| 房貸新規擠壓開發商資金鏈(圖) | |||||||||||
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| http://whmsebhyy.com 2004年09月04日 09:15 南方都市報 | |||||||||||
銀監會下發地產貸款風險管理指引，提高房產開發商自有資金比例 房貸新規擠壓開發商資金鏈 高燒的房地產業遭遇連環嚴控。繼去年央行121號文件嚴令對房地產業慎貸及今年國家有關部門三令五申將房地產列入宏觀調控的主要行業之后，銀監會本周四下午再對房地產業開出全面慎貸令——《商業銀行房地產貸款風險管理指引》(下稱《指引》)。 記者仔細對比《指引》和今年2月下發的《征求意見稿》發現，《指引〉不僅首次將房產商自有資金比例從30％升至35％，還明令商業銀行對成立不滿3年且開發項目較小的專業性公司和集團性公司慎貸。與此同時，《指引》首次明確商業銀行僅能對已封頂的住房發放個人貸款。 房地產開發商貸款受嚴控 在記者昨天的采訪中，銀行界和房產界幾乎一致地將《指引》戲稱為“對房地產業全面慎貸的總指令”。 《指引》首先重點指向開發性房貸，因為不良開發商“空手套白狼”的驚人后遺癥已令商業銀行“很受傷”。《指引》明確規定，商業銀行對申請貸款的房地產企業應要求其自有資金不低于開發項目總投資的35％。而此前《意見稿》則將這一比例限為30％。與此同時，《指引》還要求商業銀行對“成立不滿3年且開發項目較少的專業性、集團性開發商慎貸”，并嚴格限制向不具備相應資金實力或有不良經營記錄的開發商貸款。 一家國有銀行廣東省分行房貸部負責人表示，《指引》較央行121號文件更嚴格。此舉意味著有關部門認為房地產業仍然存在泡沫，必須加強調控。而提高開發商自有資金比例則是較為有效的風險控制手段。此人士還稱，順應國家對房地產業的宏觀調控政策，該行今年以來已加強對房地產商的篩選。 粵海房地產公司一位資深人士稱，《指引》在打擊不良開發商“空手套白狼”的伎倆的同時，亦將加大資金鏈本已緊張的開發商“圈地”的難度。但對于自有資金較為充裕的房地產公司則是一個利好消息。粵海房地產因自有資金較為充裕而將充分利用此機會加緊儲備土地。 除了對土地儲備貸款和開發性貸款嚴格控制外，《指引》還首次明確規定：“確保商業銀行對購買主體結構已封頂的住房的個人發放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。”一位不愿透露姓名的開發商銷售人士稱，此條款意味著開發商必須在主體結構封頂后方可對外發售樓盤，而銀行將根據開發商施工進展和銷售狀況決定放貸進度和額度。開發商此前將售樓款挪作它用的情況將減少，因為銀行將嚴格監控銷樓款。 個人房貸規定尚難操作 但對于《指引》中“借款人住房貸款的月房產支出不得超過月收入50％”條款，銀行界人士均認為“無操作性”，而房產界則認為“不對房地產業產生影響”。 民生銀行一位人士稱，在對申請房貸的個人客戶進行資信調查時，往往難以得到相關部門的配合。例如一位幼兒園老師曾向該行申請住房貸款，其自行填寫的月收入為逾萬元。在該行有關人員向其聘用單位核實時，該單位不愿配合。一家國有銀行廣東省分行房貸部人士稱，若遵照《指引》規定，銀行應向稅務機關、借款人聘用單位和工商管理部門等進行調查，但銀行根本不太可能獲得稅務部門的協助。更何況，目前個人收入構成復雜，對灰色收入等難以掌握確鑿證據。 但在《指引》中訂立的“借款人聲明”條款頗有新意。《指引》規定，借款人應對其提供的經濟來源及構成、個人資產和負債及其他各類個人資信狀況發表聲明，保證其提供的資料和信息切實可信，并對失實和虛假資料承擔相應的民事和法律責任。而此前，借款人只需提供個人收入證明、戶口本及身份證。工商銀行一位人士認為，此條款與國際慣例接軌。個人須為其提供虛假信息承擔責任。 按揭貸款利率將提高？ 正當銀監會頒布實施《指引》全面調控房地產貸款之際，銀行界和房地產界盛傳央行將提高房屋按揭貸款利率的消息。 多位商業銀行資深人士向記者透露，央行近期將提升住房按揭貸款利率。更有商業銀行界人士言之鑿鑿地稱，央行正醞釀將5年期以上個人住房按揭貸款利率由目前的5.04％提高至5.76％。一家大型房地產公司高層亦向記者透露了同一消息。 但央行一位人士稱，在十六屆四中全會于本月中旬召開之前，央行不太可能出臺如此重大的政策。 銀行界人士認為，提高住房按揭利率才是調控房地產業真正有效的手段，因為此舉將壓制炒樓沖動，擠壓樓市泡沫。事實上，一段時間以來，商業銀行對開發性貸款已整體實施利率上浮政策，最高浮動比例為基準利率的30％。但個人住房貸款因帶有政策因素，其利率低于普通商業銀行貸款。 房產界更認為提高按揭利率將真正影響房地產業的需求，因為供樓者每個月將支付更多利息。 大批房產中介將出局 銀監會還將大力整改房產中介機構。《指引》規定，商業銀行對于中介機構的選擇，應著重于其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，并簽訂責任條款。中介機構造成銀行損失應有明確的賠償措施。 一位不愿透露姓名的股份制商業銀行廣州分行行長提醒記者，在與銀行的合作中，一些不良房地產中介在代理一些手續時玩貓膩，騙取貸款和手續費。此人士預測，隨著《指引》實施，一大批房產中介機構將出局。 銀監會有關負責人則稱，銀監會一旦發現介入房地產貸款的中介機構有違背其行業規定和職業德道的行為，將及時通報，并列入銀行黑名單。 本報記者 謝艷霞 實習生 馮秀文 責任編輯：楊拂玄 何潔（來源：南方都市報）
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