳歸來不看山，黃山歸來不看岳，星河灣歸來不看樓”并非浮夸。

　　對比：粵做“作品”，京仍做產品

　　開發商要面對市場去開發和建設，才能有新的開發理念，才能真正提高產品品質、做好品牌

　　在《廣州星河灣居住區》的首發式上，北京市城市建設綜合開發辦原總工陸孝囊介紹說：“星河灣給我們總的印象是真正建設了一個精品的住宅區。”他認為，現在北京的很多住宅區是產品，不是作品，建筑師僅僅在做產品，要做作品很難。但廣州星河灣不僅是一個產品，而且是達到了一定水準的產品，是精品。

　　此前，北京樓市向來以概念包裝作為營銷教條，而對產品品質的忽視已成樓市通病，結果是各種業主維權行動此起彼伏，房地產投訴居高不下。種種“維權”只因建筑質量低劣、或規劃更改、配套縮水，或貨不對板、物業服務質量不佳所致。事實上，只有市場競爭才能提高產品品質。

　　建設部住宅產業化促進中心副主任梁小青指出，北京這兩年來無論是從樓盤的規劃和建筑設計，都有了很大程度的提高。但北京的商品房需求市場旺盛，幾乎什么樣的房子都能賣出去，于是許多發展商認為沒有必要周詳規劃。梁小青稱，當市場從賣方向買方過渡時，便要求開發商面對市場去開發和建設，才能有新的開發理念，才能真正提高產品品質、做好品牌。

　　陸孝襄認為，目前北京很多住宅也同樣在挖空心思做環境，但在大量土地上做出的環境卻是“只可賞不可用”，甚至影響了其他景觀及設施構成，包括消防等基礎建設。廣州星河灣的環境重在觀賞與使用功能融合，值得北京開發商借鑒。

　　北京市城市建設綜合開發辦主任孫乾表示，北京開發商的思想高度不夠，認識上不去，好的效果便體現不出來。同時，市場存在對百姓消費引導的誤區，當普通購房沒有看到好的作品時，就難以形成一個高要求的市場。孫乾指出，政府應該在引導企業和消費者的同時，引導社會做好服務方面的工作，規委、建委、管委等相關部門有待大力配合。

　　解讀：堅持品質至上原則并付諸實踐

　　布局因地制宜、建筑與環境融合、景觀與功能結合、水景和環保結合、環境建設內外結合、戶型多樣等

　　將商品住宅產品作為“作品”，即產品非粗制濫造，而是一件精品，重視每一個細節，精耕細作，并充分地提高產品的物質效用和精神價值，對產品的設計、規劃、配套、環境、質量、可持續發展等給予足夠的重視并付諸實踐。

　　陸孝襄對廣州星河灣的6大特點進行了歸納概括。

　　首先，布局因地制宜。在規劃用地的時候根據地塊的形狀及周圍的環境等進行規劃。每一期樓盤都有所不同。而均好性則是其最大化準則。90％以上住宅朝向都是好的，僅少量的朝向是用景觀來彌補。同時，“星座式自然村落”的布局讓人置身其中有一種厚重的歸屬感。

　　據了解，廣州星河灣第四期會比原有產品突出更多改進之處。

　　其次，可能是廣州星河灣一個最突出的特點，那就是建筑與環境融合，形成互補。就住宅和配套而言，它的住宅一般是小高層的，配套是低層的。

　　第三，環境與功能的結合。陸孝襄認為，過去的規劃往往是用房子把綠地圍起來，但廣州星河灣的綠化則與建筑互為界面，不可或缺，尤其是大膽采用平坡結合，從道路到水體地被到花草樹木，協調很好。陸孝襄坦言，這勢必是費了一番人力物力和財力，但成就了最大化的產品品質。

　　第四，水景和環保的結合。星河灣以水景之多取勝，差不多每一個“村落”里都有游泳池。而且這些清水是由珠江的臟水經過處理后回收的，因此十分環保。

　　第五，環境建設內外結合。星河灣臨近珠江的地方修建了其標志性建筑———一條8米寬的騎江木道。同時，還把高架路下面的地做成了公園，使社區內外環境有極大改觀。

　　最后一個特點是戶型取勝。據介紹，星河灣的戶型多樣，前一、二、三期，共有60多種戶型，面積從51平方米至265平方米不等，涵蓋了一室一廳到五室三廳。

　　北京城市規劃學會理事長趙知敬認為，廣州星河灣有很明確的原則，即要建設高品質的住宅，促進住宅可持續發展。因此，只有當樓盤作為作品時才能做到價值永恒，只有“作品”才能促進可持續發展。

　　啟示：開發商一定要有負責態度

　　北京開發商要摒棄“老大”心態，要以人為本；媒體也要宣傳一些好的作品，引導正確的消費導向

　　用星河灣董事長黃文仔的話來說，是“要打造中國房地產界的勞斯萊斯”。

　　發展商在商品房開發中起決定作用，這既是資本的力量，更是開發商主觀能動性的體現。這一觀點也在《廣州星河灣居住區》首發式上成為專家們的共識。

　　星河灣掌門人黃文仔是一位很內斂很低調也很樸實執著的老板，“只做不說”的廣州商業文化在他身上體現得淋漓盡致。廣州星河灣第一期建設緊鑼密鼓，他每天堅持巡視工地，凡是見到不合乎他的要求的施工，他都會推倒，毀掉重來。黃文仔說：“星河灣要對它所在的城市兌現一種承諾，給自己的業主一種態度，引導一種不斷進步的行業標準，倡導一種健康的文化。”黃文仔表示，發展商要肯負責任是一種非常重要的態度。

　　北京市城市建設綜合開發辦主任孫乾稱，不少北京企業習慣帶著“老大”的心態，作為開發商來說，就要明白搞開發不僅僅是蓋房子，最終要以人為本，最終要為老百姓辦事。孫乾同時強調，媒體的導向作用很重要。媒體宣傳一些好的作品就是在引導良好的消費導向。

　　本版采寫/本報記者陸銳

　　京城熱論

　　借鑒重視細節但不盲目照搬

　　面對外地開發商被引入京城列為典范的事實，金典投資集團董事長張寶全對記者表示，市規委等單位通過這種方式積極地將外地開發商的成功案例作為樣本推出，無疑意味著一種觀念上的進步。但南北方的日照等自然條件不盡相同，因而無論是樓宇的間距、陽臺設計還是景觀最大化等著眼點上都不能盲目照搬。

　　張寶全認為，廣州星河灣的制作十分注重細微之處，在細節的雕琢方面是同行業中的佼佼者，這種細致的設計堪稱星河灣取勝的法寶。但北方的自然條件決定了北京樓盤建筑風格會比較呆板，例如陽臺不夠靈動，變化不多等。對于北京的開發商而言，廣州星河灣最值得借鑒的寶貴之處在于觀念，包括細節設計的理念并部分引入生活。基于地域的限制，自然景觀是北方建筑中的弱勢，因此不能機械地模仿，重點在于觀念上的吸收。

　　引入外地特色活躍京城樓市

　　“8·31”對于外地發展商來說是一個利好的時機。長久以來，北京的開發商們普遍感覺項目不難拿，而是資金相對缺乏或者人力資源短缺。

　　北京大學城市規劃設計中心呂斌教授認為，房地產市場首先應該公平，符合市場原則，土地拍賣的時候也應該一樣。“8·31”之后，外地發展商進京更有優勢了，這樣便有利于把全國各地好的產品帶進來，包括產業文化、設計理念等，有望進一步活躍北京商品房市場。但外地發展商也應周全地考慮到北京的地域文化、自然條件以及交通等因素，因地制宜。

　　呂斌強調，一個產品，外地也好本地也好，必須提煉出精髓，然后再借鑒。北京現在缺少的是一種多樣性、包容性的東西。在經營手法和設計觀念上，外地發展商的特色必將促進京城房地產業發展。從某種意義上講，部分已進京的外地開發商在產品的品質和創新方面也做出了不錯的成績。

　　細節借鑒

　　跨社區開發

　　廣州星河灣位于珠江南岸，但開發商將目光投射至珠江北岸，原本破爛不堪的環境現在是郁郁蔥蔥的園林，晚上燈火璀璨，不僅是改善了星河灣的環境，更從整體上改善了這一地段的環境。

　　另外，星河灣的大邊界不設防。除了在南邊跟原來的村落之間有圍墻，其他均以綠化分隔。陸孝襄指出，現在很多小區被鐵柵欄包圍，漸漸變成一個個分離體。廣州星河灣的做法是一種超越。

　　裝修完全遵照樣板房

　　廣州星河灣所用的恭桶都是智能化的，所有房屋的裝修都是遵照樣板房的交樓標準來完成的。目前北京市市場上可媲美者實在寥寥。

　　此外，陸孝襄指出，北京很多住宅區每個單元門口都有市政管井井蓋，而廣州星河灣的每一個井蓋都被設置于綠化之下，非常隱蔽，這充分體現了開發商的細致。

　　環保及社區文化促進可持續發展

　　廣州星河灣的園林等用水都是取自珠江，通過特意修建的水廠處理，達到衛生要求以后再分化為景觀水和游泳池用水，并且可循環利用。

　　據了解，廣州星河灣最初開盤時為4000余元/平方米，而現在的第四期已超過10000元/平方米。另一方面，社區也形成了良好的文化圈，買家以新興的中堅階層人士為主，這又進一步促進了樓盤的升值潛力。

　　記者手記

　　“8·31大限”推動南北融合

　　“8·31大限”對樓市最大的震動將是房地產開發方式的革命。土地通過招標、拍賣、掛牌出讓，外地發展商便和本土發展商站在同一起跑線上，價高者得。這才是真正的市場化，才能促進競爭，才能強迫產品的品質提高。

　　對產品品質的重視，將會是今后商品房開發的主題，而概念包裝只能是市場營銷的配角。所以，北京市規委將廣州星河灣作為一個案例，向北京市房地產界推出，并非空穴來風，而是一種尊重市場客觀現實的結果。

　　雖然房地產開發的地域性很明顯，也常成為各種“水土不服”的理由，甚至成為本土勢力固步自封、排斥外來者的遮羞布。實際上，真正的水土不服是土地市場不透明而導致的開發成本的差距。

　　“8·31大限”將更有效地加速全國房地產市場的一體化進程。廣州星河灣作為北京樓市的借鑒標本，既是市場需求的需要，也是商品房開發的需要。據了解，位于朝陽北路占地達520畝的北京星河灣正在有條不紊地建設中，預計明年初推向市場。北京星河灣能否重現廣州星河灣的傳奇？我們將拭目以待。